經(jīng)濟(jì)調(diào)查

寫字樓“大考”

寫字樓出租率是反映經(jīng)濟(jì)活躍程度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。新冠肺炎疫情以來(lái)，空置率上升，成為一線城市寫字樓面臨的共同問(wèn)題。隨著全國(guó)防控形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，從4月開(kāi)始，一線城市寫字樓空置率的升幅正在縮窄，但市場(chǎng)想完全恢復(fù)仍需時(shí)間。一座座寫字樓正在經(jīng)歷疫情后的“大考”。

疫情的反復(fù)讓很多人措手不及，王曉穎的工作也多了變數(shù)。

作為駿豪租售部的負(fù)責(zé)人，王曉穎的工作就是說(shuō)服各種企業(yè)搬到駿豪·中央公園廣場(chǎng)來(lái)辦公。駿豪·中央公園位于北京中央商務(wù)區(qū)(CBD)的邊緣。在2019年的前兩個(gè)季度，王曉穎租出去18000㎡，但在2020年剛過(guò)去的半年間，這個(gè)數(shù)字銳減到了5000㎡，而這樣的業(yè)績(jī)，在市場(chǎng)上“已經(jīng)非常好了”。新冠肺炎疫情導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)活動(dòng)大量減少，正讓駿豪·中央公園一類的寫字樓面臨生存問(wèn)題。

盡管一季度中國(guó)GDP增長(zhǎng)-6.8%，但大部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)韌性猶在，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)軌跡將呈V字形，或是U字形。就像2003年SARS爆發(fā)時(shí)那樣，一旦病毒得到控制，經(jīng)濟(jì)便會(huì)迅速反彈。但在疫情中受沖擊最大的一些行業(yè)及領(lǐng)域的“自救”與復(fù)蘇仍然艱難。

寫字樓出租率是反映經(jīng)濟(jì)活躍程度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。目前，無(wú)論是戴德梁行還是第一太平戴維斯，這些國(guó)際頂尖的房地產(chǎn)服務(wù)提供商發(fā)布的市場(chǎng)報(bào)告顯示，空置率上升，是一線城市寫字樓面臨的共同問(wèn)題。

一季度，北京寫字樓市場(chǎng)凈吸納量為-36782平方米，空置率小幅上揚(yáng)至13.8%，其中甲級(jí)寫字樓的狀況尤其值得關(guān)注，13.2%的空置率創(chuàng)下自2010年以來(lái)10年間的最高值。而深圳、上海、廣州的寫字樓空置率分別為24.6%、21%和5.2%，和去年同期相比，均有不同程度的上升。

隨著全國(guó)防控形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，一些地產(chǎn)商的數(shù)據(jù)顯示，從4月開(kāi)始，一線城市寫字樓空置率的升幅正在縮窄，但市場(chǎng)想完全恢復(fù)仍需時(shí)間。一座座寫字樓正在經(jīng)歷疫情后的“大考”，在家里待了幾個(gè)月的人們已經(jīng)迫不及待按下經(jīng)濟(jì)的重啟鍵。

“誰(shuí)愿意退租離場(chǎng)”

CBD是北京寫字樓經(jīng)濟(jì)最活躍的地方，在7平方公里區(qū)域范圍內(nèi)，寫字樓面積達(dá)480萬(wàn)平方米，活躍著40多萬(wàn)從業(yè)人員。1月中旬，中介圈里就流傳著一則消息：CBD最核心的位置國(guó)貿(mào)大廈出現(xiàn)了空置——被視為市場(chǎng)緊急的信號(hào)。

突如其來(lái)的疫情讓市場(chǎng)主體措手不及，工廠、辦公室、餐館和商店紛紛關(guān)門，幾個(gè)月的戰(zhàn)“疫”持續(xù)下來(lái)，“活下來(lái)”成了許多企業(yè)的首要目標(biāo)。

壓縮成本、保留足夠的現(xiàn)金流成了它們的首要大事。北京一家互聯(lián)網(wǎng)廣告公司的負(fù)責(zé)人張小朵(化名)已經(jīng)準(zhǔn)備“搬家”了。疫情發(fā)生后，很多企業(yè)削減了廣告營(yíng)銷方面的投入，這直接影響了張小朵的營(yíng)收，“大概少了一半多”。

張小朵原來(lái)租在CBD，這里客戶多，公司辦公地點(diǎn)也能體現(xiàn)企業(yè)的實(shí)力，她和大樓方面簽了3年租約，今年正好到期。去年年底，大樓租售部的工作人員還打電話問(wèn)她續(xù)租的事，她答應(yīng)了，每天每平方米11元左右的價(jià)格在CBD并不算高，如果“搬家”，還要花錢重新裝修，也面臨員工流失的問(wèn)題，張小朵并不愿意折騰。

可是疫情后，她改變了主意。過(guò)完年，她就著手打聽(tīng)麗澤、亦莊等新興商圈的寫字樓情況，也實(shí)地跑了一些地方。憑借較低的租金以及逐漸完善的交通和商業(yè)配套，這些新興商圈已成為市場(chǎng)新寵。最終，她考慮把公司安在亦莊的一個(gè)產(chǎn)業(yè)園里。

“雖然距離北京核心區(qū)遠(yuǎn)點(diǎn)，但那又怎樣呢?”張小朵這樣安慰自己，身邊不少朋友早幾年就已經(jīng)搬了。她列舉了新址的種種優(yōu)勢(shì)，比如租金只要每天每平方米5元，園區(qū)還有免費(fèi)接駁員工的大巴，工作人員的服務(wù)態(tài)度特別好……

說(shuō)著說(shuō)著，她嘆了一口氣：“要不是實(shí)在沒(méi)辦法，誰(shuí)愿意退租離場(chǎng)?”

張小朵創(chuàng)業(yè)8年，公司從早期寥寥數(shù)人發(fā)展到現(xiàn)在近百人的規(guī)模，其間雖然也經(jīng)歷了很多困難，但公司的發(fā)展總體是向好的。

那些年中國(guó)經(jīng)濟(jì)一直保持中高速增長(zhǎng)，北京很多著名的寫字樓就是那時(shí)候建起來(lái)的。比如國(guó)貿(mào)三期，那曾經(jīng)是北京最高的建筑;兩年后，“中國(guó)尊”的地塊被中國(guó)中信集團(tuán)拿下，建成了現(xiàn)在的北京第一高樓;再后來(lái)則是駿豪·中央公園廣場(chǎng)……這些都是當(dāng)代中國(guó)具有廣泛影響的地標(biāo)性建筑。

搬到CBD前，張小朵在望京的一幢乙級(jí)寫字樓里辦公。因?yàn)闃I(yè)務(wù)的緣故，她常常來(lái)CBD談合作，她喜歡看這些高樓，有時(shí)談得晚了，她索性就在樓宇間散會(huì)兒步。看著不同顏色的燈光閃爍，人流來(lái)來(lái)往往，有一種說(shuō)不出的充實(shí)和滿足感。

3年前，她終于搬進(jìn)了CBD。搬家那天，公司主要負(fù)責(zé)人舉行了“慶功宴”，那時(shí)，她們剛簽下了一個(gè)大客戶的訂單，日子蒸蒸日上。宴會(huì)上，大家一起說(shuō)了很多豪言壯語(yǔ)，立誓要重新在CBD“開(kāi)疆拓土”。觥籌交錯(cuò)間走到了現(xiàn)在，張小朵說(shuō)，每次一閉眼想到這些，總感覺(jué)一切恍如昨日。

復(fù)工復(fù)產(chǎn)的困難

疫情在全球的暴發(fā)，加劇了防控的難度，也影響了人們的信心，這反映到寫字樓上就是空置率的上升。“市場(chǎng)活躍度肯定不如以前了”，王曉穎說(shuō)。

她告訴中青報(bào)·中青網(wǎng)記者，往年春節(jié)過(guò)后，寫字樓租賃市場(chǎng)會(huì)有一波行情，而今年不用說(shuō)行情，一些原本談好的客戶也因?yàn)轭A(yù)算不夠，不斷往后拖延租賃的時(shí)間。

“甚至連物業(yè)費(fèi)都收不上來(lái)。”樂(lè)圖物業(yè)服務(wù)有限公司總經(jīng)理莊穎從另一個(gè)領(lǐng)域觸摸到了疫情的影響。她負(fù)責(zé)駿豪·中央公園廣場(chǎng)的物業(yè)服務(wù)，疫情剛發(fā)生的那兩個(gè)月，拖欠物業(yè)費(fèi)的商戶越來(lái)越多，她打電話催繳，對(duì)方說(shuō)：“我的店都沒(méi)開(kāi)過(guò)門，為什么要交物業(yè)費(fèi)?”

莊穎年后就回公司上班了，樓宇里的能源供應(yīng)、地面清潔、設(shè)備維護(hù)都不能停，她向租戶解釋：物業(yè)的工作一直在進(jìn)行，因?yàn)橐咔?，成本還增加了不少。比如清洗中央空調(diào)，往常一個(gè)月清洗一次，疫情期間增加到一個(gè)月4次，還是用大量的消毒水。她說(shuō)，大部分租戶表示理解，但有的確實(shí)“囊中羞澀”。

疫情期間，為了爭(zhēng)奪市場(chǎng)，一些寫字樓甚至打起了“價(jià)格戰(zhàn)”。一位中介告訴記者，他了解到的情況是北京大部分商圈的寫字樓都降了價(jià)，幅度在3%-20%不等，“是非常大的折扣”。

大幅下降的租金成為中介兜售寫字樓、勸人換租的最大賣點(diǎn)。第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，一季度北京甲級(jí)寫字樓平均租金每月每平方米人民幣363元，同比下降2.6%。望京商圈寫字樓租金下調(diào)幅度達(dá)到了7.5%，跌幅居北京主要商圈第一名。

王曉穎在北京的寫字樓租賃市場(chǎng)摸爬滾打了近20年，在打電話還需要翻“黃頁(yè)”的年頭，她就做起了租賃業(yè)務(wù)。這些年，她見(jiàn)證過(guò)這個(gè)市場(chǎng)的興盛，也經(jīng)歷過(guò)危機(jī)。比如在P2P行業(yè)爆雷的時(shí)候，一些城市CBD的甲級(jí)寫字樓出現(xiàn)過(guò)整層搬空的現(xiàn)象;全球金融危機(jī)時(shí)，一些外資企業(yè)開(kāi)始?jí)嚎s成本選擇“共享辦公桌”，直接沖擊了寫字樓租賃業(yè)務(wù)……但沒(méi)有哪次起落能和這次相比。

“大家在共渡難關(guān)”

雖然艱難，但中國(guó)的復(fù)工復(fù)產(chǎn)仍在穩(wěn)步推進(jìn)。目前，全國(guó)大部分城市都已經(jīng)降低了緊急響應(yīng)的等級(jí)，這讓人們相信病毒在一定程度上已經(jīng)控制住了，各地的人們慢慢回到了各自的崗位上。

復(fù)工后，莊穎最關(guān)注的是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，尤其是那些底商，他們承受風(fēng)險(xiǎn)的能力相比大企業(yè)要差得多。每天她都會(huì)在大樓里“巡邏”，聽(tīng)著租戶的經(jīng)歷，也去了解他們的續(xù)租或退租意向，以作應(yīng)對(duì)。

莊穎和租戶們關(guān)系不錯(cuò)。疫情期間，有租戶來(lái)不了大樓，她和同事們幫著租戶澆澆花，給金魚(yú)喂喂食;清洗中央空調(diào)時(shí)，她們也給租戶的自有空調(diào)提供有限的幾次免費(fèi)清洗服務(wù)，雖然這些增加了物業(yè)的成本，但她想讓租戶看到“大家在共同渡過(guò)這個(gè)難關(guān)”。

目前，駿豪·中央公園廣場(chǎng)一共有3戶租戶有退租意向，都是底商，經(jīng)營(yíng)餐飲行業(yè)，疫情期間，他們受到的打擊尤其沉重。正常營(yíng)業(yè)后，業(yè)績(jī)雖有起色，但仍有困難。他們希望在租金方面給些優(yōu)惠。莊穎也幫著去爭(zhēng)取，她和業(yè)主商量，現(xiàn)在招新不容易，如果租戶退租，空置期長(zhǎng)，業(yè)主損失更大，“總要考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)利益”。她還和大樓里的大企業(yè)聯(lián)系，希望他們能在員工訂餐、超市購(gòu)物等方面給底商們一些力所能及的支持。

可以稍感慰藉的是，市場(chǎng)正在恢復(fù)生機(jī)。隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)的不斷推進(jìn)，全國(guó)越來(lái)越多的寫字樓開(kāi)始取消門口量體溫的環(huán)節(jié)，樓下的底商陸續(xù)開(kāi)門了，莊穎的物業(yè)費(fèi)也慢慢都收了上來(lái)，原來(lái)想退租的3戶租戶最終只走了1戶……這些都是好兆頭。一家國(guó)際投資公司的報(bào)告顯示，截至4月，在國(guó)際疫情愈演愈烈之際，它所追蹤的多個(gè)中國(guó)大城市里的知名餐廳已經(jīng)恢復(fù)了疫情前的人氣。

這主要得益于中國(guó)政府前期采取的多項(xiàng)復(fù)工復(fù)產(chǎn)舉措。自2月下旬以來(lái)，四次中央政治局會(huì)議都在討論重啟經(jīng)濟(jì)，政府的優(yōu)惠措施分四批下達(dá)了幾十條。目前，這些措施仍在有條不紊地推進(jìn)。

同時(shí)，在不久前結(jié)束的全國(guó)兩會(huì)上，無(wú)論是就業(yè)、民生、消費(fèi)還是生產(chǎn)，在政府工作報(bào)告中都有詳細(xì)的注腳，這表明了政府提振經(jīng)濟(jì)的決心。

張小朵希望經(jīng)濟(jì)能加速恢復(fù)，北京疫情的反復(fù)雖然讓她有些擔(dān)憂，但她相信，有了前期的經(jīng)驗(yàn)，這次能更快控制住。在接下來(lái)的兩個(gè)月，如果她的業(yè)務(wù)規(guī)模能恢復(fù)到去年同期的水平，她就不考慮“搬家”了。從4月份的業(yè)務(wù)量看，這并不是一個(gè)遙不可及的目標(biāo)。

4月中旬的某一天，張小朵下班后開(kāi)車回家，被堵在了路上，平日里，CBD是北京最擁堵的區(qū)域之一，尤其是上下班高峰期，車輛根本“挪不動(dòng)”，但受疫情影響，這條路暢通了近兩個(gè)月。

城市交通是中國(guó)經(jīng)濟(jì)狀況的一個(gè)好指標(biāo)。那天，短短幾公里的路，張小朵走了近1個(gè)小時(shí)，但這次是她被堵得最開(kāi)心的一次。

關(guān)鍵詞： 寫字樓空置率