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每日速訊:簽訂購(gòu)房合同有哪些注意事項(xiàng)?購(gòu)房定金合同糾紛該如何處理? 2023-07-05 14:28:25  來(lái)源:法律保

簽訂購(gòu)房合同有哪些注意事項(xiàng)?

1、產(chǎn)權(quán)證要齊全。包括《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。此三證是辦理產(chǎn)權(quán)證的必要條件。銷售許可證的證件原件應(yīng)該在售樓現(xiàn)場(chǎng)懸掛,可以在售樓現(xiàn)場(chǎng)看到證件的原件,再有就是土地證是否抵押了,土地使用證有一個(gè)備注頁(yè),如果開(kāi)發(fā)商向銀行進(jìn)行了開(kāi)發(fā)貸款,在土地使用權(quán)證上會(huì)有注明。還有開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照,經(jīng)營(yíng)范圍里是不是有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的土地經(jīng)營(yíng)許可。

2、簽合同時(shí)要寫(xiě)明交房日期、通水、通電、通氣等條件,要明確雙方違約責(zé)任。按規(guī)定入住70%以上才能開(kāi)通燃?xì)?,之前開(kāi)發(fā)商要免費(fèi)提供液化氣灌。

3、延期交房:開(kāi)發(fā)商《補(bǔ)充協(xié)議》規(guī)定,“若開(kāi)發(fā)商延期交樓,則按業(yè)主已交房?jī)r(jià)每日千分之一支付違約金,且違約金賠償總額以房款5%為限,如發(fā)展商仍不能交樓,業(yè)主只退回已交的本金。”這種約定非常不合理。

4、購(gòu)買(mǎi)合同的第一條,項(xiàng)目建設(shè)依據(jù),在審核這一條條款內(nèi)容時(shí),需要注意在合同中填寫(xiě)相關(guān)的內(nèi)容,與開(kāi)發(fā)商提供的相關(guān)證件是否一致,比如說(shuō)編號(hào)和經(jīng)營(yíng)范圍。第二條,是商品房的銷售依據(jù),需要做的跟第一條基本相同,需要核對(duì)銷售許可證的號(hào)碼,批準(zhǔn)的機(jī)構(gòu),以及銷售的方式,與開(kāi)發(fā)商在售樓處懸掛的售樓許可證是否一致。

5、公攤面積:不應(yīng)該計(jì)入的包括倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)庫(kù),作為人防的地下室,以及可以單獨(dú)使用的空間。還有售房單位自管自用的房屋,比如說(shuō)開(kāi)發(fā)商在大堂里做的銷售中心等。為多棟房屋服務(wù)的管理用房,通俗來(lái)說(shuō),就是與這棟樓不相連的部分,比如說(shuō)小區(qū)的物業(yè)管理用房等。在商品房買(mǎi)賣(mài)附件里應(yīng)該有一個(gè)明確的說(shuō)明,在主合同的第三條里,只是說(shuō)分?jǐn)偭硕嗌?,分?jǐn)偟拿娣e的數(shù)額,但是在合同的附件二,應(yīng)該有一個(gè)房屋面積分?jǐn)偟恼f(shuō)明表,分?jǐn)偭四囊徊糠?,是?jīng)過(guò)哪一個(gè)地方批準(zhǔn)的。

6、面積確認(rèn)和差異的確定。建議購(gòu)房人選擇在合同里已經(jīng)規(guī)定的第二種處理方式,即確定雙方可以接受的一個(gè)誤差比例,也就是說(shuō)正負(fù)3%,超過(guò)此比例的購(gòu)房人可以選擇退房,開(kāi)發(fā)商應(yīng)退還房款以及利息,你也可以接受。

7、付款方式與期限。一次性付款可以跟開(kāi)發(fā)商協(xié)商,是不是可以留5%左右的房款,在正式交房之后給予付款,銀行貸款應(yīng)該在約定的時(shí)間里款沒(méi)有到開(kāi)發(fā)商的帳上,按照合同,你要支付相應(yīng)數(shù)量的違約金,所以應(yīng)該把時(shí)間約定的更加充裕一些。在簽訂正式購(gòu)房合同之前,建議你向開(kāi)發(fā)商指定的銀行,或者向律師咨詢一下你的資信條件,看你是否能夠得到資信貸款,避免出現(xiàn)其他的麻煩。

8、賣(mài)售人預(yù)期付款的違約責(zé)任。也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商約定你超過(guò)30天未付清房款可以解約的,對(duì)預(yù)期交房的解約期限也只能定30天,這兩條應(yīng)該對(duì)應(yīng),應(yīng)該是平等的。

9、有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)變更條款,這一方面,因?yàn)槲覀冑?gòu)買(mǎi)的是期房,在商品房施工的過(guò)程中,有可能某些方面,開(kāi)發(fā)商認(rèn)為需要做規(guī)劃的變更,設(shè)計(jì)的變更,應(yīng)該在收到有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)變更10個(gè)工作日,書(shū)面通知購(gòu)房人,購(gòu)房人有權(quán)選擇退房。

10、房屋的交接:開(kāi)發(fā)商應(yīng)該請(qǐng)房地產(chǎn)的管理部門(mén)認(rèn)可的有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對(duì)房屋的面積進(jìn)行實(shí)測(cè),在交樓的時(shí)候,應(yīng)該提供實(shí)測(cè)面積的數(shù)據(jù),以及我們所說(shuō)的住宅質(zhì)量保證書(shū)以及住宅使用說(shuō)明書(shū),如果開(kāi)發(fā)商提供證明原件不全的,可以拒絕收樓,由此產(chǎn)生的一切責(zé)任,由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

11、開(kāi)發(fā)商關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的承諾,一般來(lái)說(shuō),標(biāo)準(zhǔn)合同中有五項(xiàng),首先是通水通電通電梯,保證你售樓之后,這是最基本的保障。再有就是有關(guān)于天然氣以及燃?xì)夤艿赖拈_(kāi)通,一般來(lái)說(shuō),開(kāi)發(fā)商會(huì)跟你說(shuō)等到入住之后,比如說(shuō)入住率是多少,但是目前北京市并沒(méi)有明確的規(guī)定,說(shuō)入住率達(dá)到多少才可以開(kāi)通天然氣,實(shí)際上跟開(kāi)發(fā)商跟燃?xì)夤镜墓ぷ鲄f(xié)調(diào)都是有關(guān)系的,應(yīng)該跟開(kāi)發(fā)商進(jìn)行約定,以免影響您的正常生活。對(duì)于您購(gòu)買(mǎi)園區(qū)項(xiàng)目?jī)?nèi),在樓書(shū)中開(kāi)發(fā)商承諾過(guò)的,比如說(shuō)象會(huì)所、園區(qū)的綠化,以及地上地下的停車(chē)位,建議在這一條中,要求開(kāi)發(fā)商承諾竣工時(shí)間。在本條款中還包括如果規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到開(kāi)發(fā)商承諾的使用條件,雙方約定的處理方式,應(yīng)該按照對(duì)您比較有利的,在這一條上簽上,未達(dá)到使用條件,應(yīng)該視為開(kāi)發(fā)商逾期交房,應(yīng)該承擔(dān)逾期交房的相關(guān)責(zé)任。

12、關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)規(guī)定,約定了辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)限,以及違約的條款,購(gòu)房人可以根據(jù)實(shí)際的情況,可以選擇退房或者違約金。按照現(xiàn)行商品房銷售規(guī)定,在60天內(nèi),開(kāi)發(fā)商應(yīng)將登記資料提供給產(chǎn)權(quán)辦理部門(mén)備案。如果因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的責(zé)任,沒(méi)有及時(shí)把所有的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案,使購(gòu)買(mǎi)人不能及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證的,可以約定一個(gè)處理方式,可以退房,對(duì)于違約金,一般是合同金額的1%-5%之間,也是根據(jù)實(shí)際的情況來(lái)進(jìn)行選擇。也可以選擇不退房,如果選擇退房,作起來(lái)有一定困難,比如說(shuō)你已經(jīng)入住了,因?yàn)檗k理產(chǎn)權(quán),是在入住之后的二三個(gè)月進(jìn)行,如果這時(shí)你因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證的原因要退房,可能會(huì)不太利,建議大家在確認(rèn)這個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)合法的項(xiàng)目之后,那么辦理產(chǎn)權(quán)只是開(kāi)發(fā)商工作的一個(gè)程序問(wèn)題,以及和相關(guān)部門(mén)的協(xié)調(diào)問(wèn)題,并不是說(shuō)沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證,是因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目的本身合法性有問(wèn)題,在這個(gè)情況下建議你選擇不退房,讓開(kāi)發(fā)商按照一定的比例來(lái)支付違約金。

13、其它:比如說(shuō)這個(gè)合同有多少頁(yè)、有多少份等,商品房買(mǎi)賣(mài)標(biāo)準(zhǔn)合同應(yīng)該有四份,其中二份是正本,二份是副本?,F(xiàn)在房管局在做備案的時(shí)候,房管局會(huì)備一份,購(gòu)房人應(yīng)該有一個(gè)合同的正本,如果是申請(qǐng)銀行按揭的話,合同正本應(yīng)該交銀行來(lái)收押。在整個(gè)的合同最后一條,是做預(yù)售登記備案的一個(gè)條款,一般情況下在合同簽訂30日之內(nèi),開(kāi)發(fā)商應(yīng)該向房產(chǎn)所在區(qū)的房產(chǎn)管理局和房管局做登記。附件一是房屋的平面圖,在簽合同的時(shí)候應(yīng)該注意這個(gè)圖紙要用坐標(biāo)來(lái)確認(rèn)這個(gè)房屋的朝向;第二要標(biāo)注面積,或者是面積的標(biāo)尺。

購(gòu)房定金合同糾紛該如何處理?

(1)與開(kāi)發(fā)商協(xié)商解決;

(2)向有關(guān)行政部門(mén)申訴;

(3)根據(jù)與開(kāi)發(fā)商達(dá)成的仲裁協(xié)議提請(qǐng)仲裁機(jī)構(gòu)仲裁;

(4)沒(méi)有仲裁協(xié)議或者仲裁協(xié)議無(wú)效的,可以向人民法院提起訴訟。

1、首先要確認(rèn)協(xié)議的效力,如果合同無(wú)效,定金應(yīng)該全部返還。例如:沒(méi)有經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)資格的購(gòu)買(mǎi)未滿五的經(jīng)濟(jì)適用房協(xié)議應(yīng)屬無(wú)效協(xié)議,因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房是保障性住房,是解決住房困難問(wèn)題人的住房問(wèn)題,是有資格準(zhǔn)入性質(zhì),特別是未滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房只能賣(mài)給有經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)資格的人;

2、其次要確認(rèn)協(xié)議有無(wú)有欺詐、重大誤解等情況,如果有,可以在簽訂協(xié)議之日起一年之內(nèi)請(qǐng)求人民法院撤銷,在協(xié)議撤銷后,定金應(yīng)該全部返還。例如,如果賣(mài)家隱瞞房屋有重大安全隱患的情況,就屬于欺詐。

3、再次,在協(xié)議合法有效的情況下,就要確定誰(shuí)是違約方,誰(shuí)是守約方,給付定金的一方如果違約無(wú)權(quán)要回定金,收受定金的一方如果違約,應(yīng)該雙倍返還定金;

4、如果只是簽訂了定金協(xié)議(比如定金支付書(shū)、房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)等),在定金協(xié)議約定的簽訂正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同之前,如果因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)雙方關(guān)于買(mǎi)賣(mài)合同的具體條款沒(méi)有達(dá)到一致而導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有成立,各不承擔(dān)違約責(zé)任,定金應(yīng)該全部返還;

5、謹(jǐn)慎簽訂定金協(xié)議,在沒(méi)有和賣(mài)家全部協(xié)商一致的情況下,不要給付定金,另外定金要直接給付給賣(mài)家,減少環(huán)節(jié)就是減少糾紛;購(gòu)買(mǎi)期房可以不簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)而直接簽訂商品房預(yù)售合同;

6、為了避免發(fā)生糾紛,任何承諾最好都要落實(shí)成書(shū)面的東西,個(gè)人簽字就生效,公司必須蓋單位的合同專用章才生效;錄音、證人證言都可以作為證據(jù)。

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