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全球看點(diǎn):實(shí)探上海二手房市場(chǎng):掛牌數(shù)量大 成交周期長(zhǎng) 2023-06-20 11:45:08  來(lái)源:上海證券報(bào)

“如果用一個(gè)字描述近期的上海二手房市場(chǎng),那就是‘淡’?,F(xiàn)在很多賣家會(huì)打電話來(lái)問(wèn),有沒有人想看房,并愿意調(diào)低掛牌價(jià)。買家則挑挑揀揀,并不急于出手。我們門店之前成交的幾單,都是去年就在看房,直到今年才成交的客戶。現(xiàn)在掛牌房源量大,賣家多買家少,部分房源的議價(jià)空間可以達(dá)到20%至25%?!鄙虾J兴山瓍^(qū)九亭地鐵站附近某房產(chǎn)中介門店經(jīng)理解峰(化名)向記者表示。

與之相對(duì)應(yīng),在今年2月和3月出現(xiàn)一波回暖行情后,上海二手房市場(chǎng)交易量已連續(xù)兩個(gè)月下滑。上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,5月,上海二手房成交量為1.53萬(wàn)套,較4月的1.77萬(wàn)套減少約13.56%,該數(shù)據(jù)已接近上海二手房月均成交1.5萬(wàn)套的“榮枯線”。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,當(dāng)前上海二手房市場(chǎng)房源多、客戶少,如果沒有利好政策刺激樓市消費(fèi),二手房的“低溫”行情或?qū)⒕S持一段時(shí)間,買家和賣家將展開深度博弈。


(相關(guān)資料圖)

老小區(qū)房子不好賣

在上海中外環(huán)間的古美地區(qū),坐落著許多20世紀(jì)90年代建成的老公房。由于其環(huán)境優(yōu)雅,背靠蓮花路商圈,生活配套成熟,交通便利,成為不少剛需或首次改善購(gòu)房者買房的目標(biāo)區(qū)域之一。近兩年來(lái),古美板塊時(shí)常有新樓盤上市,催生出一批“賣舊打新”的置換客。但隨著二手房市場(chǎng)供大于求,成交周期的拉長(zhǎng),讓部分置換客叫苦不迭。

古美西路上某品牌中介門店業(yè)務(wù)員小宋向記者透露,最近房源掛牌量較大,很多客戶打算賣了老房子,轉(zhuǎn)而購(gòu)買新房。以古美八村為例,該小區(qū)目前掛牌房源有50多套,其中八成業(yè)主有置換需求。掛牌時(shí)間短的有2個(gè)月,最長(zhǎng)的已有1年半。

“現(xiàn)在附近老房子每平方米均價(jià)為6萬(wàn)元至6.5萬(wàn)元,雖然成交價(jià)走低,但客戶觀望情緒依然濃厚?!毙∷伪硎?。

“附近好一點(diǎn)的房源之前均價(jià)達(dá)到9萬(wàn)元/平方米,現(xiàn)在只要7萬(wàn)多元/平方米?!膘o安區(qū)大寧板塊上工新村附近的一家中介門店業(yè)務(wù)員老呂向記者介紹,房源多、客戶少是當(dāng)前上海二手房市場(chǎng)的重要特征。

在老呂看來(lái),當(dāng)前上海二手房市場(chǎng)行情確實(shí)趨淡。雖然今年以來(lái)他個(gè)人成交了5單買賣,但門店內(nèi)其他業(yè)務(wù)員很少有人開單。他表示,為促成訂單成交,大多數(shù)掛牌業(yè)主愿意降價(jià),不到自己心里價(jià)位不賣的業(yè)主只有一兩成。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),現(xiàn)在比較難賣的主要是一些房齡較老的老舊小區(qū)的房源,而次新小區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)抗跌,成交也較平穩(wěn)。

靜安區(qū)廣延路上的寶華現(xiàn)代城是一個(gè)中高端小區(qū),目前均價(jià)約12萬(wàn)元/平方米。記者通過(guò)上海中原地產(chǎn)門店內(nèi)部系統(tǒng)獲悉,目前寶華現(xiàn)代城共有33套房源正在掛牌,其中三房有9套,兩房有16套,其余為1房。

“現(xiàn)在市場(chǎng)不太好,掛牌量比往年要多,但寶華現(xiàn)代城的房源每個(gè)月都有成交。像這種高端小區(qū)的房?jī)r(jià)不可能打八折。最近剛剛成交的一套寶華現(xiàn)代城三房,雖然存在缺點(diǎn),但1660萬(wàn)元的成交價(jià)接近2021年底價(jià)格。今年3月賣掉的一套同戶型三房的成交價(jià)達(dá)1700多萬(wàn)元。有時(shí)候,業(yè)主正好趕上有打新計(jì)劃,如果買家付款方式好的話,業(yè)主讓價(jià)100萬(wàn)元也很正常?!敝性禺a(chǎn)業(yè)務(wù)員馬超(化名)說(shuō)。

學(xué)區(qū)房也明顯降溫。有房產(chǎn)中介告訴記者,現(xiàn)在部分家長(zhǎng)對(duì)學(xué)區(qū)房的概念有所淡化,即使買學(xué)區(qū)房,也會(huì)考慮居住品質(zhì),而不僅僅是為了掛個(gè)戶口?!案咂焚|(zhì)小區(qū)的房源還是比較好賣的,但老公房、樓梯房空出來(lái)很多。像徐匯區(qū)這邊的番南小區(qū)、南丹小區(qū)、凱旋一村等學(xué)區(qū)房都有20套至30套的房源在掛牌。這類房子比較難賣,且降價(jià)幅度較大?!?/p>

浦東新區(qū)御橋地鐵站附近地杰國(guó)際城一期是對(duì)口建平實(shí)驗(yàn)中學(xué)的學(xué)區(qū)房。2021年上半年,該小區(qū)內(nèi)94.7平方米雙南戶型的兩房掛牌價(jià)一度超過(guò)10萬(wàn)元/平方米,如今價(jià)格已顯著回落。記者了解到,目前地杰國(guó)際城一期小區(qū)雙南兩房戶型的房源掛牌了十幾套,掛牌價(jià)格為800萬(wàn)元至946萬(wàn)元不等。

房產(chǎn)中介小伍告訴記者,今年2月和3月的那波行情,雖然價(jià)格賣得不好,但好在成交量大,現(xiàn)在是價(jià)格不理想,成交量也不多。

成交周期拉長(zhǎng)

掛牌量攀升,成交量下滑是當(dāng)前上海二手房市場(chǎng)的主要表現(xiàn)。

受新房市場(chǎng)高位供應(yīng)及一、二手房?jī)r(jià)格倒掛的虹吸效應(yīng)影響,上海二手房市場(chǎng)成交量在3月沖高至2.4萬(wàn)套后迅速回落,4月成交1.77萬(wàn)套,5月成交1.53萬(wàn)套。目前上海一二手房成交套數(shù)比已從最高位的1:3滑落至1:2。也就是說(shuō),原先每成交1套新房,對(duì)應(yīng)就會(huì)成交3套二手房,但如今只能成交2套二手房。

據(jù)小伍觀察,現(xiàn)在購(gòu)房者中,約六成為置換客。而置換客中,約有三成可以立馬支付定金,進(jìn)入買房流程。另七成客戶在談價(jià)格、談成交周期上,會(huì)花費(fèi)較多時(shí)間,成交率只有20%至30%。

“眼下古美地區(qū)二手房成交周期差不多要6個(gè)月,高樓層的房源成交尤其緩慢。買家大多在觀望,愿意出價(jià)的客戶很少。目前市場(chǎng)上有一些高性價(jià)比的房源,一天至少會(huì)有三組帶看,只不過(guò)客戶購(gòu)買決心還不夠,大家都在等待是否會(huì)出臺(tái)新政策?!毙∷握f(shuō)。

老呂告訴記者,現(xiàn)階段客戶從看房到成交,整個(gè)周期可能用時(shí)1年。“由于掛牌量大,為了盡快成交,有些小區(qū)的業(yè)主給出的掛牌價(jià)一個(gè)比一個(gè)低,而買家在沒看清方向的情況下,會(huì)捂緊口袋,謹(jǐn)慎出手?!?/p>

有房產(chǎn)中介向記者表示,現(xiàn)在二手房市場(chǎng)買主有兩個(gè)趨勢(shì):一是整合房源,將多套房源賣掉換成一套大面積高品質(zhì)的房源;二是追求地段,把房子從其他區(qū)域向市中心置換。

“不同于其他城市,上海常住人口較多,具備市場(chǎng)穩(wěn)定的基礎(chǔ)條件。還有一大批人在上海工作多年,但尚不具備購(gòu)房資質(zhì),這批人正是潛在購(gòu)房群體?!鄙鲜龇慨a(chǎn)中介認(rèn)為,雖然現(xiàn)在二手房交易量不高,但房?jī)r(jià)還是比較穩(wěn)定,因此購(gòu)房者無(wú)需擔(dān)心市場(chǎng)。

(文章來(lái)源:上海證券報(bào))

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