226234套,重慶正成為當(dāng)前全國二手房掛牌規(guī)模最大的城市。
(資料圖片僅供參考)
82%,上海正成為當(dāng)前全國二手房掛牌規(guī)模增幅最大的城市。
全國二手房市場復(fù)蘇之路跌宕起伏,2023年前兩個季度,掛牌量逐步高企、成交價格重回下跌區(qū)間。
上海易居研究院監(jiān)測的全國13個重點城市,二手房掛牌量在6月初攀上199萬套,相比今年初的159萬套,增幅達(dá)到25%。
數(shù)據(jù)來源:各地二手房中介平臺、媒體報道、易居研究院
“從歷史長周期角度看,過去二手房總體處于‘不愁賣’階段,而現(xiàn)在二手房開始步入‘愁賣’階段,意味著二手房市場已經(jīng)從賣方市場開始悄然變?yōu)橘I方市場?!币拙友芯吭赫J(rèn)為。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),今年3月12日,重慶的二手房掛牌量才首次突破19萬大關(guān),3個月時間新增掛牌房源超過3萬套;武漢超過80%的二手房均在降價,今年已經(jīng)有超1000家中介門店關(guān)門;上海個別門店店東則為置換房源的客戶用火鍋券充抵了10萬元中介費,一些中介門店則虧錢運營。
重慶:二手房掛牌量全國第一,掛牌價不及兩年前
張程(化名)后悔了:
兩年前,曾有買家出價132萬元,要買自己一套位于渝北區(qū)北岸新洲的套二,“當(dāng)時覺得價格上還能再漲點,也不急著出手。”
然而兩年過去了,當(dāng)時能賣132萬元的房子,如今連120萬元都賣不到了。據(jù)張程介紹,這套房子是2018年花98萬元買的二手房,91平方米,單價剛過10000元,“如果以現(xiàn)在這個價格出售,除了貸款利息和之前入住時的翻修,可能只保證剛好不虧錢?!睆埑谈嬖V記者,現(xiàn)在他暫時不降價出售,“再穩(wěn)穩(wěn)”,“萬一之后價格又能有所上漲呢?”
“現(xiàn)在這個小區(qū)房源價格跟前兩年比都有所下降,現(xiàn)在我們門店還掛牌了一套同小區(qū)、同等面積的房源,掛牌價格只有90多萬元。”重慶德佑冉家壩商圈一門店經(jīng)紀(jì)人于洋(化名)在電話中告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,不過這套房源是在二樓,特殊樓層價格參考價值不大。
記者在貝殼找房了解到,目前北岸新洲掛牌房源有41套,掛牌單價12657元/平方米,這一價格環(huán)比上月下降了1.69%;在售房源中大多是最近兩年才掛牌出售的,9成以上先后降價,其中一套實際使用面積超過200平方米的房源,2019年5月掛牌時為280萬元,但最新的掛牌價格是230萬元。
“如果有意向購買,這個價格是還可以再談的?!庇谘蟊硎荆壳爸貞c二手房屬于買方市場。
對于當(dāng)前絕大部分房源的調(diào)價行為,于洋直言,除了市場下行和業(yè)主急于出售等原因外,還有中介主動議價行為?!斑@與我們的業(yè)績相關(guān)聯(lián)?!彼e例道,如果一套房源的成交價格和其初始掛牌價基本一致,就證明我們對房源的維護(hù)沒有花費多少精力,我們的業(yè)績就會少一點,工資相應(yīng)也會減少,因此在沒有帶客看房的時候,大家都會主動與房東議價,以加速房源的掛牌、成交周期。
多種因素作用下,好不容易止跌的重慶二手房價格,又降下來了。
中指研究院提供的數(shù)據(jù)顯示,2022年8月-2023年5月,重慶市二手住宅成交均價環(huán)比連續(xù)10個月下降,其中2023年5月成交均價為13477元/平方米,環(huán)比下跌0.50%,環(huán)比跌幅繼續(xù)擴(kuò)大,這一價格同比2022年5月的14054元/平方米已下跌4.1個百分點。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示,自2022年8月以來,重慶市二手住宅銷售價格指數(shù)同環(huán)比已連續(xù)6個月下跌,直至2023年2月環(huán)比止跌回升,升幅為0.3%,同比仍下降2.8%,在隨后的3、4月環(huán)比價格持續(xù)上漲,截至4月同比下降幅度已縮小至2.6%;但到了5月,重慶二手房價格又再次進(jìn)入下跌通道,環(huán)比再次下跌0.5%。
而與下行價格相反的,則是持續(xù)上漲的掛牌量。
據(jù)鏈家官網(wǎng),截至6月27日,重慶二手房掛牌量已經(jīng)來到了226234套,而今年3月12日才首次突破19萬大關(guān),3個月時間新增掛牌房源超過3萬套。但交易量上,銳理數(shù)據(jù)顯示,5月重慶主城二手房僅9115套成交。
“一方面,重慶新房滿兩年才能上市交易,這也導(dǎo)致部分業(yè)主在限售期滿后掛牌出售,特別是部分投資客;另一方面,前兩年疫情,生意經(jīng)營困難的需要賣房還債或者持續(xù)投資。”于洋告訴記者,其所在的中介行業(yè),這兩年也有部分個人門店因經(jīng)營困難而關(guān)門的。
武漢:超80%二手房降價,超1000家中介門店關(guān)門
“截至目前,6月這個小區(qū)(中建大公館)一套成交都沒有!”
武漢德佑格林東郡江門店經(jīng)紀(jì)人張強(化名)無奈地說,在當(dāng)前二手房業(yè)務(wù)成交量不佳的情況下,門店只能靠租賃與銷售新房支撐業(yè)績。
公開信息顯示,位于東湖高新區(qū)的中建大公館總占地面積22.4萬平方米,一期于2017年12月首次開盤,彼時毛坯均價22000元/平方米,小區(qū)附近集合了光谷實驗小學(xué)、光谷第十小學(xué)、光谷實驗中學(xué)等多所知名公立學(xué)校。
不過盡管如此,貝殼二手房平臺數(shù)據(jù)顯示,截至6月27日,中建大公館一期掛牌房源已有128套,其中6月新增10套掛牌房源,最近一次成交還要追溯至兩個月前的4月13日。
成交信息顯示,該套房源為面積108.26平方米套三戶型,初始掛牌價為282萬元,成交周期達(dá)到533天,調(diào)價18次。
“成交價肯定是低于這個掛牌價的,按照近期區(qū)域市場成交情況來看,降價10萬-20萬元都是正常的?!?/p>
記者梳理該小區(qū)目前掛牌房源情況看到,超9成房源存在降價情況,甚至有的房源一次性降價40萬元,有的房源掛牌一年內(nèi)調(diào)價就超過15次。“有些房東急于回收資金,不得不下調(diào)掛牌價;也有些大戶型掛牌價下調(diào)幅度較大,如果算上資金信貸、裝修成本,有的房源價格房東是不賺錢的,甚至?xí)澅举u?!睆垙姼嬖V《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。
不只是東湖高新區(qū)。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),武漢主要區(qū)域代表樓盤如江岸區(qū)旭秀星匯君泊、硚口區(qū)時代新世界、東湖高新區(qū)保利時代北區(qū)、武昌區(qū)復(fù)地東湖國際等二手房價格均有不同幅度的回落下調(diào),“基本上全武漢的二手房價格都在降?!?/p>
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心報告顯示,5月熱點城市二手房掛牌房源,調(diào)價房源中降價比例超過80%,其中武漢的二手房掛牌量降價房源同樣超過80%。中指研究院監(jiān)控數(shù)據(jù)也顯示,5月,武漢二手房價格環(huán)比4月下跌0.54%,連續(xù)15個月環(huán)比下跌。
而截至6月27日,武漢市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺顯示,武漢市二手房掛牌量已經(jīng)來到了176407套。
在成交價格持續(xù)下跌、掛牌量攀升的同時,武漢二手房的成交量卻在沖高后迅速回落。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過貝殼平臺跟蹤梳理發(fā)現(xiàn),今年2-3月,貝殼平臺武漢二手房每日成交量約200套,最高單日成交量超300套。5月,武漢貝殼平臺新增掛牌量約24000套,而全月成交量僅3183套,平均每天成交僅約100套,到了6月,這一數(shù)據(jù)還在持續(xù)走低,市場明顯已經(jīng)呈現(xiàn)乏力走弱態(tài)勢。
“今年初二手房市場有一段短暫的復(fù)蘇,但沒想到這波行情4月就開始衰減了?!苯秴^(qū)中環(huán)地產(chǎn)一門店經(jīng)紀(jì)人鄧瑤(化名)告訴記者,就算是以前熱門的學(xué)區(qū)房,近期不僅價格有松動,成交量也在走低,“部分房東看不到短期內(nèi)價格有回升的希望,整個市場預(yù)期沒有好轉(zhuǎn),就只希望能趕緊出手?!?/p>
據(jù)武漢樓市一知情人士透露,今年4月后,由于市場業(yè)務(wù)量的下滑,貝殼在武漢關(guān)閉或合并了一些實體門店,目前武漢的線下實體門店已從3月的超3000家,下降至如今的不足1700家。
“我們門店就有一部分人選擇了離職、轉(zhuǎn)行?!编嚞幫嘎?,這些離職人員中很大一部分是剛進(jìn)入這個行業(yè)不久的“新人”,“老員工還是比較固定。”
上海:二手房掛牌增速全國第一,部分門店虧錢運營
“這樣的現(xiàn)金券一共有1000張。”
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報道,李小憶是上海21世紀(jì)不動產(chǎn)某門店店東,他拿出了幾疊火鍋店抵用券,向記者聲稱,為了維護(hù)客戶關(guān)系,他經(jīng)營的中介門店在為一個開火鍋店的老客戶置換千萬級房屋后,用火鍋券充抵了10萬元中介費。
上半年著急買房的宋女士,在3、4月看過十幾套房源后,已經(jīng)暫緩了看房計劃?!拔覀儨?zhǔn)備一直看到今年年底,原先300萬元出頭只能買一室一廳,但現(xiàn)在好好挑挑也許能買到二室一廳呢?!?/p>
今年2月以來,上海二手房掛牌量持續(xù)走高。
易居研究院報告顯示,截至6月初,在13個重點監(jiān)測城市中,上海二手房掛牌規(guī)模比年初增加82%,增幅全國第一,掛牌套數(shù)達(dá)到18萬套。
5月二手房的交易數(shù)據(jù)是1.53萬套,剛過“榮枯線”,但相比4月的成交量縮水約13%。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示,“一般來說,大部分市場交易是通過中介成交的,差不多占8成;通過手拉手交易的(繞過中介的二手房交易)可能占2成左右,但5月手拉手交易比值上升到了26%。”
手拉手,意味著該筆交易可能是為了打新,需要騰出購房資格,而房子一時半會賣不掉,只能進(jìn)行親友之間的更名操作。
“也就說,經(jīng)紀(jì)人的‘體感’更差?!北R文曦指出?!霸谶@樣的情況下,6月市場上真正愿意自己去做一些交易買賣的,或許收縮得更明顯,全月市場很有可能直接到達(dá)‘地板量’——成交1.3萬-1.4萬套。”
21世紀(jì)不動產(chǎn)另一位店長韓新志向記者證實了這一感受,“預(yù)期不好,現(xiàn)在很多客戶暫緩了買房計劃,先把錢袋捂緊,觀望市場。但不管是剛需上車還是置換,這些客戶肯定是有需求的。庫存這么大,置換需求還是主流,有些人繼續(xù)置換周邊二手房,有些是拿錢買新房,純套現(xiàn)的少?!?/p>
事實上,各大中介品牌前期加速擴(kuò)張、搶占市場份額,但在市場下行期壓力陡然增大。
“現(xiàn)在大家都進(jìn)入了洗牌期,很多店目前是虧錢的,勉強還開著的門店也基本上靠硬撐著?!表n新志坦言。
像他們這樣18人左右規(guī)模的門店,目前每個月成交1單到1.5單。
但這個行業(yè)整體表現(xiàn)又有所割裂:一邊是成交量粥少僧多,門店過剩;另一邊則是每家都缺人,都在招人。割裂的背后,韓新志透露,門店規(guī)模和員工人數(shù)仍是競爭的重要抓手,市場向好時的收入情況,再加上前期投入的經(jīng)營成本,也是各家門店繼續(xù)堅持的動力。
“不過,如果沒有刺激政策利好二手房的話,可能7、8月又要關(guān)掉一批店了?!?/p>
而在銷售端未出現(xiàn)重大反彈的情況下,供應(yīng)端的大規(guī)模增長必然帶來去化周期的延長。
統(tǒng)計顯示,今年一季度,全國13城二手住宅去化周期為10個月,而二季度該指標(biāo)為15個月,出現(xiàn)明顯增長。
另一方面,二手住宅價格指數(shù)也開始大面積下行。國家統(tǒng)計局最新公布的70個大中城市二手房價格指數(shù)顯示,5月僅15個城市價格上漲,而在4月上漲城市數(shù)量還高達(dá)36個。
此外,5月一二三線城市的房價環(huán)比漲跌分別為-0.4%、-0.3%和-0.2%,同比分別為0.4%、-2.1%和-3.3%?!叭惓鞘卸址慷贾匦逻M(jìn)入下跌區(qū)間,說明市場壓力具有普遍性?!眹?yán)躍進(jìn)說。
無論掛牌數(shù)量、成交數(shù)量,還是價格指數(shù),都共同指向——二手房供求關(guān)系明顯惡化。
嚴(yán)躍進(jìn)指出:“二手房市場比一手房壓力要更大、供求關(guān)系惡化情況更為嚴(yán)重,二手房降溫的壓力很容易產(chǎn)生新的金融風(fēng)險。上海降價力度最大,跌幅為0.8%,成為近期二手房最疲軟的城市,本身就是一個重要信號。此外,目前穩(wěn)樓市不能停留在2014年的邏輯,當(dāng)前社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)供求關(guān)系有很多新情況,要基于宏觀經(jīng)濟(jì)提振的概念落實突破性政策?!?/p>
(文章來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞)
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