近期，央行方面兩次發(fā)出有關存量房貸調(diào)整的表態(tài)，引發(fā)市場廣泛關注。

8月1日，在2023年下半年工作會議上，央行提出“指導商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率”，這是在央行貨幣政策司司長鄒瀾于7月14日提及的“支持和鼓勵”表述上的進一步明確，為市場一直討論的存量房貸到底“降不降”釋放了清晰的政策導向。

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在趨勢明確下，未來如何在操作層面最終落實，更成為各家商業(yè)銀行正在思考的問題。券商中國記者采訪多家銀行人士及機構(gòu)分析師獲悉，目前市場觀點較為共識，即預計存量個人住房貸款利率下調(diào)實際落地過程不會一蹴而就，落地模式有待探索，并充滿差異性。

同時，政策層面接下來是否會出臺相應的結(jié)構(gòu)性工具，來幫助商業(yè)銀行平衡息差，亦是市場關注的一個焦點。而各家銀行落地實施過程中，如何避免出現(xiàn)大小行“貸款搬家”等問題，也成為不得不考慮的問題。

存量房貸調(diào)整趨勢明朗

“確實這兩周有不少客戶打聽存量房貸利率下調(diào)或房貸置換的事情，但是我們一直沒有收到總行相關通知。”上海地區(qū)一家股份行客戶經(jīng)理告訴券商中國記者，這些客戶在觀望是否真的有政策落地，考慮是提前還房貸，還是變更房貸合同。

對存量房貸利率下調(diào)或房貸置換，市場的呼聲在近一年愈加升高，這也與房貸提前“還貸潮”有關，還貸潮現(xiàn)象始自2021年，并于2022年底至2023年初愈演愈烈。

今年年初，“等待時間長”“還房貸比貸款都難”成為不少提前還貸者的感嘆。同步而起的是，銀行對資產(chǎn)負債管理的壓力徒增。從銀行角度看，原本銀行十分看重的優(yōu)質(zhì)中長期貸款，正在面臨著提前到期。也在這時，對存量房貸的調(diào)整呼聲，隨之增大。

多數(shù)市場觀點認為，企業(yè)貸款和住房貸款利率“倒掛”，提前還貸風潮下，存在經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的風險。此外，與提前還貸行為相比，降低存量房貸利率能在一定程度緩解銀行的息差壓力，減緩貸款流失和商業(yè)銀行資產(chǎn)負債表收縮的速度。

7月14日，在2023年上半年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會中，央行貨幣政策司司長鄒瀾提及“支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更（房貸）合同約定（利率），或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款”。

從“支持和鼓勵”到“指導”，至此，政策給予了方向上的明確定調(diào)。

有資深銀行業(yè)分析師告訴券商中國記者，“依法”的提法意味著對利用經(jīng)營貸消費貸違規(guī)置換按揭的行為將嚴打；“有序”意味著不會有統(tǒng)一政策，各家銀行降存量房貸利率的節(jié)奏各自把握。

有銀行呼吁不要“同業(yè)挖角”

存量貸款利率下調(diào)的落地模式，仍需要探索。實際上，早在2009年，存量房貸利率的調(diào)整就出現(xiàn)過。

在當時房地產(chǎn)調(diào)控背景下，央行于2008年10月宣布將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍，不過，該優(yōu)惠舉措主要針對于新增客戶。同時，央行在答記者問中提到金融機構(gòu)應按原貸款合同約定條款，在綜合評估風險的基礎上，自主確定已發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款尚未償還部分的利率水平。

此后，商業(yè)銀行在2009年初，開始推出新的存量房貸利率優(yōu)惠政策。據(jù)悉，當時不少存量貸款客戶便通過轉(zhuǎn)按揭的方式再度成為“新增客戶”，以享受七折利率優(yōu)惠。

信達證券對8家上市股份銀行個人貸款利率的回歸統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，這些銀行存量個人住房貸款利率在2009年降幅達到了237bp（基點）?？紤]房貸利率下限從八五折調(diào)整到七折，在當時的基準利率下相當于可以調(diào)降89bp，這意味著當時可能超過50%的存量住房按揭貸款實現(xiàn)了重新定價。

但這也造成了當時跨行“轉(zhuǎn)按揭”爭奪存量客戶的現(xiàn)象較為突出。

對于此輪房貸利率的調(diào)整，東吳證券李勇團隊認為，如果此次大行依靠較低的存款成本，下調(diào)存量房貸利率，則小行的優(yōu)質(zhì)住房貸款存在流失的風險；反之，如果小行因為凈息差優(yōu)勢而下調(diào)存量房貸利率，大行跟隨下調(diào)將令凈息差承壓，均會出現(xiàn)因“貸款搬家”而引發(fā)的問題。

鑒于政策一旦實施，存在潛在的“貸款搬家”風險，東吳證券李勇團隊認為，政策轉(zhuǎn)為強制性的可能性較低。

“我們的呼吁是別放開跨行‘轉(zhuǎn)按揭’，這樣會加劇同業(yè)挖墻腳?！币幻笮凸煞菪匈Y負部人士對券商中國記者直言。他的初步樂觀分析是，央行的措辭沒有再提“置換”，這意味著大概率轉(zhuǎn)按揭這個誘發(fā)銀行之間競爭的工具不會重啟。

“當前的經(jīng)濟環(huán)境與2009年存在較大的差異，房貸規(guī)模增速相對于2009年已明顯放緩，房貸占信貸存量的比重更大，存量房貸利率對于銀行凈息差的影響可能更大?！痹诋斍耙虺鞘┎叩乃悸废拢胚_證券研報認為房貸利率的差異化特征更加明顯，房貸加權平均利率相對于LPR的偏離明顯低于2009年，較難出現(xiàn)類似于2009年那樣在滿足特定條件的情況下，統(tǒng)一將存量貸款利率降至七折的情況。同時，本輪存量房貸利率調(diào)整涉及的范圍可能明顯低于2009年，銀行根據(jù)客戶綜合資質(zhì)進行調(diào)整的空間也將更大。

植信投資研究院資深研究員馬泓認為，按照此前央行及其官員的表態(tài)，未來存量房貸利率的調(diào)整方式可能還是需要遵守市場化的基本原則展開，鼓勵個人房貸擁有者與商業(yè)銀行進行商議，逐步引導降低存量房貸利率下降。商業(yè)銀行可能自主調(diào)整個人按揭房貸的“加點”利率，基準利率仍將參考LPR基準利率的走勢。各地商業(yè)銀行還可能通過充分運用公積金貸款賬戶余額，將部分存量商業(yè)抵押貸款置換為公積金貸款，即通過更低的個人住房公積金貸款利率置換存量個人住房商業(yè)抵押貸款利率，起到推動存量房貸利率下降的作用。

如何平衡息差？

降低房貸利率給商業(yè)銀行的直接打擊是壓縮其利潤空間。德邦證券測算，在個人住房貸款平均期限為18年的基本假設基礎上，當前存量房貸年利息在2萬億元以上，假設存量房貸利率的調(diào)整目標點是5年LPR（基準）+10bp（加點），即4.30%，存量房貸利率調(diào)整可能每年降低房貸利息超4000億元。

市場較為期待的是，政策層面或許可以出臺結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具、存款利率下調(diào)、定向降準等利好，以幫助商業(yè)銀行降低負債成本。

“房貸不良率較低，屬于銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)利率較高本身不符合市場規(guī)律。對銀行來說，面對凈息差不斷收窄，目前處于低水平，降低房貸利率可能進一步壓降銀行利潤?！编]儲銀行研究員婁飛鵬認為，面對存量房貸利率調(diào)整可能對商業(yè)銀行經(jīng)營帶來的影響，需要在央行指導的同時探索研究出臺結(jié)構(gòu)性政策工具對商業(yè)銀行提供支持。

此外，一名機構(gòu)首席研究員告訴券商中國記者，央行可能會窗口指導銀行降低某些利率偏高的按揭，主要是2021年前后投放的（而不是降所有存量按揭），但目前很難猜測下降的范圍。

除了政策層面的幫助，各家銀行具體如何應對存量貸款利率下調(diào)的壓力？對此，多家銀行提及，會在存量房貸利率調(diào)整的過程中，與客戶約定一段時期內(nèi)不得提前還款，減少房貸提前還款行為，保持房貸規(guī)模穩(wěn)定，以減緩存量房貸利率調(diào)整對息差的影響。

華東一位城商行業(yè)務人士告訴券商中國記者，提高其他行業(yè)或貸款產(chǎn)品的利息，以填補住房貸款利率下降帶來的損失，也是銀行內(nèi)部可采取的“平衡術”。

董希淼對此表示，商業(yè)銀行可從負債資產(chǎn)兩端發(fā)力，并提高中間收入對營收的貢獻。具體看，一是進一步降低存款利率，優(yōu)化負債結(jié)構(gòu)，從負債端壓降成本；二是加大信貸投放，在風險可控的前提下提升高益資產(chǎn)占比，進而提高資產(chǎn)端收益；三是大力發(fā)展財富管理等業(yè)務，提高非利息收入，增加多元化盈利來源。

前述資深分析師的預測比較樂觀，認為對銀行息差影響不超過5bp。他的理由是：提前還款大幅緩解能對沖負面影響，另外存款端繼續(xù)降息變得更加可期。同時，存量按揭利率若真下探，意味LPR就更難下降。幾相抵消，對銀行實際息差影響遠小于5bp。

在婁飛鵬看來，房貸不是銀行貸款的全部，更不是銀行資產(chǎn)的全部，降低房貸利率對銀行利潤的影響不能忽視但也有限。進而言之，降低房貸利率，能夠切實刺激居民擴大消費和內(nèi)需，推動經(jīng)濟恢復向好，也有助于銀行擴大利潤來源。

（文章來源：券商中國）

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