在多地紛紛推出地產(chǎn)新政的當(dāng)下,2022年GDP達(dá)1.2萬億元的安徽省省會(huì)合肥,無疑成為了“取消公攤”的探路者。
【資料圖】
近期,合肥市召開全市房地產(chǎn)工作專題會(huì)議,并首次提出 “避免公攤面積比例過大,積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”的政策。
在不少業(yè)內(nèi)人士看來,隨著合肥在“取消公攤”政策上的積極探路,也會(huì)給其他城市下一步改革指明方向。
得房率普遍僅70%-75%
什么是“公攤面積”?據(jù)了解,2001年6月的《商品房銷售管理辦法》和2007年的物權(quán)法都明確,商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。
“公攤面積”一般包括兩部分:一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室,及為整棟建筑服務(wù)的公共或管理用房建筑面積;二是套(單元)與公用建筑之間的分隔墻以及外墻墻體水平投影面積的一半等。
一般來說,過去的多層和小高層住宅的公攤面積較小,得房率普遍在80%以上,一些沒有電梯的多層住宅得房率甚至達(dá)到95%以上。而如今越來越多的高層及超高層住宅,其得房率普遍只有70%-75%。
110平方米的房子,到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有60多平方米;購房時(shí)銷售人員口頭承諾的31%公攤面積,收房時(shí)卻變成了46%……這些爭議事件引發(fā)了公眾對(duì)于“公攤面積能否取消”話題的持續(xù)討論。
合肥率先“試水”
不少業(yè)內(nèi)專家看來,合肥率先“試水”,有其特殊性,目前并不具備全國推廣的基礎(chǔ)。但隨著探索工作的不斷深入,也可能會(huì)成為一個(gè)改革樣板,引發(fā)國內(nèi)其他城市試點(diǎn)效仿,產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。
除了探索“取消公攤”外,合肥還提出大膽穩(wěn)妥推進(jìn)商品房“現(xiàn)房銷售”,大膽探索土地供應(yīng)“定向掛牌、協(xié)議出讓”,大力推動(dòng)貨幣化安置、房票安置等重磅舉措。
據(jù)悉,在合肥市召開全市房地產(chǎn)工作專題會(huì)議之前的7月27日,合肥市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《2023年上半年全市房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)行情況分析》顯示, 2023年上半年合肥市商品房銷售面積652.95萬平方米,同比下降15.9%,較一季度和去年同期分別擴(kuò)大0.8和3個(gè)百分點(diǎn),已連續(xù)下降18個(gè)月。其中,6月當(dāng)月銷售131.22萬平方米,同比下降33.8%。
商品房銷售持續(xù)下滑,增量支撐不足,基數(shù)壓力仍存等在內(nèi)的多重壓力,或許是合肥出臺(tái)探索“取消公攤”等10條舉措落地的大背景。
“取消公攤”任重道遠(yuǎn)
盡管呼聲較高,但“取消公攤”依然任重道遠(yuǎn)。如何改革完善相關(guān)配套制度,解決實(shí)施難度較大、周期較長,以及取消公攤面積后,開發(fā)商或最大化壓縮公共區(qū)域以節(jié)約成本等難題迫在眉睫。
中銀證券認(rèn)為,取消公攤面積收費(fèi)是趨勢,但仍需要逐步過渡,目前可以先從部分城市開始試點(diǎn),并合理控制比例,增加透明度。
一位法律人士表示,首先,要解決計(jì)價(jià)方式問題。在法律層面上,要明確規(guī)定對(duì)外銷售只能按照套內(nèi)建筑面積或套內(nèi)使用面積銷售,不得以建筑面積方式對(duì)外銷售。其次,需要從法律層面明確規(guī)定公攤部分、公共部分面積公開透明,并明確列入相關(guān)的合同、業(yè)主公約、物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)中。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)坦言,現(xiàn)在條件下,即便取消了“公攤面積”,羊毛還是出在羊身上,開發(fā)商也會(huì)把房價(jià)調(diào)高來填補(bǔ)“公攤面積”的費(fèi)用。在他看來,關(guān)鍵在于開發(fā)商要把標(biāo)準(zhǔn)、明細(xì)公開,比如在購房合同上明確清楚,讓購房者感受到貨真價(jià)實(shí)、心里踏實(shí)。
嚴(yán)躍進(jìn)表示,合肥此次探索套內(nèi)面積的計(jì)價(jià),算是國內(nèi)比較早改革“公攤泡沫”的城市,具有非常好的導(dǎo)向性作用,可以真正保障購房者認(rèn)購權(quán)、使用權(quán)。如果改革能真正落地,也將給其他城市起到示范作用。
中銀證券分析師夏亦豐認(rèn)為,相比取消公攤面積,完善相關(guān)規(guī)定更具現(xiàn)實(shí)意義和可操作性。比如明確公攤標(biāo)準(zhǔn),明確公攤面積的最大比例、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、測量方式等,減少、避免相關(guān)爭議,也可對(duì)肆意擴(kuò)大公攤面積的開發(fā)商引進(jìn)一些懲罰賠償機(jī)制。
(文章來源:上海證券報(bào))
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