最近，樓市發(fā)生了兩件大事。

其一，個(gè)別城市調(diào)控設(shè)定了房?jī)r(jià)“漲停板”，比如福建的寧德、云南的昆明和大理;其二，全國(guó)30個(gè)城市要治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象。

調(diào)控不斷，力度不減，整治和限價(jià)真的靠譜?助推房?jī)r(jià)上漲的真正原因是什么?

整治和限價(jià)靠譜？

先說(shuō)治理亂象。

首先，如此大規(guī)模的整治，在今年還是第一次。

但房地產(chǎn)市場(chǎng)治理的關(guān)鍵是，能否解決現(xiàn)實(shí)存在的問(wèn)題。

“解決問(wèn)題的關(guān)鍵是要加快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制，而不是單純的依靠整治市場(chǎng)秩序。”中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌接受中新社國(guó)是直通車(chē)采訪(fǎng)認(rèn)為，政府應(yīng)該把更多精力放在長(zhǎng)效機(jī)制的建立上，因?yàn)檫@才是解決房?jī)r(jià)問(wèn)題的治本所在。

同顧云昌持一致觀(guān)點(diǎn)的還有易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭，他接受中新社國(guó)是直通車(chē)采訪(fǎng)表示，整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序并沒(méi)有改變“供需關(guān)系”，只是在客觀(guān)上起到一定的降溫作用。

既然治理亂象不能治本，那限價(jià)呢?

近日，為了響應(yīng)號(hào)召，福建寧德為樓市設(shè)定了“漲停板”，中心城區(qū)每年漲幅控制在6%以?xún)?nèi)。

無(wú)獨(dú)有偶，云南昆明和大理也出臺(tái)了類(lèi)似政策，為房?jī)r(jià)漲幅設(shè)定上限。

問(wèn)題是，限價(jià)能解決問(wèn)題嗎?

早在2011年，國(guó)務(wù)院推出八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施，簡(jiǎn)稱(chēng)“新國(guó)八條”，其中一條要求“各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)”。

這一條在后來(lái)的執(zhí)行過(guò)程中，被爭(zhēng)議“是漲價(jià)標(biāo)準(zhǔn)還是數(shù)字游戲”。

歷史不會(huì)簡(jiǎn)單重復(fù)，但總壓著同樣的韻腳。

受限價(jià)影響，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些現(xiàn)象級(jí)情況，如西安爆出搖號(hào)丑聞，杭州搖號(hào)有人搖到暈倒，深圳則出現(xiàn)千萬(wàn)富翁排隊(duì)搶房景象。

在顧云昌看來(lái)，限價(jià)非但不能解決問(wèn)題，還帶來(lái)兩大結(jié)果。

一是一二手房倒掛，導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格失真，制定政策時(shí)的參考價(jià)值打折;二是出現(xiàn)搶房現(xiàn)象，不僅前置了需求，甚至沒(méi)有需求的人也加入搶房行列，進(jìn)一步加劇供需之間的不平衡。

值得注意的是，在限價(jià)情況下，開(kāi)發(fā)商很難有動(dòng)力提高品質(zhì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的高質(zhì)量發(fā)展也會(huì)受到影響。此前，北京已經(jīng)有個(gè)別限價(jià)房項(xiàng)目出現(xiàn)偷工減料、降低成本的情況。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)具有周期性，調(diào)控時(shí)間點(diǎn)踩得不準(zhǔn)，調(diào)控力度掌握不好，反而會(huì)增加市場(chǎng)的波動(dòng)震蕩。”顧云昌建議，應(yīng)該采取更加符合市場(chǎng)的做法，而不是用行政的辦法解決問(wèn)題，政府決策部門(mén)要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行研究，摸清規(guī)律精準(zhǔn)調(diào)控。

調(diào)控樓市的利器

既然“限價(jià)”和“整治”無(wú)法根治，解決房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題還有沒(méi)有別的辦法?

解決問(wèn)題首先要找到產(chǎn)生問(wèn)題的原因。

在顧云昌看來(lái)，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快有四點(diǎn)原因：

一是，貨幣超發(fā)，導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格泡沫出現(xiàn)，中國(guó)的M2增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和物價(jià)水平增長(zhǎng)速度。

二是，土地錯(cuò)配，一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市人口流入，土地供應(yīng)不足，三四線(xiàn)城市人口增長(zhǎng)緩慢，土地供應(yīng)過(guò)多。

三是，土地財(cái)政依賴(lài)，土地財(cái)政導(dǎo)致地價(jià)只漲不跌，土地價(jià)格增長(zhǎng)的幅度高于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度。“房?jī)r(jià)上漲的背后是土地財(cái)政制度在作怪。”顧云昌直言。

四是，老百姓缺乏投資渠道，房地產(chǎn)居住屬性之外的投資屬性凸顯。“買(mǎi)到就是賺到，大家自然去搶房。”顧云昌說(shuō)。

如果將房?jī)r(jià)上漲的原因一一對(duì)應(yīng)，貨幣政策的制定者和執(zhí)行者是央行;出讓土地使用權(quán)的之前是國(guó)土部門(mén)，現(xiàn)在是自然資源部;土地財(cái)政歸財(cái)政部門(mén)管;拓寬投資渠道，還涉及股市、債市等。

言外之意，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立不僅是住建部門(mén)的事兒，還涉及金融、財(cái)稅、土地制度等多方面問(wèn)題。牽一發(fā)而動(dòng)全身。解決房地產(chǎn)問(wèn)題，需要綜合考量。

“長(zhǎng)效機(jī)制的建立是多方面的，甚至可以說(shuō)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立起來(lái)，整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)效制度也就差不了多少了。”顧云昌說(shuō)。

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