8月3日,北京公開出讓兩宗地塊,總成交額達148.93億元。北京市公共資源交易服務平臺數(shù)據(jù)顯示,截至當日,北京今年已完成24宗土地使用權交易,交易額達718.27億元。上海土地市場網站數(shù)據(jù)也顯示,截至7月底,上海拍出住宅地塊多于往年。
從全國范圍來看,不止一線城市土地市場熱鬧。根據(jù)易居房地產研究院近日發(fā)布的《2020年上半年中國百城居住用地報告》,今年上半年,全國100個城市居住用地成交面積和土地出讓金均超過去年同期。在各地宏觀經濟承壓狀態(tài)下,此類地市交易有效地促進了地方財政的穩(wěn)定,防范了各地固定資產投資失速的風險。但同時,地方財政如何平衡土地依賴,也是揮之不去的老問題。
“倒U形”
根據(jù)易居房地產研究院近日發(fā)布的《2020年上半年中國百城居住用地報告》(以下簡稱“報告”),2020年上半年,全國100個城市居住用地成交面積為29217萬平方米,超過去年同期規(guī)模,同比增長2.6%。在土地出讓金方面,統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年上半年全國百城居住用地土地出讓金收入為18045億元,同比增長13.1%。
“受疫情影響,一季度土地交易行情非常弱,這和土地交易工作停滯或暫緩等有關。到了二季度土地交易市場放開,房企為加快完成年度土地儲備工作,積極拿地,帶動了土地交易市場的活躍。上半年地市交易規(guī)模超過去年同期,說明地市在企穩(wěn),成為房地產市場率先復蘇的指標。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為。
從城市來看,報告顯示,北上廣深4個一線城市居住用地價格為16671元/平方米,同比上漲10.1%。今年上半年的地價走勢呈現(xiàn)“倒U形”走勢。
以北京為例,貝殼研究院首席市場分析師許小樂告訴北京商報記者,北京本輪地價上漲主要是成交結構因素影響,一方面不限價商品房地塊數(shù)量占比較大,另一方面多宗優(yōu)質地塊陸續(xù)成交。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)也告訴北京商報記者:“今年出現(xiàn)了很多優(yōu)質地塊,吸引房企參與,這也是今年一些地塊成交價比較高的原因。而且去年下半年很多地塊都主要在城市外圍,所以很多房企拿地力度下降,這也意味著2020年是很多房企的補倉時間點。加之從傳統(tǒng)房企拿地節(jié)奏來看,上半年拿地的比例比較高。今年受疫情影響,企業(yè)融資也有所松動,部分城市在地塊限制上也有調整。這多方面的原因下,導致了今年上半年土地交易市場比較熱。”
土地財政
值得關注的是,根據(jù)報告,從全國百城居住用地出讓金收入排序看,今年上半年增速最快的 9 個城市均為三四線城市或地級市,分別為南通、韶關、張家口、東莞、丹東、煙臺、淮南、承德和襄陽。此類城市上半年土地出讓金收入增速較快,均超過了100%的水平。
“出現(xiàn)此類情況并非偶然,其客觀反映了三四線城市的壓力。”嚴躍進表示,在疫情沖擊下,今年上半年各類三四線城市復工復產節(jié)奏相對慢,財政收入面臨一定壓力。加大土地推介、積極供應土地,有助于在活躍地市的同時,促進地方財政收入的穩(wěn)健,有助于保增長。
基于上半年特殊的社會經濟背景,此類賣地動作并無不妥。但如何減少對土地交易的依賴,是下半年地方政府的重要課題。
“土地財政是不可持續(xù)的。” 宋紅衛(wèi)直言,土地上漲導致整體商務成本上升,對于實體企業(yè)是有擠出效應的。在某一階段靠土地是可以理解的,但長期來看,還是要通過減負降稅、金融支持、提高營商環(huán)境等多方舉措支持實體企業(yè),避免熱錢過多地進入房地產,這也需要一個過渡的環(huán)節(jié)。
許小樂也表示,今年以來,中央層面提出并多次強調“加快形成以國內大循環(huán)為主體、國內國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局”,經濟增長將主要依賴內在需求增長,刺激消費需求,重塑國內產業(yè)鏈。在此背景下,數(shù)字經濟、智能制造、生命健康等戰(zhàn)略新興產業(yè)將迎來快速發(fā)展,地方政府宜抓住此窗口期,通過招商引資、內部培育等方式大力發(fā)展符合自身特點的新興產業(yè),逐步實現(xiàn)就業(yè)、稅收等規(guī)模經濟效益。
同時,通過產業(yè)培育、居民消費等內在增長極增加財政收入。在確保不發(fā)生系統(tǒng)性風險的前提下,加快政府債券發(fā)行使用,盡早發(fā)揮債券資金使用效益。在財政資金利用上,要突出重點、提質增效,盤活存量資金、加強預算執(zhí)行管理。
房住不炒
地價的升溫會否導致房價有所上漲?從穩(wěn)定預期的角度看,各地后續(xù)還需要在穩(wěn)地價等方面做更細的工作。
許小樂表示,從北京商品住宅成交量來看,截至7月,北京商品住宅成交量同比仍下降,成交價也未顯著上漲,可見土地市場熱度并未引起市場明顯波動,市場價格整體以穩(wěn)為主。
今年也多次強調“房住不炒”。7月24日召開的房地產工作座談會重申,堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段。強調因城施策,全面落實城市政府主體責任,并實施好房地產金融審慎管理制度,防止資金違規(guī)流入房地產市場。
7月以來,深圳、杭州、寧波、東莞等城市也已收緊房地產調控,保障剛需群體,補漏洞抑制投資投機行為,促進市場回歸理性。
嚴躍進也表示,下半年房地產調控的基調是明確的,即要時刻繃緊房地產調控這根弦。“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的工作思路不變,客觀上要求后續(xù)調控工作常抓不懈。從土地市場的穩(wěn)定發(fā)展角度看,地價上漲過快城市勢必需要積極管控,尤其是要嚴查違規(guī)資金進入購地市場。
關鍵詞: 土地市場升溫
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