在陜西省西安市一公寓公攤面積超過50%引發(fā)關(guān)注的同時(shí),公攤面積也因占比過高等問題陷入了去留之爭。
合肥市將探索商品房“按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”的表態(tài)也成為市場關(guān)注焦點(diǎn)。合肥市政府新聞辦公室官方公眾號(hào)“合肥發(fā)布”7月29日發(fā)布的信息顯示,7月28日下午,合肥市舉行全市房地產(chǎn)工作專題會(huì)議,提出“大膽穩(wěn)妥推進(jìn)商品房‘現(xiàn)房銷售’試點(diǎn)”“要積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”等10條舉措。
(相關(guān)資料圖)
“這是合肥市首次公開提出探索商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)?!笨硕鸢不諈^(qū)域首席分析師葉乾華向《中國經(jīng)營報(bào)》記者介紹。記者梳理發(fā)現(xiàn),在全國范圍內(nèi),重慶市早在2002年就成為全國首個(gè)取消公攤面積的城市,而山東省等地則要求商品房公攤面積應(yīng)在合同中明確標(biāo)注。
在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來,合肥市出臺(tái)包括“探索商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”等在內(nèi)的10條舉措,是各地落實(shí)“一城一策、因城施策”的反映。但取消公攤面積目前還面臨著多方面難題,葉乾華就分析認(rèn)為,取消公攤面積“現(xiàn)在還看不到全面落地的趨勢”,未來或在部分地區(qū)先進(jìn)行試點(diǎn)、逐步落地。
狙擊“公攤刺客”
“西安市一樓盤69平方米的房子公攤面積達(dá)37平方米”“女子購買74平方米住房僅得40平方米”……近期,“公攤刺客”成為市場關(guān)注焦點(diǎn)。
在此背景下,明確提出探索“商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”的合肥市走在了全國前列。合肥市全市房地產(chǎn)工作專題會(huì)議指出,要明確抓緊完善推進(jìn)商品房“現(xiàn)房銷售”試點(diǎn)、積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)和城中村改造等舉措。據(jù)悉,這也是合肥市首次公開發(fā)文明確這一提法。
公開信息顯示,公攤面積概念源自香港地區(qū),后傳入內(nèi)地。2001年開始施行的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定,商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成,套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán),分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán),買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利,承擔(dān)責(zé)任。
根據(jù)原建設(shè)部此前發(fā)布的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》,公用建筑面積包括“電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積”,以及“套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半?!?/p>
除此之外,公攤面積占所購房源面積的比例亦受到外界關(guān)注。中銀證券研報(bào)顯示,我國公攤面積比例無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),聯(lián)排、別墅相對(duì)最低,大約在1%~8%,7層以下多層住宅為7%~12%,7至11層住宅為10%~16%,12至18層住宅為14%~20%,18至33層住宅為16%~24%。
“大家對(duì)公攤面積可能有一些誤解,它只是一種計(jì)價(jià)方式?!比~乾華分析稱,從購房者等角度而言,會(huì)覺得為不屬于自己住房內(nèi)的那一部分面積付錢了,其實(shí)從本質(zhì)上來說,公攤其實(shí)也是保障了大家在公共區(qū)域的特定權(quán)益,比如電梯、樓梯和過道寬度等。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師也向記者表示:“公攤面積部分包括樓道、電梯、一層大廳、物業(yè)用房等,這些部分與業(yè)主們的日常生活密不可分。如果盲目取消公攤,那么很有可能會(huì)出現(xiàn)開發(fā)商擠占公共面積,導(dǎo)致樓道、大廳等設(shè)計(jì)不合理,會(huì)對(duì)業(yè)主們的日常生活產(chǎn)生不利影響?!?/p>
葉乾華告訴記者,合肥市此次提出的探索商品房按套內(nèi)面積計(jì)價(jià),即使落地預(yù)計(jì)也不會(huì)產(chǎn)生太大影響。對(duì)購房者而言,如果施行這一政策,可能住房的銷售單價(jià)會(huì)有所上升,但銷售總價(jià)不會(huì)有太大變化,反而更考驗(yàn)開發(fā)商的產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力,可能也有助于提升住宅品質(zhì)。
有合肥市房地產(chǎn)行業(yè)人士也對(duì)記者表示,對(duì)購房者而言,合肥市積極探索“商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”的表態(tài)影響程度不大,“目前也只是發(fā)文表示‘探索’,能不能落實(shí)還是未知數(shù)?!?/p>
多地先行探索
事實(shí)上,在合肥市表態(tài)積極探索“商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”的同時(shí),包括重慶市等地在內(nèi)的全國多地已進(jìn)行類似探索,或已取消“公攤面積”,或出臺(tái)了相關(guān)建議與規(guī)定。
最典型案例莫過于重慶市,取消“公攤面積”已有21年。據(jù)了解,早在2002年,重慶市人大常委會(huì)就以地方法規(guī)的形式,首次對(duì)商品房的計(jì)價(jià)方式做出明確規(guī)定和要求:“商品房現(xiàn)售和預(yù)售,以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù),商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。”
在重慶市成為內(nèi)地首個(gè)取消公攤面積的城市之后,近年來,亦有多地曾出臺(tái)相關(guān)規(guī)定,要求商品房銷售以套內(nèi)面積計(jì)算。
公開報(bào)道顯示,在2007年10月1日物權(quán)法實(shí)施當(dāng)天,廣州市在全國率先公示相配套的測繪辦法——《關(guān)于建(構(gòu))筑物房地產(chǎn)測繪中貫徹實(shí)施物權(quán)法若干問題的通知(征求意見稿)》,在全國首次提出小區(qū)共有建筑面積不再分?jǐn)偟綉簟?/p>
此外,2008年,北京市公布修訂后的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》并明確規(guī)定,新建商品房轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià),但是獨(dú)棟別墅、整棟樓房和車庫(位)轉(zhuǎn)讓可以按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià),也可以按照建筑面積計(jì)價(jià)或者按照套(單元)計(jì)價(jià)。
值得注意的是,2019年,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公示的《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見稿)》第二部分2.4.6條指出,住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。不過,在此后公示版本的征求意見稿中,已未見上述表述。
內(nèi)蒙古住建廳針對(duì)內(nèi)蒙古自治區(qū)政協(xié)委員王鳳華提出的《關(guān)于規(guī)范房屋“公攤面積”的提案》進(jìn)行回復(fù)時(shí)也指出:“我廳將取消‘公攤面積’的建議列為近期亟須修訂的立法項(xiàng)目建議上報(bào)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部?!?/p>
記者注意到,近年來,亦有地方對(duì)公攤面積標(biāo)注進(jìn)行規(guī)范。2021年,山東省住建廳發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷售環(huán)節(jié)房屋面積明示和房產(chǎn)測繪成果使用有關(guān)工作的通知》顯示,自2021年6月1日起,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或商品房承銷機(jī)構(gòu)在與購房者簽訂商品房買賣合同時(shí),應(yīng)按照《山東省商品房銷售條例》有關(guān)規(guī)定,將房屋(含地下儲(chǔ)藏室、車位、車庫)的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、其所分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部位及分?jǐn)偯娣e在合同中予以明確(若儲(chǔ)藏室、車位、車庫按個(gè)銷售,應(yīng)在合同中單獨(dú)約定),并約定面積差異處理方式。
仍需逐步過渡
“商品房預(yù)售和以建筑面積計(jì)價(jià)銷售的制度設(shè)計(jì)違反市場交易規(guī)律,對(duì)購房人顯失公平,嚴(yán)重?fù)p害廣大購房人的合法權(quán)益,且容易導(dǎo)致行業(yè)腐敗等問題,亟待改革完善?!眮碜院戏适械娜珖f(xié)委員、民革安徽省委會(huì)副主委周世虹曾表示。在2019年和2021年,周世虹兩度提交了取消公攤面積的提案。
全國政協(xié)委員洪洋也建議取消公攤面積,可以將實(shí)際的公攤面積成本核算到使用面積之中,讓老百姓明白付費(fèi),放心購房,同時(shí)也化解了業(yè)主與開發(fā)商諸多矛盾糾紛,有助于促進(jìn)社會(huì)和諧。
盡管呼聲較高,但“取消公攤”依然面臨諸多難題。中銀證券研報(bào)就直言:“我們認(rèn)為取消公攤面積不可能一蹴而就,甚至?xí)绊懙劫彿空叩臋?quán)利。”
取消公攤需要改革完善相關(guān)配套制度,實(shí)施難度較大,周期較長,同時(shí)也面臨“取消公攤面積后,開發(fā)商或最大化壓縮公共區(qū)域以節(jié)約成本”等問題。中銀證券上述研報(bào)分析認(rèn)為,取消公攤面積收費(fèi)是趨勢,但仍需要逐步過渡,目前可先從部分城市開始試點(diǎn)、合理控制比例,增加透明度等方面入手。
“解決公攤面積問題的關(guān)鍵在于,改變商品房銷售計(jì)價(jià)方式以及促進(jìn)公攤部分公開透明?!蓖跤癯枷蛴浾弑硎荆紫?,必須要解決計(jì)價(jià)方式問題。在法律層面上,要明確規(guī)定對(duì)外銷售的時(shí)候只能按照套內(nèi)建筑面積或套內(nèi)使用面積銷售,不得以建筑面積方式對(duì)外銷售。
“其次,需要從法律層面明確規(guī)定公攤部分、公共部分面積公開透明,并明確列入相關(guān)的合同、業(yè)主公約、物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)中?!蓖跤癯歼M(jìn)一步表示。
葉乾華也分析認(rèn)為,目前尚看不到取消公攤面積政策全面落地的趨勢。“現(xiàn)在外界僅是談?wù)?,即使政策最終落地,也會(huì)先行試點(diǎn),因?yàn)樾枰紤]整個(gè)房地產(chǎn)市場價(jià)格體系穩(wěn)定問題。”
(文章來源:中國經(jīng)營網(wǎng))
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