疫情疊加持續(xù)收緊的調(diào)控政策，倒逼企業(yè)做出調(diào)整和改變，尤其在降負債已成行業(yè)主旋律的背景下，企業(yè)的每一步動作都至關(guān)重要，同時也備受關(guān)注。

降負債的路徑很多，關(guān)鍵在于對發(fā)展質(zhì)量的影響，能憑借極強的經(jīng)營能力實現(xiàn)凈現(xiàn)金流收入，這無疑是降負債的最佳路徑，這方面，富力給出了標準答案，并彰顯了房企在穿越最難周期中所展現(xiàn)的強大韌性。

集中兌付流動性壓力驟減

對于外界的關(guān)注，富力推出一系列降負債組合拳，證明了自己強勁的償債能力，短期債務壓力已完全釋放，未來將輕裝上陣，砥礪前行。

一方面，富力開始提前償還債務，1月6日，富力提前已將16富力01公司債券本金及利息共計64.32億元償還。此外，據(jù)悉富力已全額準備好16富力03公司債券兌付，本金及利息共計人民幣38.52億元，將于2021年1月22日到期兌付。

近日，富力完成了“18富力08”債券的轉(zhuǎn)售續(xù)期。2020年12月4日，富力償付18富力08公司債券，本金及全額利息約42.62億元。2021年1月4日，富力發(fā)布公告稱，上述回售的40億元“18富力08”公司債券已于2020年12月31日前順利完成全額100%轉(zhuǎn)售留存，轉(zhuǎn)售完成后“18富力08”公司債券留存規(guī)模為人民幣40億元，到期日為2022年12月4日。

據(jù)和訊房產(chǎn)粗略估計，加上富力于1月4日完成的“18富力10”75.11億元債券回售本金及全額利息的兌付，短短33天內(nèi)，富力已累計完成高達約182億元債券本息兌付。

另一方面，作為一家綜合性集團，富力具備較強的多元融資渠道，比如，2020年10月，富力完成H股增發(fā)，以9.82港元配售2.57億股新股，預期所得款項凈額約為24.98億港元。

此外，富力地產(chǎn)擬轉(zhuǎn)讓廣州富力國際空港綜合物流園70%的權(quán)益予黑石集團，據(jù)報道，本次合并事項代價為63億元的物業(yè)價值70%，大約44.1億元。關(guān)于資金用途，富力公告稱，董事會擬將合并事項所得款項凈額用于降低負債及撥作本集團的一般營運資金。

經(jīng)過一系列的操作以后，富力在降負債方面已取得顯著成效。財報顯示，截至2020年三季度末，富力有息負債規(guī)模為1789億元，較2020年一季度下降了約242億元，較2020年中期下降了約88億元。另外，富力凈負債率從2019年三季度末的230%持續(xù)降低至2020年三季度末的166%，降了64個百分點。

在業(yè)內(nèi)看來，種種降負債動作反應了富力優(yōu)化債務及杠桿指標的決心，未來富力將堅持控負債、降杠桿的戰(zhàn)略目標。實際上，三道紅線新規(guī)并未影響富力的評級，9月交銀國際將富力地產(chǎn)評級由“中性”上調(diào)至“買入”，目標價由10.88港元上調(diào)至13.38港元。

交銀國際認為，富力管理層目標是通過資產(chǎn)處置、出售資產(chǎn)或項目股份，以及在舊改項目引入合資伙伴，來進一步補充120億元人民幣現(xiàn)金，2020年末其凈負債比率可以降低至約150%，并認為配售、潛在資產(chǎn)處置和去杠桿計劃將釋放富力資產(chǎn)價值，并縮小股價折讓。

業(yè)績增長是降負債的底氣

降負債背后，是富力良好的業(yè)務基本面，雖然經(jīng)過疫情的考驗，但富力仍然實現(xiàn)穩(wěn)健增長。

富力2020年全年實現(xiàn)權(quán)益合約銷售金額約1387.9億元，超越去年同期的1382億，在疫情的干擾下，富力仍然實現(xiàn)穩(wěn)定增長。根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究發(fā)布2020年1-12月中國典型房企銷售業(yè)績TOP200研究報告顯示，在權(quán)益口徑銷售金額排名前100名中，富力地產(chǎn)排名第18位。

良好的銷售是現(xiàn)金流的保障，以中期業(yè)績?yōu)槔?020年中期，富力經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流凈額為74.35億元，截至2020年三季度末，富力經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流凈額進一步增長至188.45億元，相較于2019年三季度的-227.98億及2019年末的-136.32億元大幅改善，反映了富力近年來加快銷售去化、促回款、控制支出等經(jīng)營調(diào)整措施效果顯著。

城更項目大灣區(qū)重點突破 全國廣泛布局

不僅如此，隨著全國陸續(xù)進入舊改賽道，富力正迎來新的發(fā)展契機。2020年11月，廣州市天河區(qū)珠吉街吉山村全面改造項目與富力正式簽約，資料顯示，該項目總用地面積134.76萬平方米，改造范圍內(nèi)總建筑面積219.45萬平方米，投資估算約為206億元，隨著該項目的啟動，未來將為富力帶來豐厚的利潤回報。

富力城市更新全國化發(fā)展目前已清晰顯示兩個方向的發(fā)力，其一，繼續(xù)鞏固在大灣區(qū)的領(lǐng)先優(yōu)勢，包括今年在廣州新增大同村、赤沙村、石壁村、吉山村等四大簽約城市更新項目。

富力目前已簽約城市更新合作項目已有80多個，規(guī)劃總建筑面積超7000萬平米，這其中，大灣區(qū)面積占比逾54%。

富力城市更新擴張版圖的另一方面，是沖出大本營廣州，全國化布局，將城市更新的觸角伸至山西、陜西、內(nèi)蒙、新疆和甘肅，尤其是對山西、陜西的重點突破。

富力城市更新在西北地區(qū)先行先試的城市是太原。繼富力城、富力華庭項目，富力太原共有13個城市更新項目，總用地面積高達3500余畝。其中，大、小東流村城更項目是富力太原舊改的重點項目。項目地處三給片區(qū)核心區(qū)域，規(guī)劃約75萬方商業(yè)綜合體，6所幼兒園、2所小學，是一個集品質(zhì)住宅、國際公寓、綜合商業(yè)、教育于一體的現(xiàn)代化都市小鎮(zhèn)。

2019年富力城市更新集團單獨成立后，陜西城市更新集團在短短三個月內(nèi)，就在西安及周邊地市跟進項目40余個、簽訂框架協(xié)議3個。其中，西安土門項目2015年總體簽約，2019年1月一期開發(fā)用地競得，因其地段的唯一性和超大規(guī)模，具有重大影響。今年8月，JW萬豪酒店品牌正式入駐,在居住開發(fā)方面，除了開遠城的持續(xù)熱銷，2020年亦計劃完成5個批次住宅產(chǎn)品的加推。

而所有項目新增、規(guī)模擴展、存量轉(zhuǎn)化等方面的進展，在經(jīng)營層面的意義在于，最終都可能最終變現(xiàn)為富力的業(yè)績增長、成本減少和利潤增長。

住建部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至今年上半年，全國共有老舊小區(qū)約有17萬個，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米，初步估算的投資額將高達4萬億。另一方面，按中國房地產(chǎn)存量每年2%的更新速率計算，城市更新迎來每年6萬億元級市場。

據(jù)機構(gòu)報告指出，以城市更新潛在建筑總建面來衡量企業(yè)參與城市更新的程度，可以把房企分為三個梯隊，富力城市更新規(guī)模遙遙領(lǐng)先，穩(wěn)居第一梯隊。

日前，中共中央在關(guān)于“十四五規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議”中明確提出，通過“實施城市更新行動，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，加強城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)建設(shè)”等，“推進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化”。這無疑是對城市更新業(yè)務的最宏觀利好。作為中國城市更新的領(lǐng)軍者之一，富力也將有望在利好中“飲到更多頭啖湯”。

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