12月13日,浙系房企祥生控股的物業(yè)板塊祥生活暫緩了上市進(jìn)程。業(yè)內(nèi)人士分析,因祥生活的業(yè)務(wù)對(duì)祥生控股的依賴過(guò)大,而祥生控股不久前股價(jià)暴跌,評(píng)級(jí)也被下調(diào),所以祥生活主動(dòng)暫緩IPO進(jìn)程。另外值得一提的是,當(dāng)前物業(yè)公司上市整體遇冷。在多重因素的夾擊下,祥生活未來(lái)發(fā)展的想象空間恐怕有限。
祥生活暫緩上市進(jìn)程
12月13日,港交所披露信息顯示,祥生活此前提交聆訊后資料集呈失效狀態(tài)。對(duì)此,祥生活對(duì)外表示,基于對(duì)近期市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的持續(xù)關(guān)注,經(jīng)公司管理層綜合考量,決策暫緩發(fā)行流程,并自主選擇發(fā)行窗口。
據(jù)了解,祥生活于今年5月底遞交了招股書(shū),并在距招股書(shū)失效前幾天的11月22日通過(guò)了港交所聆訊。招股書(shū)顯示,祥生活在上市前的股東架構(gòu)中,控股股東為陳國(guó)祥(祥生控股創(chuàng)始人)、朱國(guó)玲夫婦的家族信托,他們持有98%的股份。
祥生活為何暫緩了上市進(jìn)程?對(duì)此,祥生活方面對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示,公司暫緩上市是基于對(duì)近期對(duì)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)持續(xù)關(guān)注后的綜合考量,不會(huì)對(duì)公司的正常經(jīng)營(yíng)構(gòu)成重大影響。未來(lái),公司將持續(xù)關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài),選擇更合適的時(shí)機(jī)推進(jìn)上市計(jì)劃,以獲得市場(chǎng)更優(yōu)、更合理的估值。
國(guó)際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示,祥生活暫緩上市進(jìn)程的具體原因不得而知,但可能和兩點(diǎn)因素相關(guān)。一是聯(lián)交所審批祥生控股的債務(wù)問(wèn)題后發(fā)現(xiàn)祥生活在其申請(qǐng)的估值區(qū)間內(nèi)無(wú)法找到足夠的投資人,導(dǎo)致其股票認(rèn)購(gòu)不足;二是國(guó)際配售清單未獲香港證監(jiān)會(huì)認(rèn)可,而這可能與祥生活股份過(guò)于集中有關(guān)。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示,祥生活之所以主動(dòng)暫緩上市進(jìn)程,或是其認(rèn)為此時(shí)并不是很好的上市時(shí)機(jī)。不久前,祥生控股被多家機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí),還出現(xiàn)單日股價(jià)暴跌超50%的局面,或引來(lái)資本市場(chǎng)預(yù)期下降。因此祥生活若此時(shí)強(qiáng)行上市存在破發(fā)可能,無(wú)法實(shí)現(xiàn)較高的估值,與其當(dāng)初上市融資的目標(biāo)相悖。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示,祥生活暫緩上市是因?yàn)楫?dāng)前物業(yè)企業(yè)股價(jià)回調(diào),市值大幅縮水,存在較大不確定性。而更重要的原因在于,祥生活業(yè)務(wù)嚴(yán)重依賴祥生控股,而此前祥生控股出現(xiàn)估值暴跌、被下調(diào)評(píng)級(jí)等狀況,或?qū)⒂绊懙轿飿I(yè)板塊運(yùn)行,同時(shí)企業(yè)形象受損也將在一定程度上導(dǎo)致企業(yè)估值承壓。
知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示,物業(yè)公司暫緩上市說(shuō)明監(jiān)管部門(mén)對(duì)物業(yè)股還是持謹(jǐn)慎態(tài)度,尤其當(dāng)開(kāi)發(fā)類的業(yè)務(wù)板塊出現(xiàn)問(wèn)題時(shí),物業(yè)板塊也會(huì)受沖擊。IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜也對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示,祥生活暫緩上市與此前祥生控股股價(jià)暴跌、被下調(diào)評(píng)級(jí)關(guān)系很大,因?yàn)檫@有可能影響祥生活實(shí)際控制人的穩(wěn)定性,乃至主要業(yè)務(wù)來(lái)源的可持續(xù)性。
對(duì)祥生控股依賴過(guò)大
近幾年祥生活業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng),但也存在對(duì)祥生控股依賴過(guò)大、凈利率較低等問(wèn)題。
招股書(shū)顯示,2018年-2020年,祥生活每一年的在管建筑面積分別為690萬(wàn)平方米、1110萬(wàn)平方米、1840萬(wàn)平方米。其中來(lái)自祥生集團(tuán)及其合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司,還有陳國(guó)祥控制的其他實(shí)體的占比分別為76.17%、84.85%、90.6%。
2018年-2020年,祥生活每一年分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2.45億元、3.39億元及4.59億元。其中祥生集團(tuán)及其合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司,還有陳國(guó)祥控制的其他實(shí)體所開(kāi)發(fā)物業(yè)提供的服務(wù)產(chǎn)生的總收入分別為1.97億元、3.12億元、4.27億元,分別占同期營(yíng)收的80.4%、92%、93%。
在利潤(rùn)率方面,2018年-2020年,祥生活毛利率每一年分別為21.77%、24.07%、25.17%,凈利率每一年分別為5.07%、8.78%、10.20%。而中指研究院發(fā)布的報(bào)告顯示,2020年在港物業(yè)服務(wù)上市公司毛利率均值和凈利率均值分別為28.6%和15.3%,這遠(yuǎn)高于祥生活。
而祥生控股此前也經(jīng)歷了一系列風(fēng)波。據(jù)了解,11月18日,祥生控股在上市一周年之際,單日股價(jià)暴跌53.91%,市值蒸發(fā)近50億港元。市場(chǎng)對(duì)此眾說(shuō)紛紜,有觀點(diǎn)認(rèn)為是由于公司大股東質(zhì)押的股票被強(qiáng)制平倉(cāng),但這一說(shuō)法被祥生控股否認(rèn)。還有觀點(diǎn)認(rèn)為,祥生控股股價(jià)暴跌和此前被下調(diào)評(píng)級(jí)脫不了干系。
據(jù)了解,10月18日,穆迪宣布,將祥生控股的評(píng)級(jí)展望從“穩(wěn)定”調(diào)整至“負(fù)面”。穆迪表示,預(yù)計(jì)未來(lái)6-12個(gè)月期間內(nèi)祥生控股的合約銷售額將下滑,這將導(dǎo)致該公司財(cái)務(wù)指標(biāo)和流動(dòng)性惡化。
11月2日,標(biāo)普也將祥生控股的發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從“B”下調(diào)至“B-”,并將其美元票據(jù)的長(zhǎng)期發(fā)行評(píng)級(jí)從“B-”下調(diào)至“CCC+”。標(biāo)普認(rèn)為,祥生控股持續(xù)用現(xiàn)金償還到期債務(wù)將妨礙該公司未來(lái)12個(gè)月的資金流動(dòng)性。祥生控股將在未來(lái)一到兩年間面臨更大的運(yùn)營(yíng)壓力。此外,該公司在再融資或者將其信托貸款展期方面也將面臨困難。
未來(lái)想象空間有限
祥生活暫緩上市或也與當(dāng)前物業(yè)板塊整體上市遇冷相關(guān),實(shí)際上,近來(lái)已有多個(gè)物業(yè)公司上市受阻。
據(jù)了解,僅在10月25日-11月1日的一周時(shí)間里,就有包括東原仁知服務(wù)、中梁百悅智佳服務(wù)有限公司、富力物業(yè)、明宇商服、海悅生活在內(nèi)的五家物業(yè)公司招股書(shū)失效。數(shù)據(jù)顯示,截至11月8日,今年新增上市物業(yè)企業(yè)僅13家,上市平均用時(shí)已延長(zhǎng)至190天,相較于去年拉長(zhǎng)了51.2天。
物業(yè)板塊上市緣何遇冷?關(guān)榮雪認(rèn)為,一方面隨著越來(lái)越多的物業(yè)企業(yè)登陸資本市場(chǎng),物業(yè)企業(yè)面臨的競(jìng)爭(zhēng)逐漸加劇,同時(shí)資本市場(chǎng)對(duì)于物業(yè)板塊的要求也越來(lái)越嚴(yán)格,對(duì)物業(yè)板塊的上市逐漸回歸理性;另一方面,這和地產(chǎn)板塊不景氣也有關(guān)系,因?yàn)榈禺a(chǎn)與物業(yè)有著較為緊密的聯(lián)系,如果地產(chǎn)面臨不小的下行壓力,物業(yè)板塊的投資力度會(huì)減弱。
盧文曦透露,物業(yè)板塊上市遇冷,一是和當(dāng)前行業(yè)大背景相關(guān),中概股也估值不高;二是因?yàn)榈禺a(chǎn)板塊發(fā)展不好,難免會(huì)對(duì)物業(yè)股有一定沖擊;而更重要的原因在于當(dāng)前中等體系以上的物業(yè)公司或都已上市,目前還未上市的物業(yè)公司實(shí)力相對(duì)較弱,通過(guò)上市考核的難度較大。
物業(yè)板塊上市遇冷確與目前沖擊上市的物業(yè)公司自身業(yè)績(jī)相關(guān)。柏文喜也認(rèn)為,今年物業(yè)板塊上市熱度不如去年,原因主要是比較大規(guī)模和業(yè)績(jī)較好的物業(yè)公司已經(jīng)上市,且物業(yè)股上市的風(fēng)口已過(guò)。當(dāng)前物業(yè)板塊出現(xiàn)了較為嚴(yán)重的內(nèi)部分化,一些沒(méi)有明顯亮點(diǎn)的小盤(pán)物業(yè)股沖擊上市很難再獲追捧,甚至?xí)霈F(xiàn)發(fā)行困難。
在此背景下,包括祥生活在內(nèi)的物業(yè)公司的發(fā)展前景也受到質(zhì)疑。香頌資本執(zhí)行董事沈萌對(duì)中國(guó)商報(bào)記者坦言,分拆物業(yè)板塊單獨(dú)上市本就是內(nèi)地房企因宏觀調(diào)控難以順利融資而開(kāi)發(fā)出來(lái)的另一種融資模式。而近期部分內(nèi)地房企海外債出現(xiàn)事實(shí)違約,影響投資者信心,不利于物業(yè)板塊上市。從未來(lái)看,包括祥生活在內(nèi)的很多物業(yè)公司收益率不高,對(duì)集團(tuán)地產(chǎn)主業(yè)依賴過(guò)大,獨(dú)立性和成長(zhǎng)性不足,未來(lái)想象空間有限。
對(duì)于祥生活未來(lái)的發(fā)展前景,柏文喜坦言,包括祥生活在內(nèi)的上市受阻的物業(yè)公司,或者營(yíng)收規(guī)模、在管面積、盈利能力都比較差,或者業(yè)務(wù)對(duì)集團(tuán)地產(chǎn)主業(yè)有過(guò)高的依賴,這導(dǎo)致其商業(yè)模式?jīng)]有突出亮點(diǎn),發(fā)展前景也不樂(lè)觀。盧文曦也認(rèn)為,當(dāng)前物業(yè)板塊的通病是獨(dú)立性很弱,對(duì)集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)依賴過(guò)大。而和頭部物業(yè)公司相比,包括祥生活在內(nèi)的小型物業(yè)公司本身母公司的實(shí)力就不是很強(qiáng),對(duì)物業(yè)服務(wù)的供應(yīng)量有限,所以發(fā)展或受阻。
嚴(yán)躍進(jìn)也直言,當(dāng)前物業(yè)板塊的估值泡沫已經(jīng)很大,近來(lái)地產(chǎn)企業(yè)拋售的項(xiàng)目多集中在物業(yè)板塊,可見(jiàn)其對(duì)這一領(lǐng)域并不看好。而包括祥生活在內(nèi)的物業(yè)公司上市遇阻本質(zhì)還是因?yàn)槠渥陨斫?jīng)營(yíng)不善,盈利無(wú)法得到保證,發(fā)展前景不容樂(lè)觀。(記者 周子荑)
關(guān)鍵詞: 發(fā)展前景 難言 樂(lè)觀 上市進(jìn)程
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