近日，李女士通過中介看中了一套二手房，該套房子仍有將近300萬的銀行抵押貸款未還清。想要購買這套房子，需要賣家先還清貸款將房子解抵押。而此時，賣家將會用李女士的首付款來支付剩余的貸款。“我的首付款打給誰?賣家拿到首付款后萬一不還貸或者還貸解抵押后，房子又不賣給我了怎么辦?怎么保障我的資金安全?”李女士充滿疑問。

對此，業(yè)內(nèi)專家及專業(yè)二手房中介機構(gòu)表示，買家付款前一定要核實查清房屋的全部抵押情況，解抵押不建議直接將錢打給賣家，建議采用資金監(jiān)管的形式進行支付，或引入第三方擔(dān)保支付公司。

風(fēng)險提示核實查清全部抵押情況市場中，有很多二手房存在未還清銀行貸款就銷售的情況，在銷售的過程中需要先還清貸款解押，才能辦理交易過戶等手續(xù)，這在二手房交易中是十分常見的現(xiàn)象。

北京我愛我家風(fēng)控中心表示，消費者購買有銀行貸款的二手房，用買家首付款為房東解押房產(chǎn)，主要存在房屋出賣人(產(chǎn)權(quán)人)在還款解押后不履行合同或房屋交易中途被司法查封的風(fēng)險，這兩類風(fēng)險都跟出賣人資信及負債情況有關(guān)。所以在用買方首付款清償出賣人房屋抵押時，一定要先查實全部抵押范圍、抵押次數(shù)、抵押金額、本金利息罰息違約金等錢款總數(shù)額、解抵押所需時間，避免因抵押情況核實不清導(dǎo)致的合同無法順利履行。與此同時還應(yīng)關(guān)注出賣人有無妨礙房屋交易的司法案件，避免房屋被查封，影響交易。

中介支招采用資金監(jiān)管形式支付通過專業(yè)的二手房中介機構(gòu)完成交易，也是降低風(fēng)險、提供資金保障的一種方式。

我愛我家在操作有抵押房屋時，在買賣合同簽約時，會依據(jù)不動產(chǎn)登記部門的抵押查實情況，如實在《存量房買賣合同》里寫明抵押情況，同時會約定清楚該筆抵押用哪一方的資金來償還。如果需要用買方資金，我愛我家公司會先通過房屋成交價、買方首付款金額、出賣人抵押欠款金額、出賣人資信情況，結(jié)合交易周期來綜合評估資金安全性，能否用買方的資金。如果交易資金存在風(fēng)險，經(jīng)紀(jì)公司會停止簽約或要求出賣方自行解除抵押。

利用買方資金進行還款的，在償還抵押貸款之前，我愛我家會與房屋債權(quán)方(銀行、典當(dāng)、債主等)聯(lián)系，落實還款余額、解抵押周期，同時還會對房屋產(chǎn)權(quán)再次經(jīng)過不動產(chǎn)登記部門查實，確保當(dāng)前無產(chǎn)權(quán)糾紛、無產(chǎn)權(quán)查封，再進行還款。

在還款過程中，我愛我家會組織交易雙方簽署單獨的《補充協(xié)議》對此還款情況及交易雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系加以合同約定，同時注明違約責(zé)任。

在銀行要求還款日當(dāng)天，我愛我家會協(xié)同交易雙方共同到場，當(dāng)天轉(zhuǎn)款，并協(xié)調(diào)銀行方劃扣，確保該筆資金?？顚Ｓ?。

我愛我家會通過不動產(chǎn)登記查檔信息，及時了解房屋解抵押情況，并辦理過戶手續(xù)。

北京我愛我家風(fēng)控中心提醒，購房資金安全在整體房屋買賣過程中是風(fēng)險的重點，涉及金額高、周期長、風(fēng)險較大。同時存量房交易房屋類型繁多、稅費計算復(fù)雜、交易雙方屬于個體，在合同履行過程中變數(shù)較大。

購房者在簽署《存量房買賣合同》前，應(yīng)針對不動產(chǎn)登記部門查檔的信息單，明確抵押次數(shù)、抵押范圍、金額、債權(quán)方，并在合同中約定清楚還款責(zé)任，房款支付的時間、金額及支付方式。建議采用資金監(jiān)管的形式進行支付，確保購房資金安全。

專家建議引入第三方擔(dān)保支付公司業(yè)內(nèi)人士表示，首先，對于有抵押的房屋來說，買賣雙方簽署的買賣合同是有效的，但是在不解除抵押的情況下，不能夠辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)(過戶)。

所以，對于存在抵押的房屋，需要賣方明確還清剩余貸款的具體時間，以及辦理解除抵押登記手續(xù)的具體時間。

在實際操作中，賣方解押所需要的資金，可以是自籌，也可以是買房提供的首付款。但如果買方直接把錢給賣方用于解除質(zhì)押，可能會面臨兩種風(fēng)險，一是賣方不止有一筆貸款，首付交付后，房子貸款仍未結(jié)清，依然無法解抵押;二是賣方可能挪用首付款，沒有如約去辦理解抵押手續(xù)。

因此，在房屋交易前，一定要進行完整的產(chǎn)權(quán)調(diào)查，查詢房屋的權(quán)屬，確認是否有抵押、抵押權(quán)人、抵押金額、是否有多重抵押、隱性抵押等情況。而如果房屋需要在有抵押情況下交易，應(yīng)當(dāng)引入第三方擔(dān)保支付公司，由第三方公司來進行擔(dān)保支付并確保首付款資金?？顚Ｓ?。目前此類擔(dān)保業(yè)務(wù)在京已較為成熟，可以較好控制交易風(fēng)險。

簡單說，這種房子可以買，但是需要解抵押，解抵押不能直接把錢轉(zhuǎn)給賣方，需要引入第三方公司，雖然會產(chǎn)生一些費用，但是對客戶和業(yè)主相對都安全。

關(guān)鍵詞： 二手房交易 首付解抵押 資金安全 銀行抵押貸款