相對于集中在珠海、重慶兩地的格力地產(chǎn)，美的置業(yè)控股已將項目覆蓋全國34個城市并有意沖擊業(yè)內(nèi)十強，但該公司的凈負債率仍高出同業(yè)平均水平40個百分點

北京時間2018年6月18日凌晨1點，擁有84745個坐席的莫斯科盧日尼基體育場，比分定格在1：0。

高傲的德國戰(zhàn)車打破了自己36年世界杯首場不敗的記錄。然而這僅僅是開始，一周之后，建成不過五年的喀山競技場，日耳曼人徹底出局。

一首《涼涼》已不能表達某些遠道而來中國球迷的心情，“今晚天臺好冷”的哀嚎同一時刻傳遍各大網(wǎng)絡平臺。

世界杯的賽場從不缺少冷門，從不缺少冷氣，自然不會缺少冷戰(zhàn)。

美的集團(000333.SZ)與格力電器(000651.SZ)這對歡喜冤家，就在場外打得不亦“熱”乎——格力稱其“高效螺桿式水冷冷水機組”是中標世界杯場館的唯一水機品牌;而美的則表示，其中央空調中標了本次世界杯賽事中11個場館的空調項目。

雙方的關系事實上一直如此，相互對標不敢絲毫留力。其實，除了空調，除了在俄羅斯，另一塊戰(zhàn)場上硝煙也騰空而起。

這一次，關于房地產(chǎn)。

不同于格力地產(chǎn)(600185.SH)當年的A股借殼上市，美的置業(yè)控股有限公司(下稱美的置業(yè)控股)將目光投向了近期異常熱鬧的香港聯(lián)交所。

隨著招股書的披露，何享健地產(chǎn)王國的“野心”也暴露在公眾面前：致力于成為中國十大房地產(chǎn)開發(fā)商之一，覆蓋中國50個城市，并成為“房地產(chǎn)開發(fā)+產(chǎn)業(yè)”的復合型企業(yè)集團。

《投資時報》記者注意到，作為此次上市主體的美的置業(yè)控股，2017年11月末才在開曼群島注冊成立。不過美的集團名下地產(chǎn)板塊——美的置業(yè)集團(美的置業(yè)控股全資附屬公司)早在2004年即已從事物業(yè)項目開發(fā)，目前已在全國34個城市累計開發(fā)117個物業(yè)項目，并在2017年12月底由控股方進一步注資60億元。

目前，美的置業(yè)控股注冊資本10億港元，已發(fā)行10億股股份，預計該公司此次IPO將發(fā)行10億股股份，法定股本增至20億元。

值得一提的是，美的置業(yè)集團通過何享健家族多番股權運作，已于2009年11月份移出美的集團。目前，美的置業(yè)集團由美的建業(yè)(香港)直接和間接擁有全部股權，成為何享健家族全權控制的私人企業(yè)。即便此次上市后，何氏家族仍擁有其半數(shù)左右的股權。

福布斯2018全球富豪排行榜顯示，何享健目前財富價值201億美元，位列中國富豪榜第六位。如果美的置業(yè)控股上市成功，那么年過古稀的何享健將坐擁4家上市公司，其中僅美的集團市值即高達3600多億元。

為趕上中國房地產(chǎn)規(guī)?；l(fā)展的動車，當然也為了不讓格力地產(chǎn)專美，在過去3年里，美的置業(yè)控股合約銷售額突飛猛進，分別為111億元、206億元、507億元，按年同比增幅為86%、146%，復合年增長率更達到114%。當然與此同時其也同樣面臨巨大的償債壓力。赴港上市尋求資本市場融資，成為美的置業(yè)控股高杠桿擴張下的燃眉之急。

針對該公司有關上市方面的市場普遍關心問題，《投資時報》記者向該公司董秘辦發(fā)送采訪提綱詢問，截至發(fā)稿日尚未收到回復。

美的地產(chǎn)王國的秘密

據(jù)招股書披露，美的置業(yè)控股近年來的借款總額(包括銀行貸款及其他借貸和公司債券)持續(xù)增長，2015年至2017年末及2018年一季度末分別為114.53億元、243.59億元、382.55億元以及435.79億元?！锻顿Y時報》記者計算發(fā)現(xiàn)，2015—2017年美的置業(yè)控股的凈負債率分別高達622.1%、624.7%、118.9%。

尤為值得關注的是，美的置業(yè)控股有息負債增長較快，但凈債務與權益比率卻在2017年出現(xiàn)急劇下降。其實原因不難解釋，由于2017年12月底該公司控股方向美的置業(yè)控股一次性注資60億元，導致公司權益總額增加進而大幅稀釋了負債率。

據(jù)億翰智庫研究報告顯示，2017年上市房企整體平均凈負債率僅達到79.43%，美的置業(yè)控股同期凈負債率超出行業(yè)平均水平近40個百分點。而至2018年3月31日，該公司的凈負債率已進一步上升至181.4%。

記者計算后發(fā)現(xiàn)，截至2017年年底，格力地產(chǎn)的該項數(shù)值為101.7%。

美的置業(yè)控股約34.5%的借款均通過信托及其他融資安排，該公司也在招股書中提及了信托融資的風險性，并說明了以信托為首的非標業(yè)務融資目前正受到相關部門的嚴格監(jiān)管，對日后公司的融資渠道可能會有一定的影響。

同時，美的置業(yè)控股現(xiàn)金流管理上存在巨幅波動的現(xiàn)象。招股書數(shù)據(jù)顯示，2015年至2017年末，其經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額分別為-55.54億元、-73.57億元以及-57.74億元，均為負數(shù)，2015年至2017年末及2018年一季度末，公司期末持有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額分別為20億元、33億元、199億元及157億元。美的置業(yè)控股同樣沒有解釋期內(nèi)影響公司在手現(xiàn)金出現(xiàn)大幅波動的因素。

此外，《投資時報》記者還發(fā)現(xiàn)，在資金往來方面，美的置業(yè)控股與控股股東及關聯(lián)方之間存在金額巨大的非經(jīng)營性往來款。

2015年至2017年末及2018年一季度末，美的置業(yè)控股應收控股股東及關聯(lián)方的款項金額為11億元、18億元、11億元及9億元;應付控股股東及關聯(lián)方款項金額為51億元、28億元、49億元及29億元。

另外，美的置業(yè)控股亦從控股股東及關聯(lián)方取得借款，上述期末借款余額分別為20億元、17億元、29億元及30億元。

做地產(chǎn)的那個格力

毫無疑問，當投資者對美的置業(yè)控股產(chǎn)生興趣時，格力地產(chǎn)勢必成為最好的參照系。

而擁有國企背景的格力地產(chǎn)，早已于2007年年底完成A股的借殼上市。

不同于美的置業(yè)控股全國范圍內(nèi)的大張旗鼓，以“立足珠海、區(qū)域布局”為發(fā)展戰(zhàn)略的格力地產(chǎn)，其房地產(chǎn)項目目前僅于珠海及重慶兩座城市展開。2016至2017年，格力地產(chǎn)營收達到31.22億元、31.30億元，并分別實現(xiàn)扣非凈利潤5.60億元、6.71億元。某種意義上，這是一家袖珍型地產(chǎn)上市公司。

格力地產(chǎn)的總股本為20.6億股。截至2018年6月29日收盤，這家過去52周最高錄得6.77元/股的公司，其股價已一路下行至5.44元/股，總市值亦略有下滑至105億元。

截至2017年12月31日，格力地產(chǎn)總資產(chǎn)為273.34億元，歸屬于母公司股東權益達到78.12億元，分別比2016年度增長3.63%和6.98%。

負債方面，2016年至2017年，格力地產(chǎn)負債分別達到190.18億元、195.04億元，凈負債率分別為52.83%、101.7%。截至2017年末，格力地產(chǎn)2017年末借款余額為161.38億元，2018年4月末的借款余額為177.62億元。

2018年4月末累計新增借款中，銀行借款累計新增11.3億元，占上年末凈資產(chǎn)比例14.43%;公司債券、其他債券及債務融資工具新增10.14億元，占凈資產(chǎn)比例12.95%;其他借款減少5.2億元，占凈資產(chǎn)比例6.64%。

與美的置業(yè)控股相同，格力地產(chǎn)在現(xiàn)金流管理方面也存在波動現(xiàn)象。招股書數(shù)據(jù)顯示，2016年至2017年，格力地產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額分別為-12.35億元及-21.02億元，期末持有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額分別為43.27億元、27.93億元。

并不像美的置業(yè)控股那樣通過高杠桿加速自己的規(guī)模擴張，格力地產(chǎn)更多是在苦心經(jīng)營自己眼皮底下的地盤。市場分析人士指出，房地產(chǎn)投資周期較長，資金需求較大，如果過多投資地產(chǎn)很容易沖擊主業(yè)。這亦是格力集團過去十年來不刻意扶植格力地產(chǎn)的原因。

不過，隨著美的置業(yè)控股赴港上市，這場空調之外的暗戰(zhàn)有可能升級。

關鍵詞： 何享健 美的 凈負債