銀行資金開始馳援房地產。

1月21日，浦發(fā)銀行完成第一期金融債券簿記定價，本期債券發(fā)行規(guī)模為300億元，期限為3年，定價為2.69%。本期債券按照募集資金用途分為兩個品種，品種一為普通金融債券，規(guī)模為250億元;品種二為房地產項目并購主題債券，規(guī)模為50億元，這也是金融機構發(fā)行的首單房地產項目并購主題債券。

本期債券300億元募集資金將于1月25日到賬。浦發(fā)銀行表示，將穩(wěn)妥有序推進募集資金投放，對50億元并購主題債券募集資金進行專項管理，確保資金?？顚Ｓ?、規(guī)范管理，進一步發(fā)揮金融債券對推動經濟結構調整的積極作用。

銀行入場“拉房企一把”，毫無疑問提振了市場信心。

“如非地產頭部企業(yè)，房企的融資渠道較為有限。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對時代周報記者表示。目前，房企境外發(fā)債已被完全叫停，境內融資手段則以銀行開發(fā)貸和發(fā)行境內信用債為主。在房企風險尚未化解的情況下，銀行對于房企貸款的積極性不高，且境內發(fā)債對主體要求較高，一般為國企和優(yōu)質民企。

政策層面也陸續(xù)搭建平臺，對出險房企施以更大援手。1月18日，中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示，將指導金融機構以市場化方式支持風險化解和行業(yè)出清。

市場信心增強

房地產漸迎政策暖風。

在“房住不炒”的方針指導下，地產行業(yè)調控的成效逐漸顯現。2021年年末，“一行兩會”紛紛發(fā)聲，促進房地產行業(yè)及市場平穩(wěn)健康發(fā)展，滿足房地產市場的合理融資需求。

另一方面，政策端對房地產行業(yè)的風險處置亦提出建議。2021年12月30日，鄒瀾表示，房地產企業(yè)間的項目并購是房地產企業(yè)化解風險，實現出清最有效的市場化手段。

政策一出，地產行業(yè)聞風而動。2021年年末，招商蛇口(001979.SZ)、碧桂園(02007.HK)等房企計劃自主在銀行間市場注冊發(fā)行并購票據，募集資金將用于房地產項目的兼并收購。

今年1月20日，招商蛇口在上海清算所發(fā)布公告稱，注冊中期并購票據30億元，其中15億元用于償還銀行貸款。另外15億元當中，有12.9億元用于置換前期股權投入資金及后續(xù)資產投資與收購等，另外2.1億元暫未明確用途。

公告中并未明確具體項目，但招商蛇口強調，本次住宅項目體量巨大。

招商蛇口在募集說明書中稱，本次債券完成發(fā)行并按照資金運用計劃執(zhí)行后，公司資產負債率將增加0.05%。根據招商蛇口2021年第三季度財報，資產負債率為67.78%。

事實上，在“三線四檔”監(jiān)管環(huán)境下，房企很難在承債并購的同時做到符合監(jiān)管規(guī)定。2021年8月31日，融創(chuàng)中國(01918.HK)董事會主席孫宏斌強調，現在有問題的公司大多有大量存量債務，并購之后，并購方的負債規(guī)模就超了。因而無論被并購企業(yè)開價如何，都無法并購。

如今，政策層面正在進一步放開。1月13日，有媒體報道稱，房地產并購貸將不再計入“三道紅線”，同時央企、國企正在多方接觸優(yōu)質項目。

李宇嘉表示，用于收購房企的并購貸不計入“三道紅線”，同時取消貸款集中度限制，將提高房企積極性，加之當前市場正在回暖，收購地產項目也相當于在為自身做儲備。

政策有松動預期，銀行資金入局將助推房企并購，增強房企信心。

銀行入場改變幾何?

銀行資金入局房地產，對于個人購房者而言，是否意味著交房有望?

中國房地產數據研究院院長陳晟表示，浦發(fā)銀行發(fā)行并購主題債券，對目前處困境下的一些民營企業(yè)的項目轉換和良性循環(huán)會起到較積極作用。對一般購房者而言，由較為優(yōu)質的房企接管陷入困境的項目，能夠為項目注入資金，重新實現正常運作，從而交付給購房者。但總體仍取決于并購方對收購項目的整體運作。

微觀層面，銀行資金助推房地產并購，對于個人購房者而言或有積極影響。但從宏觀上看，銀行資金從入局到見效亦與行業(yè)因素相關。

IPG中國首席經濟學家柏文喜認為，在地產行業(yè)信心受挫，加之市場心理因素的影響下，僅靠金融政策，很難力挽狂瀾。

柏文喜表示，2021年第三輪土地集中出讓在大幅放寬條件的情況下流拍率依然高企、溢價幅度持續(xù)低位。

未來前景并不十分樂觀。評級機構惠譽認為2022年將是中資房企銷售的轉折之年。它預測，2022年合同銷售額將較2021年縮減10-15%，平均售價下滑約5%。

在行業(yè)信心層面，長時間從銷售端到資金端的雙向強力調控導致樓市快速降溫。市場過冷在導致行業(yè)流動性吃緊的同時，也讓行業(yè)信心大受影響。

柏文喜分析指出，從市場心理來看，大多數房企出現流動性危機，而非進入破產清算的“生死時刻”，項目并購會出現“二手車效應”，即有資金壓力的房企會通過出讓比較差的項目換取資金，但會保留優(yōu)質項目以圖日后絕地翻盤，“對于優(yōu)質項目不但有惜售心理，或許還捂得更緊”。

此外，也有專家指出，有鑒于此前房企以并購之名發(fā)債融資，行補血之實。如何確保銀行資金能夠準確傳達至房企并購，亦是監(jiān)管重點。

綜合來看，柏文喜認為，政策及金融層面的出發(fā)點是好的，但在執(zhí)行中將受到上述因素影響。

值得關注的是，提振市場信心的利好頻頻傳來。1月17日，央行同步下調中期借貸便利操作(MLF)和公開市場操作逆回購利率各10個基點。三天后，2022年首月LPR發(fā)布，1年期LPR為3.7%，較上期下調10個基點;5年期及以上LPR為4.6%，較上期下降5個基點，系21個月以來首次下調。

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