每平方米8000多塊錢?這種價格大幅低于市場行情的新房正在北京東南五環(huán)外叫賣。連日來,“特價房”“不限購”“精裝修”等吸睛的廣告語在網(wǎng)絡上和銷售人員的口中傳播。這樣的便宜房到底是真是假?記者連續(xù)多日進行了調查。
特價房建在工業(yè)用地上
“只有兩套‘五一特惠房’,每平方米只有8990元,現(xiàn)在已經(jīng)訂出去了一套!”在“上東國際(又名‘上東區(qū)’)”樓盤的售樓處里,銷售人員小張苦口婆心勸著購房人趕快交訂金。
“上東國際”位于亦莊經(jīng)海路與科創(chuàng)十六街交匯處,但售樓處卻在6公里外的馬駒橋。從位置上看,這個樓盤有些賣點:距地鐵站幾百米,樓下就是通明湖公園,精裝修、連冰箱等家電都有……但為何這種房子只賣8990元?小張介紹,這只是特惠價,其他房源均價是1.05萬到1.35萬元之間。但這個價格至多是同區(qū)域商品房的三分之一。
記者注意到,與商品房開盤所需的“五證”不同,上東國際僅亮出“四證”:土地證、建設工程規(guī)劃許可證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證,獨缺預售許可證。
這“四證”標注的土地性質均為工業(yè)用地,期限為2010年至2060年。住宅建在居住用地上,土地期限一般是70年;而“上東國際”雖然佯裝成樓盤,但其性質類似于廠房。這也正是其沒有預售證的根源所在。
售樓處的沙盤上雖然矗立著五棟高樓,但實際銷售的僅有靠北的兩棟,有一棟已售罄,另一棟更大體量的樓在售,共計數(shù)百套房源。不同尋常的是,小張把另外三棟稱為“食堂”“辦公樓”“科研樓”。
記者注意到,沙盤上在售的這棟樓與普通住宅外觀完全不同,更像工業(yè)用房,但兩套樣板間則完全按照住宅布置,衛(wèi)生間、廚房、臥室一應俱全。
無單獨房本僅轉讓使用權
這5棟樓的沙盤圖片,也出現(xiàn)在了行業(yè)媒體北極星電力網(wǎng)上。網(wǎng)站披露,這里是北京華東電氣公司的“綠色”開關設備產(chǎn)業(yè)基地項目,分為四期建設。眼下對外銷售的這棟正是計劃今年建設的四期工程、即1號廠房;而已經(jīng)售罄的另一棟,則被稱為綜合樓,與剩余3棟一樣屬于前三期工程。
記者前往項目所在地探訪,發(fā)現(xiàn)被圍擋的工地內(nèi),已有4棟樓主體結構亮相。透過門縫觀察,沙盤上在售的那棟樓還不見蹤影,現(xiàn)場雜草叢生。“這棟樓計劃6月開工,明年4月交付。”小張道出了一個讓人難以置信的極短工期。
根據(jù)北京現(xiàn)行規(guī)定,工業(yè)用地禁建住宅。正因為如此,“上東國際”購房人無法貸款,更無法與普通住宅一樣獲得房本,購房人甚至見不到房屋買賣合同,而是會簽下一份“以租代售”的使用權轉讓合同。
這份轉讓合同范本上寫著:甲方(中房樂居房地產(chǎn)經(jīng)紀公司)與項目土地方北京華東電氣股份有限公司及北京華東科創(chuàng)公司簽訂了《合作框架協(xié)議書》,具有本項目合法的開發(fā)、運營及銷售權。
“四證”與合同都明確,土地使用年限到2060年屆滿。根據(jù)約定,年限屆滿后,該房屋使用權仍歸購房人所有,如遇市政拆遷,房屋拆遷補償款也歸購房人所有。但小張補充道:“這個房子一棟樓有一個大房本,無法給每戶分割房本。”
警惕以租代售高風險
無房本、土地年限僅剩40年、無法貸款,依然沒能阻擋購房人的腳步。記者在售樓處停留時,就見到一位老人前來付訂金。
為了打消潛在買家的顧慮,銷售人員稱,雖然無法貸款,購房人也可以“分期付”,簽合同時只需支付50%房款,之后到房屋交付時再分三次把剩余房款補齊。
更誘人的是,開發(fā)商宣稱提供返租服務。以均價8990元的49平方米特價房為例,交房后,開發(fā)商直接把房子承租過來,然后每月支付4000元的房租;房子的注冊地址也能出租,每年租金1.5萬元。這樣一來,購房人每年可以到手6.3萬元。即便房租不漲,總價不到45萬元的房子,7年時間就可回本。
但這樣的高收益背后暗藏重重風險,其中最大的風險就是以租代售的合法性。面對自己產(chǎn)業(yè)基地的房子以住宅名義對外出租出售的情況,北京華東電氣股份有限公司相關人士予以否認,“這是我們的產(chǎn)業(yè)園區(qū),驗收后將投入使用”。
工地北側大門外也貼著一份落款為北京華東電氣股份公司的公告。公告稱,該項目立項批復為非住宅,不可以住宅方式出租出售;水電氣熱價格不能享受住宅標準;不允許分割銷售;如發(fā)生購買租賃行為,由購買人、租賃人承擔一切責任。
但小張代表的銷售方卻堅稱:“這塊地是華東電氣的,但房子是中房樂居公司投資的。”他拿出的“四證”清楚寫著華東電氣的名字。對于項目的土地證、規(guī)劃證為何出現(xiàn)在上東國際售樓處,華東電氣一方則表示“不清楚”。令人疑惑的是,倘若真的“不清楚”,為何上東國際售樓處恰巧位于一處名為華東森源的廠區(qū)里?天眼查信息顯示,北京華東森源75%的股份就掌握在華東電氣手中。
“以租代售的交易,資金安全和產(chǎn)權都很難與普通商品房一樣受到法律保護。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進說,“工改住”項目房價低,但因為拿地成本極低,開發(fā)企業(yè)還是能獲益豐厚。這類項目在無法出售產(chǎn)權的情況下,以轉讓使用權的方式變相銷售風險高,隨時可能被政府部門叫停。
關鍵詞: 北京五環(huán)外每平8000多元
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