(資料圖片)
多地業(yè)主因樓盤(pán)延期交付宣布停止還貸的事件持續(xù)引發(fā)關(guān)注。針對(duì)這一事件,銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人昨天回應(yīng)稱:表示將引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)市場(chǎng)化參與風(fēng)險(xiǎn)處置,加強(qiáng)與住建部門(mén)、中國(guó)人民銀行工作協(xié)同,支持地方政府積極推進(jìn)"保交樓、保民生、保穩(wěn)定"工作。
此外,招商銀行、平安銀行、中國(guó)銀行、工商銀行等主要銀行相繼發(fā)布公告,基本都表示,所涉樓盤(pán)按揭貸款規(guī)模較小,風(fēng)險(xiǎn)可控。截至15日午間,共有17家上市銀行回應(yīng)爛尾樓停貸,涉及的按揭金額超過(guò)40億元。
在此次“停貸”風(fēng)波中,銀行需要維護(hù)債權(quán)、而業(yè)主希望順利交付、開(kāi)發(fā)商則需要償還債務(wù),各自主張不同但背后繞不過(guò)的卻是"商品房預(yù)售制",這項(xiàng)制度是否應(yīng)該叫停也再次成為輿論焦點(diǎn)。
有觀點(diǎn)認(rèn)為,預(yù)售制度是開(kāi)發(fā)商高杠桿發(fā)展導(dǎo)致資金鏈斷裂、不能按時(shí)交房等問(wèn)題出現(xiàn)的主要原因,取消預(yù)售制度利大于弊。不過(guò),也有觀點(diǎn)指出,預(yù)售制度本身是一種工具,在過(guò)往20余年對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展起到了重要的作用,不僅解決了房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展階段的資金需求,同時(shí)也對(duì)國(guó)民居住水平的提升起到有力的促進(jìn)作用。取消商品房預(yù)售制,實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售,會(huì)進(jìn)一步加劇房企的資金壓力。商品房預(yù)售制度雖然有過(guò),但是更多在于功,相關(guān)部門(mén)對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管只要嚴(yán)格執(zhí)行就沒(méi)有大問(wèn)題。
商品房預(yù)售制是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人,由承購(gòu)人預(yù)先支付定金或房款的行為。1995年1月1日,我國(guó)的《城市商品房預(yù)售管理辦法》正式落地。作為中國(guó)商品房銷(xiāo)售的最主要方式,預(yù)售制極大縮短房企現(xiàn)金回籠周期,同時(shí)增加市場(chǎng)商品房供應(yīng),推動(dòng)了城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程。事實(shí)上,世界很多國(guó)家都存在住房預(yù)售制,各國(guó)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、行業(yè)環(huán)境的不同導(dǎo)致預(yù)售制的具體內(nèi)容存在較大差異,發(fā)達(dá)國(guó)家普遍有嚴(yán)格的資金監(jiān)管、分期支付以及違約處罰措施作為保障。
但不可否認(rèn),預(yù)售制背后所潛藏的風(fēng)險(xiǎn)也確實(shí)存在。比如,預(yù)售資金監(jiān)管難,有些項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商就是與建筑商、供應(yīng)商利用監(jiān)管空隙,通過(guò)開(kāi)具虛假發(fā)票、虛報(bào)工程進(jìn)度等方式,提前支取預(yù)售監(jiān)管資金用于非建設(shè)項(xiàng)目,從而導(dǎo)致無(wú)法按時(shí)交付房屋。此外,據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),今年6月末,商品房待售面積54784萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)7.3%,其中住宅待售面積增長(zhǎng)13.5%。那么,隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量時(shí)代步入存量時(shí)代,取消商品房預(yù)售制是否時(shí)機(jī)已來(lái)呢?
事實(shí)上,隨著商品房現(xiàn)售制度取代預(yù)售制度的呼聲越來(lái)越高,已有多地先期進(jìn)入探索階段。2019年,廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳擬訂的材料建議在一些城市逐步試點(diǎn)取消預(yù)售制,對(duì)于新出讓土地,逐步實(shí)行現(xiàn)售,并擬定取消預(yù)售,全面實(shí)施現(xiàn)售的時(shí)間表,分階段推進(jìn)。同年10月,廣東首個(gè)商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)項(xiàng)目龍華金茂府在深圳正式亮相。2020年,海南出臺(tái)文件,要求新出讓的土地有建設(shè)商品房的規(guī)劃的,全部實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度,成為了國(guó)內(nèi)首個(gè)全面實(shí)施現(xiàn)房銷(xiāo)售的省份。此后,浙江、湖北、江蘇、河南、遼寧等省份多個(gè)城市,陸續(xù)探索實(shí)施商品房現(xiàn)售制度。
在復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任姚志勇看來(lái),商品房預(yù)售制是我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式與融資模式?jīng)Q定的,是我國(guó)商品房建設(shè)供應(yīng)機(jī)制的重要部分,對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起到非常重要的作用。但從目前來(lái)看,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大量的存量房,有部分開(kāi)發(fā)商的負(fù)債已經(jīng)達(dá)上千億,容易引發(fā)債務(wù)危機(jī)風(fēng)險(xiǎn),所以說(shuō),現(xiàn)行的商品房預(yù)售制的弊端也越來(lái)越明顯。不過(guò),從短期來(lái)看,當(dāng)前并不是取消預(yù)售制的好時(shí)機(jī),在沒(méi)有新的開(kāi)發(fā)模式和融資模式替代的情況下,不能采取簡(jiǎn)單的“一刀切”,而要從長(zhǎng)效制度建設(shè)考慮完善并逐步調(diào)整這一制度。
姚志勇同時(shí)指出,目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大多已經(jīng)完成了資本積累,具備了較強(qiáng)的資金實(shí)力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力,金融體系和資本市場(chǎng)發(fā)展也為開(kāi)發(fā)商提供了多元化融資方式,商品房預(yù)售制度存在的歷史條件已不復(fù)存,因此從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,探索現(xiàn)房銷(xiāo)售仍是大勢(shì)所趨,這有助于堅(jiān)持住房的居住屬性,抑制其資本屬性過(guò)熱帶來(lái)的泡沫。而無(wú)論是實(shí)施商品房預(yù)售還是現(xiàn)房銷(xiāo)售制度,都應(yīng)該以維護(hù)房地產(chǎn)秩序的健康平穩(wěn)發(fā)展為根本,畢竟,這關(guān)乎著千家萬(wàn)戶的利益。
(看看新聞Knews 彭曉燕 張?zhí)N昆 周緹)
關(guān)鍵詞: 商品房預(yù)售制 商品房預(yù)售 房地產(chǎn)市場(chǎng)的
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