日前，央行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022年8月22日貸款市場報價利率(LPR)為：1年期LPR為3.65%，下調5個基點;5年期以上LPR為4.3%，下調15個基點。此次報價作為房貸利率定價基準的5年期以上LPR超預期下調了15個基點，意味著房貸利率下調空間再擴大，全國范圍內首套房貸利率最低可降至4.1%。

值得注意的是，這是年內5年期以上LPR第三次下調：1月20日下調5個基點，至4.6%;5月20日創(chuàng)2019年8月LPR改革以來最大降幅，下調15個基點至4.45%，此次再度下調15個基點，降至4.3%。1年期LPR則在今年1月20日下調10個基點后再度降低5個基點，降至3.65%。

對于本次非對稱調降，業(yè)內普遍認為在預料之中，而5年期以上LPR下調力度超出預期。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國商報記者表示，央行此前的一系列動作已經釋放出LPR下調的信號：在二季度貨幣政策執(zhí)行報告中提出，要完善市場化利率形成和傳導機制，發(fā)揮貸款市場報價利率指導作用，支持信貸有效需求回升，推動降低企業(yè)綜合融資成本和個人消費信貸成本;8月15日央行開展4000億元中期借貸便利(MLF)操作，將中標利率下調10個基點至2.75%，LPR定價以MLF為參照基準，相應下調是應有之義。

國金證券首席經濟學家趙偉表示，5年期以上LPR超預期下調再次釋放“穩(wěn)地產”信號。實體需求收縮在去年底今年初已開始加速顯現，體現在金融數據上，居民中長貸同比持續(xù)8個月大幅轉負。此前下調個人首套房商貸利率下限、5月份5年期LPR超預期下調已釋放一定信號，本月5年期以上LPR再度大幅下調、進一步強化“穩(wěn)地產”預期。

貝殼研究院市場分析師劉麗杰認為，1年期和5年期以上LPR雙雙下降，是央行針對7月國內經濟恢復勢頭放緩而做出的寬信用舉措，將有效降低實體經濟融資成本，帶動經濟修復。而在房地產市場修復力度不足的情況下，5年期以上LPR下降幅度更深，將進一步釋放中長期流動性進入房地產市場，刺激中長期貸款需求。

2019年8月，央行實行房貸利率新政，商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。再結合今年5月15日央行發(fā)布的差別化住房信貸政策，即下調首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限，調整為不低于相應期限LPR減20個基點。這意味著，本次LPR下調后全國范圍內首套房貸利率最低可降至4.1%，創(chuàng)1998年央行出臺《個人住房貸款管理辦法》以來的歷史最低。

貝殼研究院發(fā)布的103個重點城市主流房貸利率數據顯示，2022年7月重點城市主流首套房貸利率為4.35%，二套利率為5.07%，分別較上月回落7個、2個基點，整體房貸利率創(chuàng)2019年以來新低。據了解，8月LPR報價后，已有部分城市將首套房貸利率調整至4.1%的下限水平。

利率下調之后，購房者可享受到多大的利息優(yōu)惠?以本次LPR調整計算，以貸款100萬元、期限30年、等額本息還款方式計算，5年期LPR下降15個基點后，每月可少還房貸約90元。

需要注意的是，對于存量個人住房貸款客戶來說，并非所有都能立刻享受到本次降息福利。按照央行規(guī)定，個人房貸借款人和貸款銀行可協(xié)商選擇利率重定價(通常周期最短為1年)，每次利率重定價時，定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。對于房貸利率重定價日在8月22日之前的個人來說，本年度利息支出仍以上一次5年期以上LPR調整為基準;而利率重定價日在8月22日之后的存量貸款客戶，今年就可享受到最新5年期以上LPR下調所帶來的福利。

李宇嘉表示，在收入不穩(wěn)定的情況下，即使能每月省下一定數額的房貸，也難以真正提升人們的購房積極性。因此，通過降息穩(wěn)定地產消費的同時，還應該在居民收入端發(fā)力。“穩(wěn)住了居民端，才能真正讓住房消費和銷售穩(wěn)定，才能實現行業(yè)全鏈條的穩(wěn)定。”李宇嘉說。

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