一石激起千層浪。近兩日，一些爛尾樓業(yè)主單方面宣布停止償還商品房按揭貸款，引發(fā)了聲勢愈大的“強制停供潮”。有機構(gòu)披露的不完全統(tǒng)計顯示，目前已有河南、湖南、江西、廣西等15個省份超50個樓盤發(fā)布了公開聲明，大多數(shù)表示，如果樓盤無法在一定期限內(nèi)復(fù)工，業(yè)主將選擇強制停還按揭貸款，風(fēng)險與損失由各方共擔(dān)。

在這些樓盤中，有的是已經(jīng)延期交付多年、實打?qū)嵉臓€尾樓，有的則是還沒到交付時間，但因房企資金緊張、至今難以復(fù)工的停工盤。其中，很多斷供項目，主要發(fā)生在已經(jīng)違約的房企項目上，包括恒大、新力、世茂等企業(yè)。

據(jù)廣發(fā)證券研究估計，目前違約房企停工面積平均占比20%左右，違約房企占行業(yè)總產(chǎn)能的比例約25%，估算行業(yè)停工面積約為行業(yè)施工面積97億平米的5%左右(較高估口徑)，總量約為5億平米。

(相關(guān)資料圖)

從潛在受影響的銀行資產(chǎn)看，據(jù)廣發(fā)證券統(tǒng)計，假如停工5億平米，按照1w/平米資產(chǎn)價格測算，對應(yīng)資產(chǎn)價值5萬億，若都是已售項目、平均首付比例60%，則對應(yīng)2萬億按揭貸款。

總體來看，如果更多樓盤陷入停工和爛尾狀態(tài)，從而引發(fā)業(yè)主大范圍停供，對房地產(chǎn)的影響將是極為負面的。“眼看著市場剛剛有了一點起色，大規(guī)模爛尾帶來的斷供潮可能會再度挫傷脆弱的市場信心?！币晃环康禺a(chǎn)從業(yè)人員對第一財經(jīng)表示了極大的憂慮。

廣發(fā)證券也認為，斷供是比房價下跌更打擊資產(chǎn)價格信心的狀況。

自從去年房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)出險爆雷以來，停工樓盤在不少城市都有所增加，而各地方政府和房企，也都將“保交付”提至最重要的位置。“對我們來說，保交付肯定是頭等大事，這也直接影響到銷售口碑。”有出險房企內(nèi)部人士透露，所以會在最大程度上尋求到期債務(wù)展期，將有限的資金用于項目建設(shè)交付。

不過，在當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)銷售不暢資金緊缺的的狀態(tài)下，想要全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)并非易事。一位業(yè)內(nèi)人士透露，當(dāng)前導(dǎo)致停工的主要問題在于項目銷售資金被挪用，后續(xù)施工資金跟不上，供應(yīng)商拿不到款項，只能以磨洋工的心態(tài)來對待項目施工，致使一些項目盡管復(fù)工，但進展緩慢。

預(yù)售資金挪用導(dǎo)致開發(fā)資金不足

早在去年底，許多地產(chǎn)行業(yè)人士，便關(guān)注到了房地產(chǎn)行業(yè)愈發(fā)普遍的停工問題。據(jù)克而瑞報告稱，截至2021年年底，在其24個重點監(jiān)測城市中，尚未交付的問題項目總建面高達2468萬平方米，其中鄭州、長沙、重慶和武漢等城市項目交付風(fēng)險較大。

進入2022年，隨著一些項目進入約定交付期，但遲遲不見復(fù)工跡象，很多業(yè)主著急了。2022年6月30日，鄭州瀚海思念城的業(yè)主沒在約定期收房，還發(fā)現(xiàn)項目監(jiān)管賬戶上被挪走26億元。于是，他們像很多其他樓盤業(yè)主一樣，寫了一份“集體停貸告知書”。

從法律層面說，貿(mào)然停貸不是好事，如果與開發(fā)商的購房合同還未解除，業(yè)主征信可能會受到影響，還可能被起訴到法院，甚至被法院強制執(zhí)行。之所以冒著征信受損的風(fēng)險提出停貸，實則是很多業(yè)主發(fā)現(xiàn)項目資金被挪用、銀行違規(guī)發(fā)放按揭貸款等現(xiàn)象，敢于向銀行提出挑戰(zhàn)。

“一般情況下，監(jiān)管賬戶上如果有錢，就不會爛尾?！闭劦竭@兩天的爛尾樓風(fēng)波時，河南某房企人士對第一財經(jīng)表示。

我國房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目大部分實行預(yù)售制，為防止樓盤爛尾，誕生了商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，即政府部門會同銀行實施第三方監(jiān)管，期房的購房款必須存入銀行專用監(jiān)管賬戶。具體監(jiān)管政策方面，各地有自主權(quán)，過去各城資金監(jiān)管強度并不相同。

而在實際操作中，資金被挪用、濫用等情況屢見不鮮。某華北房企告訴記者，在房企這個層面，確實存在挪用項目預(yù)售資金的情況，投入到集團償債或者公司其他經(jīng)營活動中。

譬如，某項目基本面較好、銷售回款較多，而其他項目缺少資金、工程進度慢，就存在項目之間的資金調(diào)配。再或者，當(dāng)房企面臨剛兌債務(wù)時，包括集團、城市和項目層面的債務(wù)，而某項目還有一年才交付、賬上又有資金，那么就可能將資金挪用出去，拿來償還公司債務(wù)。

另一華東房企人士也稱，很多停工的項目是早前已經(jīng)完成銷售的，當(dāng)時對預(yù)售資金賬戶監(jiān)管還不嚴(yán)格，房企會在項目之間進行資金調(diào)撥，不會讓錢趴在賬上。

“比如2020年一個項目銷售結(jié)束后，企業(yè)可能將錢用于別的項目建設(shè)或用于新增拿地，都是常見操作。”上述人士稱，預(yù)售資金監(jiān)管嚴(yán)格之后，項目之間的資金調(diào)撥和流動強度都大大減低，但對當(dāng)年已經(jīng)賣完的項目來說，自身已不再產(chǎn)生正現(xiàn)金流了，且不能用別的項目銷售去支援施工，資金調(diào)撥受限，也就帶來很多項目停工的局面。

上述華北房企人士還稱，在這波企業(yè)爆雷中，有房企資金面緊張后，便開始對債務(wù)進行展期，沒有處置資產(chǎn)等前期自救動作，并引發(fā)了一系列連鎖反應(yīng)，包括評級機構(gòu)下調(diào)評級、房企海外債務(wù)觸發(fā)加速償還條款等。有的企業(yè)在一系列自救動作后，仍面臨較大的現(xiàn)金缺口，在償還部分債務(wù)時，會有調(diào)用項目資金的情況。

值得注意的是，從2021年下半年至今，地方政府對商品房預(yù)售資金的監(jiān)管經(jīng)歷了“收緊-放松-再收緊”的過程。今年7月以后，多地新建商品房項目出現(xiàn)停工、延期交付，預(yù)售資金被轉(zhuǎn)移等問題逐漸暴露，成都、杭州、山西、深圳多地已重新加強對預(yù)售資金的監(jiān)管。

7月1日，成都宣布執(zhí)行《成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法實施細則》，其中明確了監(jiān)管職責(zé)劃分，成都市住建局負責(zé)全市商品房預(yù)售款監(jiān)管的組織、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，具體負責(zé)制定相關(guān)政策措施，建立、維護和管理全市統(tǒng)一的預(yù)售款監(jiān)管服務(wù)平臺，督促檢查商品房預(yù)售款監(jiān)管實施情況，對預(yù)售款監(jiān)管各方主體履責(zé)情況進行監(jiān)督管理。

西政資本認為，“停貸潮”出現(xiàn)后，今后各個城市的預(yù)售資金大概率也將回歸從嚴(yán)監(jiān)管的軌道，政策層面已不存在放松的空間。

房企“保交付”力不從心

隨著預(yù)售資金監(jiān)管愈發(fā)規(guī)范，如何處理好“保交付”，成為當(dāng)下房企的首要重任。

交付難、復(fù)工難，根本原因還在于“錢不夠用”。某華北房企人士稱，在當(dāng)下企業(yè)整體資金盤面中，約一半沉淀在預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中。從外部融不到錢、樓市低迷內(nèi)生造血能力又欠缺，導(dǎo)致其資金面極為緊張，是房企停工問題頻發(fā)、復(fù)工艱難的重要原因。

另一華東房企人士也表示，在當(dāng)前行業(yè)形勢下，開發(fā)商層面已無法推進新增融資，銷售腰斬進一步影響現(xiàn)金流，開發(fā)商能動用的資金極為有限?！爱?dāng)面臨龐大的債務(wù)到期或利息支付時，很多開發(fā)商都面臨一個選擇，到底是還債保信用，還是用于開工建設(shè)保交付?！?/p>

“當(dāng)手中的資金只能支撐50個項目的施工建設(shè)時，開發(fā)商會篩選手中的100個項目，優(yōu)先施工能產(chǎn)生正現(xiàn)金流的項目，”某出險房企內(nèi)部人士表示，等到有新的現(xiàn)金流回來后，才能去支援另外50個項目的建設(shè)。

與此同時，每個城市的監(jiān)管強度有所不同，有些城市的項目有現(xiàn)金流回來，可用于調(diào)撥，只是整體而言變得有限。除此之外，房企還能使用的另一個辦法就是賣掉資產(chǎn)補充現(xiàn)金流，“我們能撐到現(xiàn)在主要就是靠賣資產(chǎn)了。”

一位華北房企人士則稱，現(xiàn)在行業(yè)環(huán)境發(fā)生了些許變化，之前企業(yè)談債務(wù)展期很難，現(xiàn)在投資者會更認真看企業(yè)給出的擔(dān)保條款，談?wù)蛊谝脖纫郧绊樌诵Ｈ绻麄鶆?wù)能“以時間換空間”，企業(yè)也會有更多資源投資到穩(wěn)經(jīng)營、保交付上。“現(xiàn)在大家都意識到了這個問題，要把活下去、保交付放在首要位置，穩(wěn)定公司經(jīng)營，不損害購房者權(quán)益。”

一位河南房企人士表示，很多停工盤都是總包拿不到錢，歸根到底還是資金問題。為此，企業(yè)除了跟總包單位談判外，其他各項手段都圍繞“開源節(jié)流”展開，加大融資、出售股權(quán)、盤活資產(chǎn)、加速去化回款?！爸挥斜Ｗ」窘?jīng)營、活下去，才能逐步交付項目?！?/p>

值得注意的是，當(dāng)前項目開工建設(shè)對開發(fā)商資金的要求也要高于過去。某華東房企人士稱，現(xiàn)在施工方都不愿意墊資干活，都是看到錢才進材料，企業(yè)壓力其實進一步加大。

為助力保交付，一些房企也拿出了切實舉措。以陽光城為例，該公司成立了“10W+交付專項工作組”，對交付有風(fēng)險的項目實行“一盤一策”，統(tǒng)籌調(diào)度資金，確保進度趕、風(fēng)險大、影響廣的重難點項目支付；同時與供應(yīng)商、債權(quán)人、項目合作方等溝通，避免項目被動停工；對已經(jīng)陷入被動停工的重難點項目，調(diào)集優(yōu)勢資源重點支持，爭取項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

從房企已公布數(shù)據(jù)看，上半年遠洋集團完成38個批次、超20000套房源交付。其中，5個批次、超4000套房源實現(xiàn)“交房即交證”，4個批次、近3000套房源實現(xiàn)提前交付。榮盛發(fā)展累計交付25個項目，42個批次，總計241.81萬平米，20397戶。奧園在26個城市實現(xiàn)近13000套房交付，交付面積超160萬平方米。

目前，大部分出險的規(guī)模房企都很重視“保交付”，但鑒于資金壓力，想要做到快速全面復(fù)工，基本是不大可能的。以恒大為例，該集團旗下的數(shù)百項目中，已是部分復(fù)工部分停工，資金相對充裕的區(qū)域復(fù)工較快速，比如該集團旗下的廣東區(qū)域，復(fù)工率較高。

“項目爛尾主要還是沒錢，有些地方資金監(jiān)管松一些，賬戶上的錢不但被挪用，還欠著供應(yīng)商的款項，想要做到復(fù)工，首先得解決資金來源問題，比如可以賣掉一些未開工的土地，或者已開發(fā)但未出售的在建項目，但都要一個項目一個項目去化解，速度很難快起來?！币患襎OP5強房企相關(guān)負責(zé)人表示。

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（文章來源：第一財經(jīng)）

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