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商品房預(yù)售最早出現(xiàn)在我國香港地區(qū)，香港的商品房預(yù)售制度稱為“賣樓花”。由于當時的香港人口增長快，住房出現(xiàn)了嚴重的缺乏，香港政府和開發(fā)商的流動資金不足，這一新出現(xiàn)的銷售方式一方面可以為房屋開發(fā)商及時籌措到工程建設(shè)資金，另一方面又可以使購房人享受到一定的購房款優(yōu)惠，適應(yīng)了當時資金狀況和市場需要，使得這一模式在香港迅速發(fā)展起來，后來傳播到中國大陸內(nèi)地。我國在1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》和隨后《城市房地產(chǎn)經(jīng)營管理條例》、《商品房預(yù)售管理辦法》等法律文件中明確規(guī)定了商品房預(yù)售制度，這一新房銷售方式被廣泛運用，已經(jīng)成為中國商品房市場經(jīng)營的核心管理制度之一，是我國目前新房交易的主要模式。

多年來關(guān)于商品房預(yù)售制度，一直有存廢之爭。各地采取了一系列的商品房預(yù)售制度的改革措施，個別地方也試點商品房正式銷售制度，但是國家和絕大部分地方并沒有取消預(yù)售制度。

從長遠來看，全面取消商品房預(yù)售制度是大勢所趨，一方面，預(yù)售制度天然存在諸多風險，例如，在預(yù)售制度下，一旦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，將導(dǎo)致工程不能正常開展，形成爛尾樓，損害購房人利益；購房者通過支付首付款和銀行按揭貸款的方式提前支付了全部的房價款，承擔了所購房屋未來幾乎所有的風險；預(yù)售制能緩解項目開發(fā)資金壓力，極大地降低了開發(fā)門檻，造成行業(yè)的低效競爭和無序競爭；存在違法違規(guī)銷售、交易不公平等風險。只有取消商品房預(yù)售制度，方能徹底消除這些風險，保證房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)、健康、長遠發(fā)展，保障人民群眾的利益。另一方面，待中國經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場再發(fā)展一段時間后，商品房預(yù)售制基本完成歷史使命。商品房預(yù)售制度出臺之初是為了減輕房地產(chǎn)開發(fā)的壓力，促進房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，從而推進經(jīng)濟的發(fā)展，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和房地產(chǎn)市場的擴大，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成熟，規(guī)模與日俱增，并且，我國城鎮(zhèn)居民的居住水平已經(jīng)得到大幅改善，我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已經(jīng)超過一些發(fā)達國家的居民居住水平。屆時無須再通過商品房預(yù)售制度促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

但是，在短期內(nèi)全國一步到位地完全取消預(yù)售制并不現(xiàn)實，全國啟動現(xiàn)售制的時機尚早，需要穩(wěn)步推進，這是中國國情與特殊的供應(yīng)制度、土地制度及房企資金鏈等特殊性決定。首先，目前國內(nèi)資金成本仍然很高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于預(yù)收款的依賴性很高，可以說預(yù)售款開發(fā)商資金鏈中非常重要的一環(huán)，如果全面取消預(yù)售制度，意味著開發(fā)商需要融到更多的資金來彌補預(yù)售款，這會增大開發(fā)商的壓力。自實施“三道紅線政策”后，部分金融系統(tǒng)停止為房地產(chǎn)“輸血”，整個房地產(chǎn)行業(yè)陸續(xù)遭遇資金危機。在當前資金供應(yīng)狀態(tài)得不到緩解的情況下，單純停止預(yù)售制度，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將是雪上加霜，對房地產(chǎn)市場是“災(zāi)難性”的打擊，將會使市場產(chǎn)生巨大波動，不利于維護市場秩序，更不利于解決社會主要矛盾，對企業(yè)、政府、金融機構(gòu)會造成不可估量的影響。其次，取消預(yù)售，意味著開發(fā)商投資成本增加，現(xiàn)房供應(yīng)量在一個時期內(nèi)減少，短時間市場供不應(yīng)求進，導(dǎo)致房價上升，不利于購房者權(quán)益的實現(xiàn)。再次，房地產(chǎn)行業(yè)的很多問題的產(chǎn)生不能完全歸咎于預(yù)售制度，銀行違規(guī)發(fā)放貸款、未履行資金監(jiān)管義務(wù)，地方相關(guān)部門不作為、監(jiān)管不到位，企業(yè)對經(jīng)營風險識別和防范的意識不高等，也是導(dǎo)致預(yù)售弊病產(chǎn)生的重要因素。

(作者系山東康橋律師事務(wù)所首席合伙人，濟南市政協(xié)常委張巧良)

（文章來源：第一財經(jīng)）

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