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商品房預(yù)售最早出現(xiàn)在我國(guó)香港地區(qū)，香港的商品房預(yù)售制度稱(chēng)為“賣(mài)樓花”。由于當(dāng)時(shí)的香港人口增長(zhǎng)快，住房出現(xiàn)了嚴(yán)重的缺乏，香港政府和開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)資金不足，這一新出現(xiàn)的銷(xiāo)售方式一方面可以為房屋開(kāi)發(fā)商及時(shí)籌措到工程建設(shè)資金，另一方面又可以使購(gòu)房人享受到一定的購(gòu)房款優(yōu)惠，適應(yīng)了當(dāng)時(shí)資金狀況和市場(chǎng)需要，使得這一模式在香港迅速發(fā)展起來(lái)，后來(lái)傳播到中國(guó)大陸內(nèi)地。我國(guó)在1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》和隨后《城市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《商品房預(yù)售管理辦法》等法律文件中明確規(guī)定了商品房預(yù)售制度，這一新房銷(xiāo)售方式被廣泛運(yùn)用，已經(jīng)成為中國(guó)商品房市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的核心管理制度之一，是我國(guó)目前新房交易的主要模式。

多年來(lái)關(guān)于商品房預(yù)售制度，一直有存廢之爭(zhēng)。各地采取了一系列的商品房預(yù)售制度的改革措施，個(gè)別地方也試點(diǎn)商品房正式銷(xiāo)售制度，但是國(guó)家和絕大部分地方并沒(méi)有取消預(yù)售制度。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，全面取消商品房預(yù)售制度是大勢(shì)所趨，一方面，預(yù)售制度天然存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，例如，在預(yù)售制度下，一旦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，將導(dǎo)致工程不能正常開(kāi)展，形成爛尾樓，損害購(gòu)房人利益；購(gòu)房者通過(guò)支付首付款和銀行按揭貸款的方式提前支付了全部的房?jī)r(jià)款，承擔(dān)了所購(gòu)房屋未來(lái)幾乎所有的風(fēng)險(xiǎn)；預(yù)售制能緩解項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金壓力，極大地降低了開(kāi)發(fā)門(mén)檻，造成行業(yè)的低效競(jìng)爭(zhēng)和無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)；存在違法違規(guī)銷(xiāo)售、交易不公平等風(fēng)險(xiǎn)。只有取消商品房預(yù)售制度，方能徹底消除這些風(fēng)險(xiǎn)，保證房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)、健康、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，保障人民群眾的利益。另一方面，待中國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)再發(fā)展一段時(shí)間后，商品房預(yù)售制基本完成歷史使命。商品房預(yù)售制度出臺(tái)之初是為了減輕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的壓力，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，從而推進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的擴(kuò)大，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成熟，規(guī)模與日俱增，并且，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的居住水平已經(jīng)得到大幅改善，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已經(jīng)超過(guò)一些發(fā)達(dá)國(guó)家的居民居住水平。屆時(shí)無(wú)須再通過(guò)商品房預(yù)售制度促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

但是，在短期內(nèi)全國(guó)一步到位地完全取消預(yù)售制并不現(xiàn)實(shí)，全國(guó)啟動(dòng)現(xiàn)售制的時(shí)機(jī)尚早，需要穩(wěn)步推進(jìn)，這是中國(guó)國(guó)情與特殊的供應(yīng)制度、土地制度及房企資金鏈等特殊性決定。首先，目前國(guó)內(nèi)資金成本仍然很高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于預(yù)收款的依賴性很高，可以說(shuō)預(yù)售款開(kāi)發(fā)商資金鏈中非常重要的一環(huán)，如果全面取消預(yù)售制度，意味著開(kāi)發(fā)商需要融到更多的資金來(lái)彌補(bǔ)預(yù)售款，這會(huì)增大開(kāi)發(fā)商的壓力。自實(shí)施“三道紅線政策”后，部分金融系統(tǒng)停止為房地產(chǎn)“輸血”，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)陸續(xù)遭遇資金危機(jī)。在當(dāng)前資金供應(yīng)狀態(tài)得不到緩解的情況下，單純停止預(yù)售制度，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將是雪上加霜，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是“災(zāi)難性”的打擊，將會(huì)使市場(chǎng)產(chǎn)生巨大波動(dòng)，不利于維護(hù)市場(chǎng)秩序，更不利于解決社會(huì)主要矛盾，對(duì)企業(yè)、政府、金融機(jī)構(gòu)會(huì)造成不可估量的影響。其次，取消預(yù)售，意味著開(kāi)發(fā)商投資成本增加，現(xiàn)房供應(yīng)量在一個(gè)時(shí)期內(nèi)減少，短時(shí)間市場(chǎng)供不應(yīng)求進(jìn)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升，不利于購(gòu)房者權(quán)益的實(shí)現(xiàn)。再次，房地產(chǎn)行業(yè)的很多問(wèn)題的產(chǎn)生不能完全歸咎于預(yù)售制度，銀行違規(guī)發(fā)放貸款、未履行資金監(jiān)管義務(wù)，地方相關(guān)部門(mén)不作為、監(jiān)管不到位，企業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和防范的意識(shí)不高等，也是導(dǎo)致預(yù)售弊病產(chǎn)生的重要因素。

(作者系山東康橋律師事務(wù)所首席合伙人，濟(jì)南市政協(xié)常委張巧良)

（文章來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)）

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