北京近郊驚現(xiàn)“以租代售”?
商住房以長租房為名銷售
北京樓市的調(diào)控政策仍在繼續(xù),長租房成了樓市的新寵。然而,這個原本意在促進(jìn)樓市健康發(fā)展的長效機(jī)制,如今卻在一些地方有些變味兒:北京晨報(bào)記者昨日調(diào)查發(fā)現(xiàn),在北京近郊就出現(xiàn)了以“長租房”為名銷售商住房樓盤的情況。
是租是售?
既不是租賃合同也不是購房合同
“這是長租房項(xiàng)目,是商住房產(chǎn)權(quán),直接租50年。”在距離首都機(jī)場附近的一處樓盤里,銷售小哥正在推薦即將在明年交房的樓盤,在他看來,這里除了距離機(jī)場、六環(huán)路、空港經(jīng)濟(jì)區(qū)都不遠(yuǎn)的地理優(yōu)勢以外,最大的好處就是不占用北京購房指標(biāo),但效果跟買一套房子“一個意思”。
根據(jù)銷售人員的介紹,這些商住房的產(chǎn)權(quán)為50年,業(yè)主的長租也是50年。而房款可以全款、分期也可以通過銀行的貸款,但是要在明年收房前將“租金”付清。50年的產(chǎn)權(quán)到期后,該銷售人員表示,“產(chǎn)權(quán)自動續(xù)期房子一樣續(xù)期還是你的,遇到拆遷等政策補(bǔ)償款也是你的”。銷售人員并沒有用租金的方式介紹價(jià)格,而是直截了當(dāng),算下來平均每平方米2萬元。
不過,合同卻跟租房或是購房毫無關(guān)系:成交所簽署的合同既不是購房合同,也不是租房合同,而是一份“會籍合同”。銷售人員直言,租房合同的確就只有20年有效,所以項(xiàng)目會簽署一份會籍合同,這份合同有效期就可以持續(xù)到租期結(jié)束。
根據(jù)《合同法》針對房屋租賃合同期限的規(guī)定,定期租賃和不定期租賃合同的租賃期限均不得超過20年。租賃期限超過20年的,超過部分無效。
但北京晨報(bào)記者并未拿到相關(guān)“會籍合同”,無法確認(rèn)合同中如何寫明房屋租賃與產(chǎn)權(quán)之間的關(guān)系。
違規(guī)還是創(chuàng)新?
商住房換思路的擦邊球
業(yè)內(nèi)人士直言,上述情況的樓盤并不止一個,不少商住房、商鋪、小產(chǎn)權(quán)房等地塊都在做類似的銷售方式。“在北京周邊地區(qū),前幾年審批下來的商住房用地不少,但由于去年樓市調(diào)控將商住房用地限售限購后,已批的地塊用途和產(chǎn)權(quán)期限無法變更,不少開發(fā)商不得不換個思路來收回款項(xiàng)。”
不過,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的觀點(diǎn)并沒有這么客氣,他認(rèn)為這并非是商住房盤活資金的創(chuàng)新模式,只是披著“長租房”外衣的違規(guī)行為,“這與長租房根本沒關(guān)系,這么長的周期就不是租賃。”
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為,這種房產(chǎn)交易實(shí)際上問題很多,因?yàn)樵斐闪艘环N模棱兩可的房產(chǎn)交易的方式,像租賃又不像租賃。
“正是因?yàn)闆]有真正的房產(chǎn)證或不動產(chǎn)權(quán)證,那么風(fēng)險(xiǎn)是非常高的。”嚴(yán)躍進(jìn)表示,首先未來租賃市場的租售同權(quán)概念,一定是要走備案制的,上述租賃交易無法走此流程,顯然是有問題的。其次如果后續(xù)租客不想租了,那么轉(zhuǎn)讓可就是很麻煩的,因?yàn)闆]人愿意來接手。
此外,嚴(yán)躍進(jìn)還表示,如果為了租房,建議租三年就可以。如果是為了購房,那么寧可讓房價(jià)漲一波,因?yàn)檫@種做法容易被套。
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