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貨幣化安置減少 三四線城市房地產(chǎn)熱潮將降溫 2018-07-03 22:04:12  來源:經(jīng)濟(jì)參考報

“今后城中村等棚改拆遷直接獲得貨幣補(bǔ)償將大幅減少。”李悠悠說道。他在某一地級市銀行系統(tǒng)上班,針對近日受到高度關(guān)注的棚戶區(qū)改造貨幣化安置政策調(diào)整的消息,他們已經(jīng)連續(xù)2天都在開會了。

近日,雖然國家開發(fā)銀行對相關(guān)言論給予否認(rèn),但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,雖不能認(rèn)定國開行已暫停所有支行棚改項目審批權(quán)限,但棚戶區(qū)改造貨幣化的初衷是房地產(chǎn)去庫存,隨著房地產(chǎn)去庫存階段結(jié)束,貨幣化安置也應(yīng)逐步退出。在此背景下,近一年瘋狂的三四線城市房地產(chǎn)熱潮或?qū)⒂兴禍亍?/p>

棚改貨幣化安置或調(diào)整

近日,有消息稱,海通證券邀請相關(guān)人士對國開行收回審批權(quán)限等棚改相關(guān)事宜解答市場疑問時表示,近兩周國開行已將棚改審批權(quán)從地方支行收回。

上述相關(guān)人士介紹,棚戶區(qū)改造相關(guān)政策出臺的本意,原是解決去庫存和民生問題,但從目前來看,因市場與預(yù)期變化,政策在執(zhí)行中走樣,直接房地產(chǎn)化從而影響房地產(chǎn)的價格。

上述人士表示,和很多金融機(jī)構(gòu)一樣,對于大部分的超額度業(yè)務(wù)審批權(quán)限,一般均為國開行總行負(fù)責(zé),本次也是收回相關(guān)權(quán)限。但也需要認(rèn)識到,棚改項目今后會受到一定的限制。

對此,6月27日,國開行發(fā)布澄清公告,國家開發(fā)銀行從未授權(quán)任何人員參加海通證券電話會議并代表開發(fā)銀行發(fā)表言論,有關(guān)言論不代表國家開發(fā)銀行。

但相關(guān)業(yè)內(nèi)人士對《經(jīng)濟(jì)參考報》記者透露,雖然沒有直接的政策顯示將大幅度限制棚改貨幣化安置,但從目前來看,減少貨幣化安置數(shù)量,降低貨幣化安置比例已是大勢所趨。

申萬宏源相關(guān)報告也顯示,就銷售而言,2017年棚改對于房地產(chǎn)投資和銷售拉動已經(jīng)達(dá)到最高點,2018年將邊際弱化。

海通證券宏觀分析師姜超表示,貨幣化安置導(dǎo)致全國地產(chǎn)銷量“虛高”??紤]到未來兩年內(nèi)棚改貨幣化安置面積將見頂回落、缺乏產(chǎn)業(yè)支撐而單純依靠政府出資實現(xiàn)的地產(chǎn)銷售難以持續(xù),他認(rèn)為未來棚改貨幣化對地產(chǎn)銷售的拉動將減弱。

申萬宏源宏觀分析師李一民表示,后續(xù)新增項目受理偏向謹(jǐn)慎,在本輪降準(zhǔn)之后,PSL(抵押補(bǔ)充貸款,即Pledged Supplementary Lending的縮寫)作為基礎(chǔ)投放貨幣的作用下降,收緊PSL亦是大勢所趨。在PSL明顯收嚴(yán)后2-3個月開始,會顯現(xiàn)出對房地產(chǎn)投資的壓力,“未來監(jiān)管趨嚴(yán)會大幅壓縮房地產(chǎn)到位資金。”

李一民表示,截至目前為止,2018年1-5月累計投放PSL為4976億元,較去年同期增長38.8%,同時,2018年上半年P(guān)SL投放已經(jīng)達(dá)到了2017年全年的78%。

三四線城市房價上漲幕后推手

近日,寧悅正在考慮是否應(yīng)該將去年在日照投資的房產(chǎn)賣掉換到青島。

寧悅說,目前日照房價單價已超萬元。“從日照這種三四線城市來看,目前高房價的風(fēng)險已很明顯。”

不僅是日照,今年以來,許多二三四線城市房價“輪番上漲”。國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市商品住宅價格數(shù)據(jù)顯示,5月份新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有63個,較4月再增5個,其中,價格環(huán)比漲幅超過1%的多達(dá)21個。具體來看,三亞環(huán)比上漲2.4%,成都環(huán)比上漲2.1%,海口環(huán)比上漲2.1%,青島環(huán)比上漲2.0%,尤其是丹東,環(huán)比上漲高達(dá)5.3%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為,最近幾年樓市,特別是三四線城市,嚴(yán)重依賴棚改的貨幣化安置。

張大偉表示,貨幣化安置造成了大量的購房需求,而部分城市的庫存不足,這些需求放大了購房緊張情緒。市場突然增加了幾百萬戶手持現(xiàn)金的購房者,而大部分城市又因為信貸寬松購房者積極購房。各種政策疊加下,房地產(chǎn)市場持續(xù)上漲,從一線城市蔓延到二線,從二線蔓延到現(xiàn)在的大部分三四線城市。

從近兩年看,貨幣化安置比例不斷提高。數(shù)據(jù)顯示,2013年全國棚改貨幣化安置率僅為7.9%、2014年為9.0%、2015年為29.9%,而到了2016年時,貨幣化安置比例已高達(dá)48.5%。

在此背景下,房地產(chǎn)去庫存效果明顯,日前易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的全國100個城市新建商品住宅庫存數(shù)據(jù)顯示,截至5月底,受監(jiān)測的百城住宅庫存總量為42708萬平方米,環(huán)比減少1.6%,同比減少8.2%。綜合歷史數(shù)據(jù),當(dāng)前百城庫存規(guī)模已經(jīng)跌回到2012年3月的水平。

海通證券相關(guān)報告也顯示,2014-2016年棚改貨幣化安置面積分別為0.4億平方米、1.5億平方米和2.5億平方米,分別占當(dāng)年住宅商品房銷售面積的3.8%、13.6%和18.2%,均逐步抬升。

貨幣化安置比例減少是大勢所趨

中國社會科學(xué)院金融所房地產(chǎn)研究中心主任尹中立表示,棚戶區(qū)改造項目的貨幣化安置大大提高了居民的住房購買能力和居住水平,但也要注意到,貨幣化安置同時刺激了需求,給宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定及金融穩(wěn)定帶來風(fēng)險隱患。

尹中立表示,棚戶區(qū)改造貨幣化的初衷是房地產(chǎn)去庫存。2014年前后房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷,將棚改的實物安置改為貨幣化安置,可以起到刺激市場需求的作用。從2015年后的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)看,無論是成交量還是成交價格,都呈現(xiàn)上漲的趨勢,房地產(chǎn)市場的強(qiáng)勢增長為宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定起到了重要的作用。

尹中立指出,房地產(chǎn)市場的特點決定了房地產(chǎn)去庫存政策只能是短期的權(quán)宜之計,不宜長期使用。他認(rèn)為,從當(dāng)前的形勢看,部分城市的房價漲幅過大,房地產(chǎn)去庫存政策的負(fù)面影響開始顯現(xiàn),包括棚改貨幣化在內(nèi)的房地產(chǎn)去庫存政策應(yīng)該逐步退出。

“房地產(chǎn)市場既有一般消費品的特點,還有資本投資品的特點。”尹中立指出,“追漲殺跌”是投資市場的波動特征,在整體金融緊縮的背景下,唯有樓市一枝獨秀,進(jìn)一步強(qiáng)化了樓市是“最好的投資渠道”的理念。

因此,尹中立認(rèn)為,大比例地進(jìn)行貨幣化安置不僅助長了居民盲目加杠桿的沖動,也刺激了房地產(chǎn)開發(fā)商在三四線城市盲目擴(kuò)張,給宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定及金融穩(wěn)定帶來風(fēng)險隱患。

“城中村等動輒上千萬的補(bǔ)償金不僅大幅度推高了購房資本,而且?guī)砹瞬簧偕鐣栴}。”有相關(guān)人士說道。

北京師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)系主任羅楚亮此前在中國城市百人論壇上也表示,作為一種財產(chǎn)積累形式,房產(chǎn)與收入不平衡之間相互影響,房產(chǎn)價值相對于收入的貢獻(xiàn)率快速上升,低收入人口中所占的房產(chǎn)價值份額在下降。

對此,張大偉認(rèn)為,從目前來看,三四線庫存在繼續(xù)減少,在一二線進(jìn)入補(bǔ)庫存后,三四線也開啟了庫存短缺時代。棚改政策雖然不會一刀切,但貨幣化安置政策,應(yīng)該是到了調(diào)整并減少的時候了。

關(guān)鍵詞: 熱潮 城市房地產(chǎn) 貨幣化

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