社區(qū)商業(yè)漸成商業(yè)地產(chǎn)布局的“寵兒”，其中，一站式家庭生活中心、街區(qū)式購物中心等是較為常見的社區(qū)商業(yè)形態(tài)。社區(qū)商業(yè)緣何成商業(yè)地產(chǎn)布局重點(diǎn)，后續(xù)該如何實(shí)現(xiàn)更好發(fā)展?

頭部房企忙布局

功能完備、服務(wù)完善、層次多樣的社區(qū)商業(yè)體系，不僅能夠方便百姓日常生活，也能完善城市商業(yè)結(jié)構(gòu)，補(bǔ)齊發(fā)展短板，提升城市品質(zhì)。

我國社區(qū)商業(yè)飛速發(fā)展。以深圳為例，根據(jù)戴德梁行商業(yè)地產(chǎn)部提供的數(shù)據(jù)，2021年深圳新開購物中心20個(gè)，小于10萬平方米的有17個(gè)，占比達(dá)85%。在深圳2022年擬開業(yè)的27家購物中心中，小于3萬-5萬平方米的項(xiàng)目有8個(gè)，5萬-10萬平方米的有15個(gè)，大于10萬平方米的項(xiàng)目僅4個(gè)。

“從近幾年趨勢可以看出，商業(yè)發(fā)展重點(diǎn)側(cè)重于中小體量的商業(yè)，其中社區(qū)商業(yè)占比超過60%。”戴德梁行華南區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部主管及董事宋潔表示，社區(qū)商業(yè)作為承載社區(qū)生活的重要平臺(tái)，正處于蓬勃發(fā)展期。

頭部房企紛紛布局社區(qū)商業(yè)。如萬科“V-Link”模式，利用互聯(lián)網(wǎng)思維推進(jìn)，將原有的服務(wù)擴(kuò)容，落地眾籌咖啡館項(xiàng)目、創(chuàng)客空間、社區(qū)圖書館、社區(qū)學(xué)堂、童玩中心、體育公園、運(yùn)動(dòng)MALL等，并通過社區(qū)生活A(yù)pp“住這兒”形成物業(yè)服務(wù)、社區(qū)交流與商圈服務(wù)平臺(tái)的O2O閉環(huán)模式。

碧桂園也早早布局了社區(qū)商業(yè)。2018年年底，碧樂時(shí)光·新翼開業(yè)，該項(xiàng)目融合“辦公+商業(yè)+長租+藝術(shù)”等多種業(yè)態(tài)及首個(gè)自有全品牌生態(tài)圈，形成自有的聯(lián)合品牌矩陣，打造碧桂園自有品牌生態(tài)圈。

保利旗下的社區(qū)商業(yè)則打出了“以點(diǎn)帶面”的新玩法，通過社區(qū)MALL、社區(qū)商業(yè)中心，提供大供應(yīng)鏈、品牌支撐，帶動(dòng)生鮮超市、鮮食便利店、無人便利店等的消費(fèi)。此外，華潤、龍湖等房企也推出了其社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線。

據(jù)國內(nèi)某大型平臺(tái)數(shù)據(jù)監(jiān)測，近十年我國社區(qū)型購物中心平均每年新開業(yè)項(xiàng)目超過155個(gè)，體量逾850萬平方米，年均增長率達(dá)到29%。社區(qū)商業(yè)儼然成為近年來商業(yè)地產(chǎn)布局的“寵兒”。

政策紅利持續(xù)釋放

社區(qū)商業(yè)正迎來快速發(fā)展機(jī)遇期。根據(jù)中國連鎖經(jīng)營協(xié)會(huì)、浙商證券股份有限公司聯(lián)合發(fā)布的《時(shí)代性大趨勢系列：本地生活服務(wù)連鎖研究》顯示，我國第三產(chǎn)業(yè)增長迅速，日常消費(fèi)是占比最大、最具潛力的賽道，而日常消費(fèi)服務(wù)產(chǎn)值從2003年占比第三產(chǎn)業(yè)的24.8%提升至71.8%，是第三產(chǎn)業(yè)的主要門類。

需要注意的是，社區(qū)商業(yè)的快速發(fā)展離不開政策支持。近年來，我國高度重視社區(qū)商業(yè)發(fā)展，相關(guān)部門多次出臺(tái)政策措施，要求緊緊圍繞居民需求，豐富社區(qū)商業(yè)供給形式，方便居民生活。

去年7月，商務(wù)部等11個(gè)部門發(fā)布了《城市一刻鐘便民生活圈建設(shè)指南》，其中提出要在2025年前，通過打造“百城千圈”，建設(shè)一批布局合理、業(yè)態(tài)齊全、功能完善、智慧便捷、規(guī)范有序、服務(wù)優(yōu)質(zhì)、商居和諧的城市便民生活圈，并在試點(diǎn)區(qū)域取得90%以上居民滿意度，進(jìn)一步助推了社區(qū)商業(yè)建設(shè)。

各地也推出了相關(guān)政策支持社區(qū)商業(yè)發(fā)展。青島、南京等地陸續(xù)強(qiáng)調(diào)社區(qū)商業(yè)面積不低于10%，并在社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施的保護(hù)、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)的建立、服務(wù)半徑的界定等方面予以支持。北京明確提出了社區(qū)商業(yè)零售店、便利店等業(yè)態(tài)的數(shù)量目標(biāo)，到2020年實(shí)現(xiàn)基本便民商業(yè)設(shè)施城市社區(qū)全覆蓋。陜西確定西安市、寶雞市、咸陽市、渭南市為省級城市一刻鐘便民生活圈試點(diǎn)城市，從加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)、強(qiáng)化政策保障、優(yōu)化市場營商環(huán)境、夯實(shí)工作基礎(chǔ)等方面，為城市一刻鐘便民生活圈建設(shè)提供堅(jiān)強(qiáng)保證。

建設(shè)城市一刻鐘便民生活圈意味著社區(qū)商業(yè)的未來潛力巨大，前景可期。在轉(zhuǎn)型檔口，商業(yè)地產(chǎn)目前恰逢機(jī)遇，凡事順勢而為，才大有可為。

拓展商業(yè)地產(chǎn)增量

抓住“生活最后一公里”的社區(qū)商業(yè)將成為商業(yè)地產(chǎn)變革中突圍的關(guān)鍵，潛藏著巨大的拓展空間。

在此背景下，便利店、精品超市、社區(qū)型購物中心等社區(qū)商業(yè)成為商業(yè)地產(chǎn)尋求轉(zhuǎn)型升級的重要方向。商合集團(tuán)表示，未來社區(qū)商業(yè)的建設(shè)重點(diǎn)“由粗放型向精細(xì)型轉(zhuǎn)變”，“小而精、精而美”將成為社區(qū)商業(yè)發(fā)展的新方向，成為未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新的增長點(diǎn)，也讓投資社區(qū)商鋪?zhàn)兂少Y產(chǎn)保值、增值的新機(jī)會(huì)。

事實(shí)上，近年來，一些文娛類的品牌已經(jīng)得到了很好的發(fā)展，比如提供豐富多元的社交休閑體驗(yàn)，小劇場、酒吧、寵物會(huì)館等。社區(qū)商業(yè)也可以充分發(fā)揮空間優(yōu)勢，發(fā)展夜經(jīng)濟(jì)，延長營業(yè)時(shí)間且劃出特定區(qū)域的經(jīng)營區(qū)，市場上也已經(jīng)不乏可圈可點(diǎn)的項(xiàng)目案例出現(xiàn)。

不過，在快速發(fā)展的同時(shí)，我國社區(qū)商業(yè)也存在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局不均、設(shè)施老舊、新業(yè)態(tài)新技術(shù)新模式發(fā)展不平衡不充分等問題。

有分析認(rèn)為，社區(qū)商業(yè)的服務(wù)半徑較小，客群較為單一，因此從供需關(guān)系來看，周邊居民的消費(fèi)習(xí)慣與消費(fèi)能力將直接決定社區(qū)商業(yè)的定位。社區(qū)商業(yè)不能僅停留在賣貨層面，要實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展，無論是線上還是線下，都要比其他業(yè)態(tài)更加便利。同時(shí)，差異化、特色化也將是其核心競爭力。

還有業(yè)內(nèi)人士分析，社區(qū)商業(yè)經(jīng)營方式必須不斷更新進(jìn)步。目前廣泛應(yīng)用于城市核心區(qū)購物中心的“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營”的先進(jìn)模式，將被逐漸引入到社區(qū)商業(yè)中，以增強(qiáng)項(xiàng)目的贏利能力，保障后期的長久持續(xù)發(fā)展。(麓北)

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