金九銀十過半，尚無明顯復蘇跡象的樓市在國慶節(jié)前迎來兩大利好政策。9月30日下午，央行、財政部雙劍齊發(fā)放松樓市。

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央行規(guī)定自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下 （含5年） 和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變。

稅務方面，財政部新政表示，自2022年10月1日至2023年12月31日，“賣一買一”的置業(yè)人群將享受個人所得稅退稅優(yōu)惠。

關于退稅資格，鏈家內部已發(fā)布的解讀資料顯示，出售異地住房，規(guī)定時間內在北京購房不可享受優(yōu)惠；網簽合同在10月1日之前生成，但取得個稅票的時間在此之后，可享受減免。

部分行業(yè)專家認為，930兩大新政主要為了鼓勵剛需和換房客，尤其對后者更有利。

德勤中國首席經濟學家許思濤認為，此輪樓市放松政策對市場有一定正面作用，但促進市場回暖的力度不大。以稅費優(yōu)惠為例，約是交易總價打了1%-2%的折扣。

今年以來，針對房地產市場需求收縮、融資困難、預期轉弱等困難，政策頻出，但行業(yè)仍在低位運行，不斷探底。十一之前，多部委齊發(fā)的政策包對購房者影響幾何？能為樓市增添多少暖意？出手買房的時機到了嗎？

01、寬松政策下，誰受益？省多少錢？

10月5日，《財經十一人》從多位北京房產經紀人處獲悉，寬松政策出臺后，前來咨詢的賣家更多了。在北京，名下有多套房的業(yè)主不在少數(shù)，賣房時繳納的個人所得稅占買賣差價的20%。有些原值只有二三十萬的老房子，賣房時個人所得稅接近100萬，換房成本較高。此次“賣一買一”稅收優(yōu)惠政策降低了換房成本，讓一些非“滿五唯一”的房源流動起來了。

財政部支持個人換購住房的征稅新政顯示，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

其中，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現(xiàn)住房轉讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅。

鏈家內部發(fā)布了換購住房免稅資格解讀。來源：采訪對象提供

此前，個人出售房屋時，“滿五唯一”情況下免征個人所得稅，其他情況需繳納的個人所得稅一般有兩種計算方法：按房屋成交價 （評估價） 減去房屋原值之后差額的20%征收，或者按出售時總房款的1%征收。

以第一種計算方式為例，假設一套房屋成交價200萬，原值150萬，個人所得稅為（200萬-150萬）×20%=10萬。按照新征稅標準，如果新購住房價格高于或等于200萬，個人所得稅10萬元將全部退還。如果新購住房價格小于200萬元，則按新購住房金額占現(xiàn)住房轉讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅。

相比之下，公積金利率下降，每月能節(jié)省幾十元，對于購房者的刺激作用不大。

以100萬元公積金貸款為例，按貸款期限30年、貸款利率3.25%、等額本息的情況計算，每月需要還款4352.06元。公積金貸款利率下降至3.1%之后，每月還款額為4270.16元，較之前下降81.9元，本息合計下降約3萬元。

一位昆明的房產經紀人告訴《財經十一人》，在昆明，公積金涉及的人群不多。部分買房人因為名下房子數(shù)量多、基數(shù)繳存不夠等原因，無法申請公積金貸款，十個買房人中大概僅兩三人有公積金貸款，因此咨詢政策的人不算多。

在930公積金購房貸款利息下調前一天。央和和銀保監(jiān)會也下發(fā)了下調商貸利率的通知。通知規(guī)定，2022年6月-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，可以階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。具體如何調整，由各城市根據(jù)當?shù)胤康禺a市場形勢變化及調控要求自主決定。同時，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

據(jù)易居研究院智庫中心統(tǒng)計，滿足“今年6~8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降”這一條件的城市有23個，包括哈爾濱、蘭州、武漢、大連等，全部為二、三、四線城市。

全國70城6~8月新房價格指數(shù)環(huán)比和同比漲幅均為負的城市。來源：易居研究院智庫中心

大理是滿足階段性放寬首套住房商貸利率下限的城市之一，一位大理的房產經紀人告訴《財經十一人》，由于政策出臺是國慶假期前夕，目前銀行、房產交易中心都是休假狀態(tài)，商貸利率下限是否要調整、如何調整，還沒有官方通知。目前來看，市場對政策沒有明顯反應，看房人在十一期間也沒有增多。他認為，需要等到具體措施出臺后再看。

58安居客房產研究院分院長張波認為，此次三個政策方向性明確，分別針對首套置業(yè)和二套改善需求。但是針對首套置業(yè)的兩個政策可能影響有限，因為僅涉及利率的下調。目前來看，利率下調對于購房者實際的拉動效應不是很強，此前LPR （貸款市場報價利率） 也在持續(xù)下調，對市場影響沒那么直接。

而針對改善型置業(yè)的免稅政策影響面較大。該政策是全國性的，沒有城市區(qū)分，尤其在一二線熱點城市，效果會非常明顯。在北京，賣房時繳納的個人所得稅占房屋買賣差價的20%，如果這部分所得稅能得到減免，對于改善型需求入市的作用相對直接。

02、購房時機到了嗎？

“我打算2024年再看看市場?！?30樓市政策組合拳剛剛推出后，一位計劃購房的網友在朋友圈寫道。

買漲不買跌是大多數(shù)購房者的置業(yè)理念。即使市場下行、政策組團讓利，也很難打動一些潛在購房者。他們想到此輪周期性調整的底部顯現(xiàn)。

我愛我家前副總裁胡景暉認為，從住房交易量和價格看，五六月有觸底反彈的跡象，但是由于七八月的“斷貸潮”，市場信心又受到打擊，8月的數(shù)據(jù)相對低迷。

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2022年1月-8月，全國房地產開發(fā)投資9.1萬億元，同比下降7.4%；其中，住宅投資6.9萬億元，下降6.9%。全國商品房銷售面積8.8億平方米，同比下降23.0%，商品房銷售額為8.6萬億元，同比下降27.9%。其中商品住宅銷售面積同比下降26.8%，銷售額同比下降30.3%。

中國人民大學不動產研究中心執(zhí)行主任況偉大認為，判斷樓市趨勢，應看先行指標，例如開工量、施工面積、土地取得等，若這些指標處于低位，樓市可能會繼續(xù)下行。

2021年1月-2022年8月，全國商品房銷售面積及銷售額增速。來源：國家統(tǒng)計局

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2022年1月-6月，1月-6月住宅新開工面積為4.9億平方米，同比下降35.4%。住宅施工面積為59.9億平方米，同比下降2.9%。住宅竣工面積為2.1億平方米，同比下降20.6%。

2014年至今全國房屋累計新開工和施工面積及其同比增速。來源：中指數(shù)據(jù)CREIS，國家統(tǒng)計局

況偉大判斷，除了一線城市，樓市總體是下行期。如果是剛需置業(yè)，現(xiàn)在是比較好的時機。如果是出于投資目的，一二線城市可能有一定回報空間，投資三四線城市則風險較高。

張波認為，人口、產業(yè)和房屋實際供給量等維度也是基本面，決定了房市未來至少 3 年到 5 年的趨勢。

短期趨勢，核心看市場供求是否處于相對平衡的狀態(tài)，比較直觀的指標是出清周期 （供給和需求達到平衡所需的時間） 。

如果一個城市出清周期在10個月甚至12個月以上，就算有人口和產業(yè)支撐，短期內市場觸底反彈的動力仍然不足。如果出清周期在 12 個月甚至 10 個月以下，整個盤面就基本達到供需平衡，甚至供小于求，房價觸底反彈的動力較強。

2017年1月至2022年8月，50個代表城市商品住宅可售面積與出清周期。來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，以50個代表城市為樣本，截至2022年8月末，按近6個月月均銷售面積計算，短期庫存出清周期為17.5個月。其中一線城市短期庫存出清周期13.8個月，二線代表城市出清周期16.6個月，短期庫存尚處于合理區(qū)間，三四線代表城市出清周期22.1個月，市場庫存去化壓力較大 （50個代表城市：北京、上海、廣州、深圳、杭州(含蕭山余杭)、武漢、南京、蘇州(含吳江)、青島、合肥、重慶、天津、成都、沈陽、鄭州、長沙、福州、西安、長春、溫州、寧波、莆田、蕪湖、昆山、江陰、張家港、常熟、太倉、泉州、煙臺、珠海、無錫、濟南、湘潭、麗水、池州、鎮(zhèn)江、惠州、三明、泰安、廈門、揚州、佛山、中山、常州、宜昌、蘭州、南寧、黃石、大連） 。

截至2022年8月底，出清周期最短的三座城市為上海、合肥、南京。

03、未來還會有哪些調控政策？

多家券商和行業(yè)人士認為，樓市筑底回暖尚需時日，除非有更大的利好政策。

張波認為，從首付和房貸利率等方面看，現(xiàn)在對于首套置業(yè)需求的政策傾斜已經比較到位。針對二套或者改善型需求，政策還有放松的空間。

首先，首付方面雖然許多城市已經降低首付比例，但一些熱點城市二套房的首付依然較高。例如北京、上海，買二套房時首付大約占60%~ 70%，對于改善型置業(yè)人群，負擔仍然較大。

第二，稅費還有下調或優(yōu)惠的空間。目前的優(yōu)惠政策只涉及個人所得稅，但房產交易過程中的增值稅也是一筆不小的開支。很多自住型的改善置業(yè)，所得稅加增值稅、中介費，高的情況下占到交易成本的12%-15%。如果能調整增值稅，將交易的門檻進一步降低，改善型需求入市的腳步會更快。

第三，針對區(qū)域、定向人群的限購放松。目前，三四線城市的限購基本放開，但是熱點的一二線城市，限購門檻依然很高，下一步限購放松會是一個趨勢。但是，限購放松并不等于全面放松，而是分區(qū)域、定向人群的放松。所謂的分區(qū)域，即城市的部分區(qū)縣或者產業(yè)集中的地方，適當放寬限購門檻。定向人群，即對人才或多孩家庭等放松限購。今年如果這幾方面實施到位，下半年到四季度樓市可能會出現(xiàn)回暖跡象。

胡景暉也認為，未來，保交樓保民生、降低首付比例、放寬限購才能真正提振市場信心。光靠擠牙膏式的政策調整，尤其是利率的調整，不足以刺激和提振市場信心。他認為，首次置業(yè)首付比例下調到10%，二套首付比例下調到20%-30%，對房市的提振作用會更大。另外，強二線、三四線城市逐步放開限購也是一個趨勢。

調控繼續(xù)放松的確利好市場，但樓市的整體回暖是系統(tǒng)工程。如何在放松限購同時，防止房價大漲；如何讓賣樓的錢，銀行紓困資金直達房企，讓保交樓落到實處，讓老百姓放心買房，順利入住，才能從整體上帶動行業(yè)良性循環(huán)。

關鍵詞： 個人所得稅 同比下降 商品住宅