港資是最值得關(guān)注的群體。

不用看其他的，就看他們最近在做什么。

因?yàn)樗麄兯龅拿恳患?，都在用自己的錢。

【資料圖】

真叫盧俊這個(gè)內(nèi)容矩陣存在的最大意義，就在于他像一個(gè)觸角一樣銜接著幾乎每一個(gè)開發(fā)商。

如果哪個(gè)開發(fā)商沒和我保持聯(lián)系，那么一定是他們的問題。

所以每當(dāng)行業(yè)和企業(yè)有點(diǎn)變化，我總是第一時(shí)間接觸到信號(hào)。

而最近我感受到的強(qiáng)烈的感覺就是，在2023年過年之后，我認(rèn)為曾經(jīng)不顯山不露水很低調(diào)的港資類型房企都紛紛找到我。

和我說著自己想要在上海開疆拓土的決心。

當(dāng)和我對(duì)接的企業(yè)超過一個(gè)手掌，我覺得這可能就說明點(diǎn)問題。

當(dāng)下我一個(gè)感覺：幾乎所有港資，都在用錢看好上海。

01

整體的感覺其實(shí)是基于最近的幾次聊天。

一開始是湯臣。

對(duì)于湯臣而言，在上海很長(zhǎng)一段時(shí)間是在運(yùn)營(yíng)湯臣一品這個(gè)存量資產(chǎn)。

但是最近來看，這個(gè)老牌港資很明顯加快了自己在上海的開發(fā)節(jié)奏。

首先位于張江的地塊，已經(jīng)進(jìn)入到了開發(fā)階段，可能在最近一段時(shí)間即將面世。

除此之外。

湯臣的小伙伴也開始和我聊天，談?wù)摐加袥]有可能介入上海城市更新的領(lǐng)域。

對(duì)于上海核心區(qū)域的二度開發(fā)，湯臣也充滿了興趣。

湯臣對(duì)于上海的投入基于當(dāng)年浦東大開發(fā)階段，不論是住宅還是酒店或者高爾夫配套，都來自于那一次的布局。

很明顯，湯臣也在做著各種準(zhǔn)備，準(zhǔn)備再一次用腳來選擇上海。

也有這個(gè)想法的企業(yè)是香港興業(yè)。

很多人對(duì)于這家企業(yè)知道的或許是靜安太古匯的項(xiàng)目。

興業(yè)和太古的聯(lián)合開發(fā)創(chuàng)造了上海最有人氣的商業(yè)綜合體。

也在去年，他們悄悄在上海松江拿了一塊地，今年也準(zhǔn)備入市了。

伴隨著項(xiàng)目入市，他們也找到我詢問，上海還有沒有更好的土地推薦。

而已經(jīng)在上海深耕的開發(fā)商，當(dāng)然也知道重倉上海的利好。

首先就是瑞安集團(tuán)。

對(duì)于瑞安而言，不論是新天地還是瑞虹新城加上最近的蟠龍?zhí)斓?，瑞安幾乎隔一陣子都?huì)重倉上海的一些巨型地塊，而幾乎每一塊地都是超大地塊。

伴隨著上海城市更新的快速推進(jìn)，現(xiàn)在的瑞安在政府側(cè)也擁有極高的口碑。

很明顯，重倉上海也給瑞安帶來真真實(shí)實(shí)的好處。

去年雖然行業(yè)動(dòng)蕩，但是對(duì)于瑞安而言，上海一個(gè)城市就支持了這家公司的半壁江山。

光瑞虹新城一個(gè)項(xiàng)目就貢獻(xiàn)了100億的現(xiàn)金流。

除此之外，今年的上海還會(huì)有很多新面孔。

靠著口碑在大量二線城市所向披靡的宸嘉100，在去年拿的長(zhǎng)風(fēng)項(xiàng)目也要在今年面世了。

之前300億拿下徐匯濱江地塊的香港置地，今年也慢慢地圍繞著西岸金融城有了更多的發(fā)聲。

還有類似的香港新世界，也通過K11的商業(yè)概念開始接觸一些地塊情況。

這些信息源幾乎都是在最近兩個(gè)月我感受到的。

如此多的港資開始關(guān)注上海，這仿佛成為了趨勢(shì)。

02

我們不妨去思考下為什么會(huì)有這樣的場(chǎng)景。

今天不想和大家來聊上海為什么吸引港資，因?yàn)檫@其實(shí)是比較明顯的判斷，當(dāng)下整體港資的現(xiàn)金流比較穩(wěn)健，且擅長(zhǎng)運(yùn)營(yíng)持有物業(yè)。

對(duì)于他們而言，現(xiàn)在傾向選擇穩(wěn)健型企業(yè)，港資和國(guó)企央企一樣，具備天然的優(yōu)勢(shì)。

但是需要關(guān)注的是，為什么港資偏愛上海。

畢竟對(duì)于他們來說，動(dòng)用自有資金意味著對(duì)于每個(gè)城市都非常的慎重，而對(duì)于港資而言，現(xiàn)在他們看到了上海的哪些特質(zhì)。

這些特質(zhì)，是否能夠給到我們判斷一個(gè)城市的不一樣視角。

03

他們?yōu)槭裁纯春蒙虾！?/p>

我得到最多的反饋是這個(gè)：對(duì)于房地產(chǎn)而言，上海擁有比較好的營(yíng)商環(huán)境。

不知道各位是否比較過營(yíng)商環(huán)境，并非每個(gè)城市都能夠如此。

樓市好的城市，或許土地吃掉了所有的利潤(rùn)。

樓市差的城市，或許城市存在價(jià)值透支。

能夠讓房企比較好生存的城市，其實(shí)并沒有特別多。

但是上海目前來看，是最好的一個(gè)，甚至沒有之一。

上海這樣的海派城市，深諳一個(gè)道理：對(duì)于房地產(chǎn)來說，打壓開發(fā)商并不能讓行業(yè)變得更好。

所以對(duì)于上海樓市，土地整體的定價(jià)邏輯，從來不會(huì)吃掉房企的最后一塊利潤(rùn)。

這是非常重要的定價(jià)邏輯。

只有讓開發(fā)商賺到錢，才有可能在行業(yè)內(nèi)輸出好的產(chǎn)品。

這就是最基礎(chǔ)的關(guān)于營(yíng)商環(huán)境的根基。

另外對(duì)于上海整體樓市，政府部門和開發(fā)商也有更多溝通的可能。

這里指的溝通，并非其他，而是圍繞著更多關(guān)于“商品”本身的溝通。

說實(shí)話，太多城市關(guān)于房地產(chǎn)的探討只關(guān)注房?jī)r(jià)，對(duì)于商品本身的房子，到底好不好，品質(zhì)過不過關(guān)，都不是核心議題。

但是對(duì)于上海而言，這個(gè)城市懂樓市，更懂產(chǎn)品本身。

在整個(gè)政策環(huán)境下會(huì)適度給到市面上好產(chǎn)品或者優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品一些政策利好的傾斜。

這也讓開發(fā)商有安全感。

這樣的轉(zhuǎn)變其實(shí)也是因?yàn)樯虾＿M(jìn)入城市更新的周期。

市中心的地塊出讓伴隨著大量的周邊界限的干擾，而城市升級(jí)的痛點(diǎn)逼迫著各級(jí)部門試著給出一些解決方案。

所以這樣的政商環(huán)境讓很多房企覺得這個(gè)城市值得做，并且這個(gè)城市尊重開發(fā)商、尊重好產(chǎn)品。

讓房企有這個(gè)感覺，其實(shí)挺重要的。

因?yàn)檎f實(shí)話，一個(gè)房子只有開發(fā)商賺到錢了，他才會(huì)好好造，不然最后受苦的還是普通購(gòu)房者。

與此同時(shí)，港資信任上海還有一個(gè)底層邏輯就是。

早些年在這個(gè)城市的持有資產(chǎn)，也讓他們獲利了。

我們不說持有需要考驗(yàn)多少的運(yùn)營(yíng)能力，但是持有辦公樓、商場(chǎng)這樣的空間能夠?qū)崿F(xiàn)持有現(xiàn)金流。

這件事本身也說明了上海的經(jīng)濟(jì)能級(jí)的強(qiáng)勢(shì)。

港資看待周期一般都比較長(zhǎng)遠(yuǎn)。

對(duì)于他們來說，往往現(xiàn)在的布局都不是一時(shí)興起或者簡(jiǎn)單的投融資觀察，而是很長(zhǎng)一段時(shí)間的試探。

不論是K11還是太古匯或者新天地的各種空間運(yùn)營(yíng)，整體的運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流給到企業(yè)非常穩(wěn)健的保障。

這件事不是任何城市都能夠發(fā)生的。

另外。

當(dāng)企業(yè)需要資產(chǎn)變現(xiàn)的時(shí)候，這些商業(yè)也具備非常高的流通性。

能夠通過售賣一次性獲得現(xiàn)金流，從而成為公司對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)的很好資產(chǎn)籌碼。

也因?yàn)檫@樣，企業(yè)對(duì)于持有和運(yùn)營(yíng)綜合體地塊天然的不具備抗性。

而對(duì)于如今上海城市更新下出讓的各種地塊，不論是TOD模式還是舊城改造模式，港資也就有了天然的優(yōu)勢(shì)。

而通過后期的運(yùn)營(yíng)帶來資產(chǎn)本身的增值，也讓他們面對(duì)一些復(fù)雜地塊時(shí)，有了更多計(jì)算的可能性。

04

所以為什么要解讀港資看好上海。

本質(zhì)上希望通過這個(gè)角度表達(dá)出我們對(duì)上海這個(gè)城市的理解。

各位知道嗎，很多時(shí)候一個(gè)房企選擇在一些城市拿地，并非是因?yàn)榭春眠@個(gè)城市。

比如早期碧桂園、恒大、中梁扎根三四線。

本質(zhì)上不是因?yàn)槿木€值得做，而是三四線的規(guī)則模糊且體系混亂。

所以他們可以在大量的灰度空間想辦法。

開盤怎么可以更快，價(jià)格怎么轉(zhuǎn)漏洞，商業(yè)如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

這些只要他們動(dòng)腦子就可以想到漏洞，所以使得他們可以用更高的周轉(zhuǎn)速度開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目。

比如中期很多城市布局。

本質(zhì)上是滿足一些房企規(guī)模的訴求，并且金錢來自借貸，很多時(shí)候的購(gòu)買并非是看好，而是因?yàn)殄X太多必須用掉。

所以這些維度的城市布局本質(zhì)上不代表城市本身根基的健康。

這也是我們現(xiàn)在看到大量的城市存量激增的根本原因。

這也是港資在那個(gè)時(shí)代從來不拿地的根本原因。

在他們的眼里，生意的邏輯根本不存在。

如果各位回看港資的模式，其實(shí)非常簡(jiǎn)單，就是一個(gè)典型的生意邏輯。

什么是生意邏輯？

用我一個(gè)在港資工作的朋友和我說：

生意邏輯就是：

1、蓋房子是個(gè)生意，是有利潤(rùn)能夠看得到的

2、更好的產(chǎn)品得到更高的利潤(rùn)，這是天經(jīng)地義的

3、生意不僅存在，而且是長(zhǎng)期存在

4、買東西用自己的錢這不是應(yīng)該的么

5、口碑是有用的，當(dāng)然口碑也是能夠帶來溢價(jià)的

說來黑色幽默，我們突然發(fā)現(xiàn)過去20年房地產(chǎn)企業(yè)的野蠻生長(zhǎng)，好像都不是生意模式下催生出來的

也因?yàn)槿绱?，如今他們受到了各種困難。

港資的崛起本身也代表著，房地產(chǎn)行業(yè)未來越來越遵循常識(shí)，只有符合常識(shí)的生意邏輯成立，行業(yè)本身才能夠基業(yè)長(zhǎng)青。

05

我們說這個(gè)時(shí)代下，其實(shí)大家都在選擇，到底什么是好的城市。

其實(shí)基于城市有很多選擇，大家都有自己的判斷。

我熱愛上海當(dāng)然也會(huì)這么來說。

但是我們不妨想想，如果大家看到港資在上海的布局，本質(zhì)上是不是意味著他們?cè)谟媚_投票。

這一類群體從來不做虧本買賣。

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