繼“低首付”和“零首付”之后,樓市竟然還誕生了更離譜的“負(fù)首付”?
近期,有多個(gè)熱點(diǎn)城市的房產(chǎn)中介聲稱(chēng),買(mǎi)房可以做到“負(fù)首付”。貸款買(mǎi)房的購(gòu)房人不僅無(wú)需支付首付款,還可以從銀行另貸到一筆錢(qián)作為裝修款。這樣的“好事兒”靠譜嗎?
(相關(guān)資料圖)
“負(fù)首付”從何而來(lái)?
最近,一則房產(chǎn)中介的朋友圈截圖廣為流傳。一位重慶市巴南區(qū)的房產(chǎn)中介宣稱(chēng),一套83萬(wàn)元的精裝房,“客戶(hù)首付4萬(wàn)元,放款后返現(xiàn)5萬(wàn)元(相當(dāng)于客戶(hù)買(mǎi)房后倒拿1萬(wàn))”。
如果說(shuō)這種“負(fù)首付”依靠的是返現(xiàn)退款,那么還有一類(lèi)更常見(jiàn)的“負(fù)首付”則是依靠拉高銀行的貸款實(shí)現(xiàn)。
這樣的營(yíng)銷(xiāo)話術(shù)還出現(xiàn)在深圳市羅湖區(qū)等地。有房產(chǎn)中介在社交平臺(tái)上介紹稱(chēng),一套評(píng)估價(jià)是570萬(wàn)元的房子,業(yè)主低價(jià)賣(mài)520萬(wàn)元??蛻?hù)可向銀行貸570萬(wàn)元全款買(mǎi)這套房子,還剩下50萬(wàn)元裝修。
可以看到,這種所謂的“負(fù)首付”是指虛構(gòu)購(gòu)房合同,將合同價(jià)格做高,這樣從銀行貸出的額度增高,相當(dāng)于變相減少了首付。
比如,假設(shè)一套100萬(wàn)的房子原先首付為20萬(wàn)、貸款為80萬(wàn)?,F(xiàn)在將購(gòu)房合同價(jià)做高到130萬(wàn),則首付為26萬(wàn)、貸款為104萬(wàn)。據(jù)此購(gòu)房者“騙取”的貸款額為104萬(wàn)減去80萬(wàn),即24萬(wàn)。拿這20萬(wàn)去繳納20萬(wàn)首付,還多出了4萬(wàn)元。
如此看來(lái),“負(fù)首付”與零首付、低首付、首付貸等有相似之處,都是“瞞天過(guò)?!钡幕ㄊ綘I(yíng)銷(xiāo)。但易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào),“負(fù)首付”與其他幾項(xiàng)仍有差異,零首付等主要通過(guò)房企墊資、尋找首付貸、首付分期實(shí)現(xiàn),“負(fù)首付”則是典型的騙貸行為。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉進(jìn)一步表示,這種做法業(yè)內(nèi)俗稱(chēng)為“高評(píng)高貸”,指的就是銀行評(píng)估價(jià)格比真實(shí)交易價(jià)格高,從而貸更多的款變相降低首付。“高評(píng)”就是高評(píng)估值,“高貸”就是高貸款額,里面涉及“陰陽(yáng)合同”、賣(mài)家配合控款等,其漏洞在于銀行評(píng)估價(jià)有浮動(dòng)空間,只要賣(mài)方同意即可。本質(zhì)上,則是赤裸裸的違法。
“負(fù)首付”真能做到?
記者以購(gòu)房者的身份電話咨詢(xún)了深圳市某銀行的個(gè)貸部門(mén),工作人員表示,自己看到了這則新聞,但行里早有明確規(guī)定,購(gòu)房者需要嚴(yán)格以自有資金,通過(guò)正規(guī)渠道繳納首付款,其他所有的噱頭都有法律風(fēng)險(xiǎn),是明確禁止的,提醒購(gòu)房者保護(hù)好自身財(cái)產(chǎn)安全。
“銀行肯定不會(huì)說(shuō)能貸出來(lái)的,因?yàn)椤咴u(píng)高貸’本質(zhì)上就是買(mǎi)方和開(kāi)發(fā)商或者原房主聯(lián)起手來(lái)‘騙’銀行的貸款嘛?!睆V州一房產(chǎn)中介王勇(化名)對(duì)記者表示。
王勇表示,之前見(jiàn)過(guò)挺多這樣做的,明面上肯定是違規(guī)的,但是實(shí)際操作下來(lái)確實(shí)解決過(guò)一些首付不夠、月供穩(wěn)定群體的首付問(wèn)題。“特別是在今年3月前后,當(dāng)時(shí)房貸利率降下來(lái)了,有人沒(méi)足夠的存款但想趁機(jī)快點(diǎn)‘上車(chē)’,就這么操作過(guò)。”
來(lái)自成都的齊女士在去年著急出手一套房產(chǎn)進(jìn)行置換,聯(lián)系到的一位買(mǎi)家便提出想做高評(píng)高貸?!爱?dāng)時(shí)他說(shuō),我們的中介做不了這個(gè),他去外面找評(píng)估公司和銀行,最后做到的價(jià)格差不多是我賣(mài)價(jià)的140%,我算了算首付也就幾萬(wàn)塊錢(qián),和‘零首付’沒(méi)什么區(qū)別了?!?/p>
齊女士思考后還是拒絕了這位買(mǎi)家?!拔矣X(jué)得我作為賣(mài)方太吃虧了,風(fēng)險(xiǎn)全都在我這邊。如果我低首付過(guò)戶(hù)給他,他貸不下來(lái)款又沒(méi)錢(qián)還我,我豈不是錢(qián)沒(méi)收到,房子也給他了?”
王勇提到,之前一般是在買(mǎi)賣(mài)二手房時(shí)會(huì)有這樣的操作,現(xiàn)在有些新房的開(kāi)發(fā)商也用起了這個(gè)手法?!靶路坎僮鞣炊?jiǎn)單,因?yàn)椴淮嬖诘谌皆u(píng)估的問(wèn)題了,全靠開(kāi)發(fā)商自己操作。相當(dāng)于開(kāi)發(fā)商把錢(qián)借給買(mǎi)方走個(gè)流水,等貸款下來(lái)再把錢(qián)還回去?!?/p>
“賣(mài)家自然是風(fēng)險(xiǎn)很高,除了可能被‘空手套白狼’,這件事本身就違法,賣(mài)家如果明知道對(duì)方要做還配合,被查到的話也都要負(fù)責(zé)。”王勇說(shuō),所以業(yè)內(nèi)雖然有這種操作方式,但賣(mài)家能不能配合很難說(shuō),配合的賣(mài)家大部分都是非常著急出手,或者房子存在一些問(wèn)題的。
“對(duì)于買(mǎi)家來(lái)說(shuō),這就屬于無(wú)限加杠桿。雖然利率可能是低的,但貸的錢(qián)多了,利息肯定也會(huì)多,而且房?jī)r(jià)高了,要交的契稅、中介費(fèi)等也會(huì)相應(yīng)走高,最后長(zhǎng)期來(lái)看能不能回本還要好好算一算?!蓖跤绿岬剑I(mǎi)家也有可能被賣(mài)家和中介聯(lián)手“擺一道”,比如賣(mài)家如果堅(jiān)持要求買(mǎi)家按合同價(jià)付款,買(mǎi)方拒絕還需要承擔(dān)違約金。
“負(fù)首付”暗中有“坑”
“‘負(fù)首付’屬于違法行為,其危害性非常大?!眹?yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào),購(gòu)房沒(méi)有真實(shí)的首付支撐,容易抬高杠桿。若是按“負(fù)首付”的方式購(gòu)房,購(gòu)房者后續(xù)的真實(shí)房貸壓力明顯放大,這會(huì)使得房貸違約的成本增大,最終對(duì)購(gòu)房者和商業(yè)銀行都不利。
北京市金訴律師事務(wù)所主任王玉臣進(jìn)一步指出其中的法律風(fēng)險(xiǎn):“首先,不論是所謂的‘零首付’還是‘負(fù)首付’,該付的錢(qián)終究還是要付的,無(wú)非是時(shí)間早晚的問(wèn)題;其次,這種操作的房貸月供往往會(huì)提高一些,房貸期限越長(zhǎng)負(fù)擔(dān)越大;再次,這種本身就是違法違規(guī)、明令禁止的,還存在被銀行斷貸、被監(jiān)管部門(mén)處罰的可能性?!?/p>
“采用這種模式,往往需要簽署‘陰陽(yáng)合同’。這一方面違反了商品房銷(xiāo)售的相關(guān)規(guī)定,沒(méi)有如實(shí)備案;另一方面,通過(guò)這種方式騙取高額貸款,違反了銀行按揭貸款的相關(guān)規(guī)定,涉嫌騙貸,一經(jīng)發(fā)現(xiàn),銀行不會(huì)進(jìn)行放貸。即使已經(jīng)放貸,往往也會(huì)直接解除按揭貸款合同,要求提前償還全部貸款。”王玉臣補(bǔ)充稱(chēng)。
對(duì)于這種暗中有“坑”的營(yíng)銷(xiāo)行為,多地也在積極出手治理。
例如,廣東省惠州市惠陽(yáng)區(qū)住建局日前印發(fā)通知,嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)在商品房交易環(huán)節(jié)出現(xiàn)首付貸、返首付、零首付、中介機(jī)構(gòu)營(yíng)銷(xiāo)返首付、發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告、捏造散布不實(shí)信息等違規(guī)銷(xiāo)售行為。
(文章來(lái)源:中新網(wǎng))
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