泰禾世茂大城小院正在施工。攝影：楊立赟

文｜楊立赟 王博 程默 王文彤

【資料圖】

編輯｜王博

7月12日以來，爛尾樓業(yè)主自發(fā)停貸風(fēng)波繼續(xù)蔓延，出現(xiàn)流動性危機的房企再次引發(fā)公眾不滿。

據(jù)《財經(jīng)十一人》不完全統(tǒng)計，截至2022年7月14日，共有19個省55個市牽涉其中，其中，中部地區(qū)最為嚴(yán)重，涉及的房企有恒大、融創(chuàng)、綠地、世茂、陽光城、泰禾等，共計50余家。

這些房企不是區(qū)域龍頭，就是千億市值，布局全國的第一梯隊公司，老百姓此后要買房，基本也很難繞開。加之，為了快速回籠現(xiàn)金，保交樓，度過危機，他們一直在打折促銷，往往比同區(qū)位同品質(zhì)同戶型的樓盤優(yōu)惠力度大，剛需客很難抵抗這種吸引力。

《財經(jīng)十一人》獲悉，2022年4月，成都恒大天府半島就出現(xiàn)過萬人搖新房現(xiàn)象，中簽率8%。成都鏈家一名經(jīng)紀(jì)人說，該項目周邊二手房價格在2.2萬元/平方米左右，而恒大項目的開售價為1.2萬元/平方米，這意味著，如果可以成功收房，100平方米的房子轉(zhuǎn)手就賺100多萬。

2021年以來，在多重政策疊加下，房企進(jìn)入群體性危機。今年上半年，央行已為行業(yè)推出了多各種紓困政策，從供給和需求兩側(cè)為房地產(chǎn)市場注入生機。但目前行業(yè)回暖仍需時間。

2022年，每個新房能否順利收房都是未知數(shù)，購買期房如同博弈。

二季度以來《財經(jīng)十一人》在部分一二線熱門城市，對已出現(xiàn)流動性危機房企的項目做了走訪調(diào)查，為有意向購房者提出幾點建議。

抱大腿，好賣房

據(jù)《財經(jīng)十一人》了解，不管房企危機情況如何，只要待售樓盤位于一二線核心地段，并且有央企、國資背景加持，或者地方政府已積極介入監(jiān)管，并不愁賣。但在三四五線城市，尤其是房價持續(xù)下行的偏遠(yuǎn)區(qū)域和待開發(fā)區(qū)域，購房者則要謹(jǐn)慎出手。

“周六、周日大概有幾十個人來看房，每天賣出去一套。”杭州市富陽區(qū)銀湖科技城九龍大道的泰禾世茂大城小院一位現(xiàn)場銷售人員說。

6月20日下午，《財經(jīng)十一人》來到該樓盤，這是泰禾的“院子系”產(chǎn)品之一（見頭圖），與世茂共同開發(fā)，產(chǎn)品包括精裝高層住宅、毛坯合院和疊排，占地面積49.25萬。目前在售的有合院、疊排別墅。

當(dāng)天是工作日，樣板房旁邊的工地正在施工。售樓處的一名銷售人員拍了一張照片，稱要發(fā)給已經(jīng)購房的客戶，告知工程進(jìn)展。她說，現(xiàn)在業(yè)主都盯著施工情況，五一期間僅僅停工一天，就有業(yè)主過問。

該銷售人員表示，由于泰禾、世茂的資金鏈問題，這個項目在2021年之前停工了半年。2021年4月，富陽區(qū)住建局介入，到了2021年5月重新開盤。當(dāng)時，除了房屋延期交付，新開盤的產(chǎn)品銷售情況也受到影響?！暗乾F(xiàn)在已經(jīng)沒有影響了。周六、周日大概有幾十個人來看房，每天賣出去一套。”他說。

據(jù)悉，隨著富陽區(qū)住建局介入，現(xiàn)在所有房款都打進(jìn)項目所屬的杭州市富陽區(qū)銀湖街道的監(jiān)管賬戶；且每一個業(yè)主網(wǎng)簽，都要泰禾、世茂雙方的人在場，一周只能簽兩次?！半m然慢一點，但是有保障。有些樓盤是房款進(jìn)監(jiān)管賬戶，車位費打給開放商，其實還是有風(fēng)險，這部分錢仍然有挪用空間?！倍谑鄯凯h(huán)節(jié)，只有完成了施工進(jìn)度，才能拿到預(yù)售證，因此也是保障。

地方政府一般要求，房企預(yù)售資金（一般為首付款）、開發(fā)貸要放入第三方監(jiān)管帳戶，由銀行、地方政府、當(dāng)?shù)刈〗ň止餐O(jiān)管，確保資金用于項目施工，按施工進(jìn)度放款。央行也曾在2006年發(fā)文指出，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。

6月19日下午，《財經(jīng)十一人》來到位于杭州下沙的融創(chuàng)杭曜之城售房處，發(fā)現(xiàn)大廳內(nèi)有6組、7組看房者。這一項目共有十棟樓，為精裝普通住宅，主力戶型在105平米至142平米不等，一手房限價3萬元/平米。一個星期前，目前可以直接購買。

購房者在融創(chuàng)杭曜之城售樓大廳。攝影：楊立赟

對于買家擔(dān)心的缺錢爛尾問題，這名銷售表示，目前房款直接打進(jìn)項目所在的杭州錢塘去白楊街道的監(jiān)管賬戶，而車位、地下儲藏室等費用則進(jìn)融創(chuàng)的賬戶。

隨后，《財經(jīng)十一人》來到位于杭州東站火車站附近的佳兆業(yè)棹月雅府項目。該項目二期在2022年1月開盤，目前在等待8月的第三期開盤，售房大廳外正在重新裝修。一名值班的銷售人員稱，8月是否開盤還未能確定，不過佳兆業(yè)房款已被政府監(jiān)管，只要拿到預(yù)售證，就等于政府點頭表示項目安全。

佳兆業(yè)棹月雅府的正在施工。攝影：楊立赟

資金監(jiān)管是購房者的一顆定心丸，而在一線城市，部分抱上國家隊大腿的房企項目，也能一定程度上打消息購房者疑慮。

今年4月中旬，《財經(jīng)十一人》在北京東五環(huán)內(nèi)融創(chuàng)朝陽壹號樓盤看到，仍然有幾組購房者看房，其價位比兩公里外的綠城沁園略高，且沒有明顯的打折促銷。

據(jù)悉，朝陽壹號由融創(chuàng)、五礦和北京城建聯(lián)合操盤，北京住建委設(shè)置了資金監(jiān)管賬戶，一旦出現(xiàn)逾期交房有相關(guān)合同保護(hù)。

在廣州，2021年底開盤的富力新城是黃浦區(qū)政府筆村牽頭的舊改項目，該樓盤位于黃浦區(qū)開發(fā)東區(qū)東鵬大道附近，單價在3.3萬/平方米，低于該區(qū)域平均值4.5萬/平方米。

貝殼找房的經(jīng)紀(jì)人介紹，該樓盤現(xiàn)在出售的是尚在建設(shè)中的二棟和三棟，2022年12月底收樓。今年5月，前后該樓盤73平兩房的戶型已經(jīng)賣出75%，97平三房的戶型賣出約50%。目前硬裝施工已經(jīng)完成，正在進(jìn)行軟裝部分，價格為2500/平方米左右。

一位接近成都市住建局的人士告訴《財經(jīng)十一人》，成都天府半島項目在開盤前也已由市住建局和天府新區(qū)住建局聯(lián)合關(guān)注了。而且，該項目周邊配套已經(jīng)非常成熟。

如何識別爛尾風(fēng)險

目前，如上述樓盤有監(jiān)管加持的畢竟不多，如果購房者要選擇有流動性危機房企的期房，應(yīng)該如何避坑？

一位華中區(qū)域地方房企銷售總認(rèn)為，頭部房企在全國范圍內(nèi)項目眾多，建設(shè)情況復(fù)雜不一，具體哪個項目安全，很難下定論。但可以從項目情況大致判斷：

一是，五證齊全，包括《國有土地使用證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，分別對應(yīng)從土地使用到房屋銷售的資格。

二是，關(guān)注項目規(guī)模。如上萬套房源的超級大盤，謹(jǐn)慎選擇，因為超級大盤積壓庫存多、開發(fā)周期長，財務(wù)成本高，更容易出問題。

三是，建議購房者從多種渠道打聽該項目的當(dāng)?shù)毓臼欠翊嬖诿耖g高利資金借貸等情況。

最后，如果項目資金沒有得到明顯緩解，曾出現(xiàn)在銷售宣傳中的配套“都不好說”，選擇商業(yè)配套成熟區(qū)域的樓盤風(fēng)險更小。

同時，信用評級機構(gòu)的邏輯也能作為參考。

信用評級機構(gòu)穆迪相關(guān)負(fù)責(zé)人對《財經(jīng)十一人》表示，會從違約風(fēng)險、現(xiàn)金流、短債規(guī)模、月度銷售情況等數(shù)據(jù)觀察房企的經(jīng)營情況。

具體來看，一家房企的內(nèi)部資源，包括現(xiàn)金+營運現(xiàn)金流，需要應(yīng)對未來12個-18個月的到期有息債務(wù)。如果債務(wù)大于內(nèi)部資源，則這家公司的流動現(xiàn)金流易出現(xiàn)壓力。

當(dāng)然，融資和資產(chǎn)出售也能彌補缺口，但尚未到位的資金，仍然會增加項目的不確定性。

信用評級機構(gòu)惠譽亞太區(qū)企業(yè)評級董事樊宇軒表示，土地儲備年限也是觀察房企可持續(xù)發(fā)展能力的指標(biāo)，會影響公司的業(yè)務(wù)穩(wěn)定性，小于兩年的較短年限不具優(yōu)勢，但特別長的土地年限也不會加分。

雖然有以上眾多篩查指標(biāo)，但目前，能夠讓大多數(shù)購房者放心出手購房的保障還是來自地方政府對資金監(jiān)管賬戶的態(tài)度。

資金監(jiān)管效力加強

今年1月29日，住建部、人民銀行和銀保監(jiān)會三部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》（以下簡稱《意見》）。《意見》規(guī)定了銀行不得擅自扣劃監(jiān)管資金，集團(tuán)公司不得抽調(diào)子公司監(jiān)管資金，以及具體撥付節(jié)點由市、縣住建部門確定。而在具體劃定監(jiān)管額度和提取條件上，每個城市可以有自己的細(xì)則。

但近半年看，各地監(jiān)管賬戶仍存在資金被開發(fā)商或銀行挪用現(xiàn)象，同時，購房者對于監(jiān)管賬戶的資金進(jìn)出情況掌握也各不相同。

以北京為例，《財經(jīng)十一人》發(fā)現(xiàn)，北京市住建委官網(wǎng)公示了取得預(yù)售證項目的預(yù)售資金監(jiān)管銀行、專用賬戶名稱和專用賬戶賬號。

《財經(jīng)十一人》致電住建委資金監(jiān)管部門，工作人員表示，購房者根據(jù)網(wǎng)簽合同號和查詢密碼，可以查詢對應(yīng)合同的資金入賬信息。除官網(wǎng)公示信息外，其他信息暫不對外公開。

這意味著，購房者只要網(wǎng)簽，就能查到自己買房的錢款流向。但資金監(jiān)管政策對于有意向購買，卻心存疑慮的未付款購房者，卻不那么友好，因為這些信息不對他們公布。

建議潛在購房者可以多向已上車房主核實資金到位情況。

《財經(jīng)十一人》在對眾多業(yè)主的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，業(yè)主與開發(fā)商簽訂的購房合同里，通常會寫明監(jiān)管賬戶。但不少業(yè)主與銀行的貸款合同里面并沒寫出指定監(jiān)管賬戶。多位律師建議購房者注意此細(xì)節(jié)，一旦樓房爛尾，有利于申請停止還貸。

7月14日，銀保監(jiān)會表示，將加強與央行、住建部的協(xié)同，引導(dǎo)金融機構(gòu)市場化參與風(fēng)險處置，推進(jìn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作。

為了增強購房者信心，地方政府如西安市、滄州市也在當(dāng)天推出了更嚴(yán)格的資金監(jiān)管措施。

如滄州市監(jiān)管條款中指出，設(shè)立監(jiān)管賬戶后，在商品房買賣合同中須注明：“購房款不進(jìn)入監(jiān)管賬號，此合同無效，買售雙方可隨時解除”字樣。未設(shè)立監(jiān)管賬戶的項目，相關(guān)部門不得辦理商品房預(yù)售許可和商品房網(wǎng)簽備案。

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