近期,一些不法中介發(fā)掘“商機(jī)”,向消費(fèi)者推介房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸,宣稱可以“轉(zhuǎn)貸降息”,誘導(dǎo)消費(fèi)者使用中介過(guò)橋資金結(jié)清房貸,再到銀行辦理經(jīng)營(yíng)貸歸還過(guò)橋資金。
(資料圖片僅供參考)
此前就有購(gòu)房者對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示,其所持有的兩套房子共有房貸140多萬(wàn),但兩套房子的房貸利率很高,一套是4.75%,另一套是6.1%,每個(gè)月還房貸就要9000元左右。而辦理經(jīng)營(yíng)貸置換房貸后,按照3.7%的經(jīng)營(yíng)貸利率計(jì)算,按照先息后本的方式還款,每個(gè)月只需要還4000多元。
然而,這種將房貸置換為經(jīng)營(yíng)貸的操作,隱藏著違約違法隱患、高額收費(fèi)陷阱、影響個(gè)人征信、資金鏈斷裂、侵害信息安全等等風(fēng)險(xiǎn)。
12月20日,銀保監(jiān)會(huì)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)局發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示,提醒廣大消費(fèi)者,警惕不法中介誘導(dǎo),認(rèn)清違規(guī)轉(zhuǎn)貸背后隱藏的風(fēng)險(xiǎn),防范合法權(quán)益受到侵害。
“轉(zhuǎn)貸降息”四大坑
經(jīng)營(yíng)貸款是以中小企業(yè)主或個(gè)體工商戶為服務(wù)對(duì)象的融資產(chǎn)品,借款人可以通過(guò)房產(chǎn)抵押等擔(dān)保方式獲得銀行貸款,貸款資金用于其企業(yè)或個(gè)體戶的經(jīng)營(yíng)需要。
近年來(lái),金融對(duì)小微企業(yè)的支持力度不斷加大,不少商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)貸利率已下調(diào)至4%以下,低于多地首套房按揭貸款利率;2022年以來(lái),5年期以上LPR累計(jì)下行35個(gè)基點(diǎn),由2021年12月的4.65%降至今年8月的4.3%。
巨大的利率差也引起了市場(chǎng)主體的關(guān)注:對(duì)于存量房貸而言,一些“高位上車(chē)”的購(gòu)房者希望能夠通過(guò)經(jīng)營(yíng)貸套現(xiàn)來(lái)減輕還貸壓力;一些中介機(jī)構(gòu),包括地產(chǎn)中介、貸款中介、財(cái)務(wù)公司等等,也借此機(jī)會(huì)開(kāi)展業(yè)務(wù),聲稱可以幫助購(gòu)房者將手頭利率較高的房貸轉(zhuǎn)換成利率較低的經(jīng)營(yíng)貸,省下一大筆利息。
但實(shí)際上,所謂的“轉(zhuǎn)貸降息”背后卻蘊(yùn)藏著巨大風(fēng)險(xiǎn)。
一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是,中介違規(guī)操作給消費(fèi)者帶來(lái)違約違法隱患。根據(jù)相關(guān)監(jiān)管規(guī)定,經(jīng)營(yíng)貸須用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)。銀行與消費(fèi)者貸款合同會(huì)明確約定貸款用途,但在“轉(zhuǎn)貸”操作下,銀行若發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)貸款資金未按照合同約定使用,最終將由消費(fèi)者承擔(dān)違約責(zé)任,不但可能被銀行要求提前還貸,個(gè)人征信也會(huì)受到影響。
銀保監(jiān)會(huì)提示,在經(jīng)營(yíng)貸辦理過(guò)程中,不法中介宣稱可以提供辦理各項(xiàng)證件、材料的服務(wù),“幫助”消費(fèi)者申請(qǐng)貸款,其實(shí)是通過(guò)偽造流水、包裝空殼公司等手段獲得申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸資格,此行為涉嫌騙取銀行貸款,消費(fèi)者甚至可能會(huì)被追究相關(guān)法律責(zé)任。
其次,不法中介所謂的“轉(zhuǎn)貸降息”,需要消費(fèi)者先結(jié)清住房按揭貸款,再以房屋作抵押辦理經(jīng)營(yíng)貸。不法中介為牟取非法利益,往往慫恿消費(fèi)者使用中介的過(guò)橋資金償還剩余房貸,并從中收取墊資過(guò)橋利息、服務(wù)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等各種名目的高額費(fèi)用,而息費(fèi)則隱藏諸多貓膩。
根據(jù)記者此前調(diào)查了解到,“轉(zhuǎn)貸降息”收費(fèi)項(xiàng)目涉及中介公司的服務(wù)費(fèi)、套現(xiàn)費(fèi)、購(gòu)買(mǎi)殼公司費(fèi)用,不同情況又有所區(qū)別。
有北京地區(qū)某地產(chǎn)中介人士曾這樣介紹:“收費(fèi)多少要審核資料后才能確定。一般而言,如果是老房本,名下無(wú)公司,目前利率最低可以申請(qǐng)到3.65%,我們收取1%的服務(wù)費(fèi)、0.3%的套現(xiàn)費(fèi)、1.5萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)公司的費(fèi)用,當(dāng)然每家銀行要求不同?!?/p>
“消費(fèi)者‘轉(zhuǎn)貸’后的綜合資金成本可能高于房貸正常息費(fèi)水平。即使最終申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸失敗,消費(fèi)者仍將被中介要求承擔(dān)上述各項(xiàng)高額費(fèi)用,同時(shí)還將承擔(dān)高息過(guò)橋資金的還款壓力?!便y保監(jiān)會(huì)指出。
此外,“以貸還貸”“轉(zhuǎn)貸”操作有資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。銀保監(jiān)會(huì)表示,經(jīng)營(yíng)貸與住房貸款在貸款條件、利息、資金用途、期限、還款方式等方面都有很大不同。
比如,經(jīng)營(yíng)貸的期限較短,還款要求也很不一樣,且本金大多需一次性償還,借款人若無(wú)穩(wěn)定的資金來(lái)源,貸款到期后不能及時(shí)償還本金,可能產(chǎn)生資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。
另外,“轉(zhuǎn)貸”操作有信息安全權(quán)被侵害風(fēng)險(xiǎn)。消費(fèi)者選擇“貸款中介”的“轉(zhuǎn)貸”服務(wù),需要將身份信息、賬戶信息、家庭成員信息、財(cái)產(chǎn)信息等相關(guān)重要信息提供給中介。
銀保監(jiān)會(huì)指出,部分中介獲取消費(fèi)者個(gè)人信息后,為謀取非法利益可能會(huì)泄露、出售相關(guān)信息,侵害消費(fèi)者信息安全權(quán)。
警惕不法中介的套路陷阱
實(shí)際上,對(duì)于經(jīng)營(yíng)貸流入房市,監(jiān)管部門(mén)早就明令禁止,但今年以來(lái)“轉(zhuǎn)貸降息”之所以能夠卷土重來(lái),是因?yàn)殂y行經(jīng)營(yíng)性貸款與個(gè)人住房按揭貸款利率出現(xiàn)較大的利率差,很多購(gòu)房者都對(duì)此業(yè)務(wù)心動(dòng)了。
對(duì)此,銀保監(jiān)會(huì)指出,銀行機(jī)構(gòu)要加大金融知識(shí)普及力度,向消費(fèi)者充分提示風(fēng)險(xiǎn),并進(jìn)一步完善內(nèi)部管理機(jī)制,加強(qiáng)中介機(jī)構(gòu)管理和貸款審核,防止房貸違規(guī)置換經(jīng)營(yíng)貸風(fēng)險(xiǎn)。
銀保監(jiān)會(huì)提醒,認(rèn)清轉(zhuǎn)貸操作的不良后果和風(fēng)險(xiǎn)隱患,增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí),維護(hù)自身合法權(quán)益。
一是防范不法中介虛假宣傳,提高風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力。要警惕不法中介隱瞞不利信息、只談?wù)T人條件的虛假宣傳欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者。所謂的“轉(zhuǎn)貸降息”看似利息更優(yōu)惠,實(shí)際卻隱藏違法違約隱患、高額收費(fèi)陷阱、個(gè)人征信受損、資金鏈斷裂、信息泄露等風(fēng)險(xiǎn)。
二是選擇正規(guī)金融機(jī)構(gòu)咨詢,警惕不法中介的套路陷阱。要合理評(píng)估個(gè)人或家庭實(shí)際情況,若有提前還貸或者其他金融業(yè)務(wù)需求,應(yīng)向銀行等正規(guī)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行咨詢了解相關(guān)情況。要了解金融常識(shí),保護(hù)自身合法權(quán)益。
三是認(rèn)真審核合同內(nèi)容,按約定使用貸款。金融機(jī)構(gòu)和消費(fèi)者都應(yīng)本著公平自愿、誠(chéng)實(shí)守信的原則,金融機(jī)構(gòu)應(yīng)合規(guī)放貸,消費(fèi)者要理性借貸。申請(qǐng)貸款時(shí),提供真實(shí)有效的貸款申請(qǐng)材料;在合同簽署時(shí),認(rèn)真閱讀條款,重點(diǎn)關(guān)注利率、費(fèi)用、權(quán)利義務(wù)、風(fēng)險(xiǎn)提示等重要內(nèi)容,謹(jǐn)慎對(duì)待簽字、授權(quán)環(huán)節(jié);借貸后,注意按照約定用途使用貸款,避免挪作他用,產(chǎn)生違約責(zé)任,影響個(gè)人征信。
四是注意個(gè)人信息保護(hù),避免造成財(cái)產(chǎn)損失。在辦理金融業(yè)務(wù)時(shí),不隨意透露身份信息、銀行賬號(hào)、財(cái)產(chǎn)情況等個(gè)人信息,防止信息泄露的風(fēng)險(xiǎn);不輕易登錄不明機(jī)構(gòu)網(wǎng)站和轉(zhuǎn)發(fā)鏈接;不輕信自稱某金融機(jī)構(gòu)的陌生來(lái)電,避免個(gè)人信息被不法分子利用,甚至造成財(cái)產(chǎn)損失。
此外,東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青認(rèn)為,解決“轉(zhuǎn)貸降息”這個(gè)問(wèn)題可以從下調(diào)居民房貸利率入手。一方面會(huì)壓縮違規(guī)套利空間,更重要的是,這將是引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)盡快軟著陸的關(guān)鍵所在。
12月20日,全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布新版LPR報(bào)價(jià):1年期品種報(bào)3.65%,5年期以上品種報(bào)4.30%,均與上次相同。
“當(dāng)前居民房貸利率都處于相對(duì)偏高水平。近期一些地方出現(xiàn)房貸提前還款潮,也從一個(gè)側(cè)面印證了這一點(diǎn)。接下來(lái)為推動(dòng)房貸利率進(jìn)一步下行,除了放寬首套房貸利率下限外,需要5年期LPR報(bào)價(jià)先行下調(diào)。預(yù)計(jì)2023年1月1日房貸重定價(jià)日過(guò)后,5年期LPR報(bào)價(jià)有可能下調(diào)0.15個(gè)百分點(diǎn)?!蓖跚喾Q。
(文章來(lái)源:第一財(cái)經(jīng))
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