在成都的街頭走一走,人流涌動,熱鬧非凡。
(相關(guān)資料圖)
2022年的成都樓市,人氣貫穿全年,新房、二手房價格月環(huán)比多次雙雙領(lǐng)漲全國;成都二手房價格更是在年末創(chuàng)下連續(xù)7個月同比漲幅第一的紀錄。
成都樓市走出獨立行情歸因于它的韌性,除了供需平衡的市場韌性,還來自于成都高增量的年輕人口帶來的活力——二手房購房的平均年齡只有33歲。
樓市收緊調(diào)控于去年5月開始轉(zhuǎn)向
2022年,成都對樓市松綁的政策微調(diào)幾乎貫穿全年,以人才購房、公積金提取、自有住房出租購房資格、多孩購房資格、父母投靠落戶購房資格、二手房帶押過戶等為主。特別是上、下半年出臺的兩次重磅新政,在供需兩端提振樓市信心。
2022年5月份,成都先是對近郊區(qū)住房不再納入中心城區(qū)購房時家庭總套數(shù),再是二孩及以上家庭,可在現(xiàn)有限購套數(shù)基礎(chǔ)上新購買1套住房。5月新政不僅意味著成都歷時5年的樓市收緊調(diào)控開始轉(zhuǎn)向,也是成都2022年樓市全年的轉(zhuǎn)折點。
去年5月16日,成都市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室出臺《關(guān)于支持剛性和改善性住房需求的通知》,放松了對限購和無房的認定條件。優(yōu)化家庭住房總套數(shù)認定標準,近郊區(qū)(市)縣已購或新購住房不納入中心城區(qū)購房時家庭名下住房總套數(shù)計算。優(yōu)化無房居民家庭認定標準,購房人及其家庭成員在我市無自有產(chǎn)權(quán)住房且登記購房之日前2年內(nèi)無住房轉(zhuǎn)讓記錄的,認定為無房居民家庭。
這意味著居民擬在中心城區(qū)新購住房的(包括商品住房及二手住房),其家庭成員位于近郊區(qū)(市)縣(東部新區(qū)、青白江區(qū)、新津區(qū)、簡陽、都江堰、彭州、邛崍、崇州、金堂、大邑、蒲江)的住房,不再納入家庭住房總套數(shù)計算。成都原有無房居民家庭認定標準中的“2016年10月1日開始,在成都市沒有住房轉(zhuǎn)讓交易記錄”,優(yōu)化調(diào)整為“登記購房之日前2年內(nèi)無住房轉(zhuǎn)讓記錄”。
緊接著的5月31日,成都市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室出臺《關(guān)于進一步優(yōu)化完善房地產(chǎn)政策促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》?!锻ㄖ访鞔_更好滿足多子女家庭住房需求。二孩及以上家庭,可在現(xiàn)有限購套數(shù)基礎(chǔ)上新購買1套住房。同時完善稅收調(diào)節(jié)政策,在全市范圍內(nèi)個人轉(zhuǎn)讓家庭唯一住房的,增值稅由滿5年免征調(diào)整為滿2年免征。公積金貸款首付比例下調(diào)10%,即首套房首付比例由30%下調(diào)至20%,二套房首付比例由40%下調(diào)至30%。雙職工購買首套住房的最高貸款額度由70萬元提高至80萬元。
機構(gòu)認為,受此新政刺激,成都“賣舊買新”通道打開,二手住宅房成交量快速上升。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況,成都新房、二手房房價連續(xù)在4月、5月、6月、7月領(lǐng)漲全國。
一名在去年7月中旬完成二手房過戶的余女士告訴澎湃新聞,交易大廳里的人比醫(yī)院里的人還多,她周圍許多二胎媽媽在7月也都加入了看房、賣房、買房的大軍。
貝殼研究院認為,5月新政后,成都次新房供應(yīng)被有效激發(fā),在成都有堅實人口流入支持的區(qū)域,品質(zhì)需求得到快速兌現(xiàn)釋放。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,2022年1-5月,成都一二手市場交易量同比下滑幅度均超過40%,6-12月,二手房同比由負轉(zhuǎn)正實現(xiàn)增長,新房同比下滑幅度明顯收窄。
中介:春節(jié)后預(yù)約看房都排滿了
到了2022年11月18日,成都市再次施行了兩項重要新政。
一是明確,將天府新區(qū)成都直管區(qū)、成都高新區(qū)西部園區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、龍泉驛區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)、雙流區(qū)、郫都區(qū)統(tǒng)一為一個住房限購區(qū)域,具備該區(qū)域內(nèi)任一區(qū)購房資格的居民家庭以及具備成都高新區(qū)南部園區(qū)購房資格的居民家庭,均可在該限購區(qū)域內(nèi)購買住房。
在成都東部新區(qū)、青白江區(qū)、新津區(qū)、簡陽市、都江堰市、彭州市、邛崍市、崇州市、金堂縣、大邑縣、蒲江縣區(qū)域內(nèi)生活工作且無自有產(chǎn)權(quán)住房的非成都市戶籍居民家庭,可在該區(qū)域內(nèi)購買一套住房用于自住。
二是在優(yōu)化完善銷售方式上,成都不再區(qū)分居民家庭購房資格的順位,登記購房人的資格復(fù)核不再按照戶籍所在地、穩(wěn)定就業(yè)地及社保年限進行順位排序;將原來的無房居民家庭、棚改貨幣化安置住戶、普通購房家庭三類優(yōu)化為無房居民家庭、普通購房家庭兩類。
中指研究院四川公司表示,上述政策有利于改善成都房地產(chǎn)市場局部區(qū)域失衡狀態(tài),釋放需求提升市場活力。在保持高新南區(qū)限購不變基礎(chǔ)上,將核心限購區(qū)域進一步打通,對于消費者來說,有更大的空間選擇,有利于市場需求的釋放。搖號排序政策的優(yōu)化,首先對購房者類型和排序進行了合并,讓更多購房者參與進來。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示,2022年成都二手商品住宅成交面積為1267.9萬平方米,同比上升1.6%;成交套數(shù)為13.5萬套,同比上升0.3%。
在新房供應(yīng)方面,成都市商品住宅2022年累計供應(yīng)1878.1萬平方米,同比下降18.1%。成交面積為1898.0萬平方米,同比下降24.5%。銷供比為1.01,供需保持平衡,市場韌性強。
成都商品住宅庫存整體平穩(wěn),截至去年12月末可售面積為2464.3萬平方米,與2021年同期持平,但出清周期拉長至16.5個月,同比增加4個月,去化速度明顯放緩。
從成都整體范圍看,150萬元以下總價段成交套數(shù)下滑嚴重,150萬元以上總價段成交套數(shù)占比基本維持穩(wěn)定,250元-300萬元總價段成交套數(shù)占比提升較多。
中指研究院認為,2022年,多重超預(yù)期因素頻出,房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力持續(xù)較大。去年四季度,多個監(jiān)管部門接連釋放重磅利好,從供需兩端優(yōu)化政策,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期。盡管政策不斷改善,但居民收入預(yù)期弱、購房觀望情緒尚未改變,疊加去年12月我國優(yōu)化疫情防控措施,疫情沖擊仍將持續(xù)一段時間,短期房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力仍在。
成都房地產(chǎn)市場歷來具備良好的市場韌性,大量的產(chǎn)業(yè)人口流入為房地產(chǎn)市場持續(xù)提供充足的需求支撐。2022年,成都商品住房成交量位列全國首位,下半年受高溫限電、疫情影響,市場在短期擾動后,仍能穩(wěn)步回升。去年四季度,成都商品住宅月度供銷面積均連續(xù)環(huán)比上升,市場進入修復(fù)階段。
據(jù)四川當?shù)孛襟w川觀新聞1月25日報道,成都多個樓盤售樓部都開啟了春節(jié)“七天不打烊”活動,包括5元抵2萬元優(yōu)惠券、特價房、全線房源九七折、成交即送半年物業(yè)費等活動。成華區(qū)一樓盤大年初二、初三,每日迎來近20組的客戶,讓當天僅有的兩位值班銷售忙得不可開交?!半m然過年回了老家,但這幾天的電話‘辦公’一直沒停過,節(jié)后的預(yù)約看房也都排滿了?!币褟臉I(yè)三四年的鏈家經(jīng)紀人呂彥稱,從去年11月底開始,市場就出現(xiàn)了一些“回暖”跡象,“今年1月以來,看房的客戶更多了。從成交量來看,回升也比較明顯。”
超30個樓盤開盤即售罄
中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,成都2022年商品住宅成交均價上漲至17189元/平方米,同比上漲12.9%,主要由于遠郊區(qū)域成交占比下降,“5+2”區(qū)域成交占比上升帶來的結(jié)構(gòu)性上漲。
受疫情、高溫及限電影響,成都2022年新開盤認購率波動較大,尤其是年初及三季度出現(xiàn)明顯下降,其余月份基本維持在50%~70%區(qū)間。其中,超過30個樓盤市場熱度較高,開盤即售罄,位于天府新區(qū)、成華、高新、錦江樓盤居多。天府新區(qū)、龍泉驛區(qū)、成華區(qū)成為成都商品住宅主力供需區(qū)域。
開盤售罄的樓盤中,位于天府新區(qū)的恒大天府半島、麓湖生態(tài)城、川發(fā)天府商城、新鴻基悅城的推盤量在900套以上;位于成華區(qū)的華僑城濱江壹號推盤量超過2500套;位于高新區(qū)的中建天府公館推盤量1654套;位于龍泉驛區(qū)的融創(chuàng)春風十里的推盤量為1850套。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心根據(jù)情緒指數(shù)模型預(yù)測,成都未來短期內(nèi)價格仍將上行,未來2個月累計環(huán)比漲幅約2%。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2022年12月,成都市場情緒指數(shù)為-0.6,較上月上升0.09,位于市場觀望區(qū)間。
中指研究院認為,成都放松政策已經(jīng)落地,但未來仍有優(yōu)化空間,預(yù)計疫情后市場需求將逐漸釋放,房價或面臨一定上漲壓力。
中指研究院進一步分析道,成都房貸利率在一二線城市中仍處于第一梯隊;此外,橫向?qū)Ρ绕渌€城市或熱點沿海城市,存在限購資格全面取消或持續(xù)優(yōu)化案例,仍有優(yōu)化空間。成都市場若政策影響孵化到位,最快二季度銷售企穩(wěn),2023年全年預(yù)計量增價穩(wěn)。
住房消費鏈長期存在
2021年,成都常住人口就已突破2100萬人。2022年,成都人才總量達到622.3萬人。粗略計算,成都人才占常住人口近30%。
根據(jù)1月20日,成都市統(tǒng)計局發(fā)布2022年成都經(jīng)濟運行情況。2022年,成都全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值達20817.5億元,按可比價格計算,比上年增長2.8%。
貝殼研究院指出,2021年成都都市圈實現(xiàn)的地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)占全省的比重46.4%。常住人口占全省比重25.02%,剛性和居住改善需求長期存在。
此外,根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計,成都租房的平均年齡只有29歲,二手房購房的平均年齡只有33歲,在先租后買、先小后大、先舊后新的住房消費模式中,成都年輕而富有活力,住房消費鏈長期存在。
根據(jù)成都政府網(wǎng)發(fā)布的信息,1月5日,2022年度成都市幸福美好生活十大工程暨民生實事總結(jié)推進會召開。2022年,成都新改擴建幼兒園、中小學(xué)80所,新增學(xué)位8.2萬個,新建人才公寓1萬套、保障性租賃住房6.1萬套。成都出臺“人才新政3.0版”,構(gòu)建“近悅遠來”城市人才生態(tài),吸引各類人才加速聚集,人才總量達622.3萬人。
截至2021年,成都年末常住人口2119.2萬人,比上年末增加24.5萬人,增長1.2%。其中,城鎮(zhèn)常住人口1684.3萬人,常住人口城鎮(zhèn)化率79.5%,比上年末提高0.7個百分點。年末戶籍人口1556.2萬人,比上年末增加36.5萬人,戶籍人口城鎮(zhèn)化率67.9%。
在土地供應(yīng)方面,2022年,成都涉宅用地推出244宗,較2021年下降15宗,占地面積為14222.2畝,同比下降25.2%;涉宅用地成交223宗,較2021年下降9宗,占地面積為12595.4畝,同比下降22.7%,均為2018年以來最低。
在涉宅用地供需規(guī)模下降的同時,成都成交樓面均價上漲,溢價率呈下降態(tài)勢。2022年,成都涉宅用地成交樓面均價為7929元/平方米,同比上升8.1%,平均溢價率降至3.1%,較2021年下降1.9個百分點,連續(xù)三年下降,是2016年以來最低。
在成都去年兩集中土地供應(yīng)中,總計供應(yīng)169宗、成交156宗、流拍13宗,整體流拍率為7.7%;四個批次成交樓面均價均超9000元/平方米,前兩批次平均溢價率與去年三批次基本持平,三、四批次溢價率相對較低。
另一方面,成都集中供地的房地價差持續(xù)擴大,企業(yè)利潤空間有所增厚。拿地主力仍是“央國平”,2022年,央企華潤置地,以及成都本地興城人居、成都城投置地權(quán)益拿地金額位列前三。
(文章來源:澎湃新聞)
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