12月23日,合肥第四批集中供地完成出讓。原本供應(yīng)18宗涉宅地,開拍前有4宗地塊延期出讓,其余14宗宅地有10宗底價成交、2宗溢價成交、2宗觸頂進(jìn)入競品質(zhì)環(huán)節(jié),總收金74.54億元,成交樓面均價5055元/平方米,平均溢價率7.25%。
(資料圖片)
此前的12月20日,青島完成第四批次集中供地,40宗涉宅用地成交39宗,其中3宗溢價成交,攬金約135億元;同日,南京完成第五批集中供地,15宗地塊最終底價成交14宗,成交總價達(dá)49.03億元。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計,截至目前,22個集中供地城市中除長春、沈陽外,所有城市均完成了三批次供地,其中14城完成了四批次供地(濟(jì)南、長沙四批次將于本月底前完成),3城完成了五批次供地(未包含即將進(jìn)行第五批次第四場土拍的武漢、以及上架了5宗預(yù)申請地塊的北京),1城(武漢)發(fā)布了六批次土拍公告。
從成交金額來看,今年22城市本級范圍內(nèi)累計攬金約1.77萬億元,相較于2021全年22個城市市本級累計土地出讓金收入2.66萬億元(含集中供地政策實施之前的成交地塊)而言,同比下降超過三成,即較去年少賣了近9000億元。
22城土地市場分化加劇
與去年一批次集中供地的薄利搶地形成鮮明對比的是,今年的地塊利潤空間更為充足,特別是一線城市地塊利潤空間普遍在10%以上。
但與此同時,房企對于利潤空間的反饋也在邊際減弱,這主要是由于部分地塊的利潤空間“看得見摸不著”,有利潤而沒去化,一些項目不得不低于限價銷售。反而是部分薄利的安置房回購項目,因其去化有明確保障而受到房企追捧。
盡管今年自年初起房地產(chǎn)市場表現(xiàn)平淡,但房企在年初對市場能夠盡快企穩(wěn)回暖的信心較強(qiáng),在一批次土拍之際表現(xiàn)相對更為積極。一批次39%的地塊溢價成交,明顯優(yōu)于去年的第二、第三批次。
但自今年第二批次集中供地開始,受到房地產(chǎn)市場期房爛尾擔(dān)憂、居民收入預(yù)期悲觀、房價上漲預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重影響,房地產(chǎn)市場在大量救市政策下并無顯著改善,房企拿地積極性迅速減弱。相應(yīng)的,溢價成交地塊占比直線下降,五批次溢價成交地塊已降至8%,也就是超過九成地塊以底價成交。
從22城今年的集中土拍表現(xiàn)來看,城市間的分化進(jìn)一步加劇。
今年諸多房企聚焦的僅僅是北京、上海、深圳、杭州、廈門和合肥。這其中,北上深杭因其城市經(jīng)濟(jì)基本面優(yōu)勢明顯,新房購買力仍然較強(qiáng);廈門島內(nèi)地塊的稀缺性,以及對于全福建高收入人群的吸附能力,讓其走出相對獨(dú)立的市場行情;而合肥因其年初新房庫存不足,使其今年超額50%完成了全年宅地的供地計劃。而反觀長春、沈陽等城市,至今尚未能推出第三批次集中供地,全年宅地供地計劃完成率不足三成。
來源:中指·開發(fā)云
地方國資拿地占比超4成
今年22城第一、二批次集中供地的拿地主力仍是央國企,而自三批次起,地方國資再次進(jìn)場托底,拿地金額占比持續(xù)提升。
從全年表現(xiàn)來看,地方國資罕見地成為22城的拿地主力,拿地金額占比達(dá)到42%,超過了央國企的37%。民企占比僅為16%,混合所有制企占比為5%。由此可見,民企退場后留下的市場空白,一方面留下了土地出讓金收入的缺口,另一方面則由部分地方國資企業(yè)填補(bǔ)。
受到流動性緊張影響,頭部民企除龍湖外,基本在土拍市場上消失。而本土民企在各自深耕的地區(qū)反而表現(xiàn)比較積極,如濱江在杭州土拍中表現(xiàn)搶眼。
此外,自今年9月財政部126號文明確禁止通過國企購地方式虛增財務(wù)收入的行為之后,越來越多的本土民企與地方國資聯(lián)合拿地(或小股操盤、或代建),地方國資企業(yè)發(fā)揮其資金成本低的優(yōu)勢,而本土民企則發(fā)揮其項目操盤能力,這也導(dǎo)致年底民企拿地金額占比產(chǎn)生了翹尾現(xiàn)象。
與2021年僅約10%地方國資地塊入市不同,預(yù)計今年這類新的結(jié)合模式下,將有更多的項目進(jìn)入實質(zhì)性開發(fā)階段,這些項目也將在不遠(yuǎn)的將來入市銷售。
“盡管近期房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)的敘述再次被重申,我們也將預(yù)期更多扶持政策即將來臨,但‘期房爛尾擔(dān)憂、居民收入預(yù)期悲觀、房價上漲預(yù)期轉(zhuǎn)弱’三重房地產(chǎn)市場壓力中,僅期房爛尾擔(dān)憂可以在短期內(nèi)得到根本性解決。疫情管控放松之后,居民收入預(yù)期的轉(zhuǎn)變尚需時日,而房價上漲預(yù)期的轉(zhuǎn)弱則無法從根本上得到改變?!?/p>
中指研究院預(yù)計,明年的土拍市場或?qū)⒀永m(xù)全國低迷、城市分化的走勢,各地土拍規(guī)則將保持寬松。“為完成土地財政收入目標(biāo),弱能級城市實際地價有進(jìn)一步下調(diào)的可能性。房企仍需重點(diǎn)關(guān)注市場風(fēng)險、聚焦核心城市和板塊、捕捉點(diǎn)狀的投資機(jī)會?!?/p>
(文章來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞)
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